Des milliers de ménages solvables se voient refuser un crédit immobilier. En cause : la règle des 35 %, imposée depuis 2021 par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui plafonne le taux d’endettement de tout emprunteur sans tenir compte de sa situation réelle. Avant cette date, les banques s’appuyaient aussi sur le reste à vivre — la somme disponible une fois toutes les charges payées. Ce critère a disparu. Résultat : un dossier peut être refusé même quand l’emprunteur dispose d’un confort financier évident. Pour y remédier, le député Renaissance Lionel Causse a déposé le 14 avril 2026 la proposition de loi n° 2652, qui vise à réintégrer le reste à vivre dans l’analyse des dossiers de crédit et à ouvrir la gouvernance du HCSF aux parlementaires. Une réforme attendue par les banques et les courtiers — mais encore loin d’être acquise.
Sommaire :
- Le taux d’endettement à 35 % : une règle devenue un obstacle ?
- Le reste à vivre : pourquoi est-il absent de l’équation ?
- Gouvernance du HCSF : qui décide des règles du crédit immobilier ?
- Quelles conséquences pour les emprunteurs ?
À retenir — Proposition de loi sur le taux d’endettement et le crédit immobilier
- Depuis 2021, la règle des 35 % du HCSF bloque des dossiers pourtant solvables.
- Le reste à vivre a disparu des critères d’octroi de crédit immobilier.
- La proposition de loi n° 2652 veut le réintégrer officiellement.
- Les banques pourront déroger à la règle des 35 % en prouvant l’absence de risque.
- La réforme pourrait débloquer 10 à 15 % de dossiers refusés.
Le taux d’endettement à 35 % : une règle devenue un obstacle ?
La règle du HCSF : comment fonctionne-t-elle ?
En 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe une règle simple : le taux d’endettement ne peut pas dépasser 35 % des revenus. Autrement dit, si vos mensualités de crédit dépassent ce seuil, la banque refuse votre dossier. Une seule dérogation existe : elle vise les primo-accédants qui achètent leur résidence principale.
Or, cette règle traite tous les emprunteurs à l’identique, sans égard pour leur situation concrète. Un ménage gagnant 2 000 euros par mois et un autre gagnant 10 000 euros font face au même plafond. Pourtant, comme le souligne la proposition de loi n° 2652, « deux emprunteurs présentant un taux d’effort identique peuvent disposer de niveaux de revenu résiduel très différents ». C’est ce point aveugle que Lionel Causse veut corriger.
Pourquoi cette règle est-elle contestée ?
Depuis sa mise en œuvre, la norme des 35 % suscite des critiques récurrentes. Banquiers, courtiers et associations professionnelles la jugent trop rigide. Elle ne reflète pas la diversité des situations individuelles. Les refus de prêts immobiliers se multiplient. Les banques réclament plus de souplesse. Et, les courtiers tirent la sonnette d’alarme.
Côme Robet, président de CNCEF Crédit, résume l’absurdité de la situation : « Refuser un crédit à un ménage affichant 40 % d’endettement mais disposant de 5 000 euros de reste à vivre est absurde. » Sophie Ho Thong, directrice générale du courtier Finance Conseil, va plus loin : « Cette règle du HCSF doit être l’exception et pas la norme. Il faut laisser les banques juger elles-mêmes la solvabilité des emprunteurs. »
Par ailleurs, un second phénomène aggrave la situation. Le taux d’usure — taux au-delà duquel une banque ne peut pas accorder de prêt — bloque les seniors dont la prime d’assurance emprunteur élevée fait exploser le coût global du crédit. Ainsi, taux d’usure et taux d’endettement se cumulent pour fermer l’accès au crédit immobilier à des profils pourtant fiables.
Le reste à vivre : pourquoi est-il absent de l’équation ?
Un indicateur pourtant incontournable avant 2021
Avant les décisions contraignantes du HCSF, les banques combinaient plusieurs critères pour évaluer un emprunteur. Le taux d’endettement en faisait partie. Toutefois, le reste à vivre occupait une place centrale. Ce montant correspond à la somme disponible après paiement de toutes les charges, dont la mensualité du prêt immobilier. Il permettait une évaluation réaliste, au cas par cas, de la capacité de remboursement.
Depuis 2021, les banques ont relégué cette approche au second plan. Le taux d’endettement est devenu l’unique déclencheur de refus automatique. Pourtant, comme le rappelle la proposition de loi n° 2652, les établissements de crédit « intègrent d’ores et déjà ce paramètre dans l’étude des dossiers de financement ». La jurisprudence, elle aussi, reconnaît sa pertinence dans l’appréciation de la solvabilité. En d’autres termes, les banques continuent d’analyser le reste à vivre — mais ne peuvent pas officiellement en tenir compte pour accorder un prêt.
Ce que prévoit la proposition de loi Causse
L’article 2 de la proposition de loi n° 2652 modifie l’article L. 631-2-1 du code monétaire et financier. Il y insère un nouvel alinéa ainsi rédigé :
« Les décisions prises sur le fondement du 5° en matière de taux d’effort peuvent être écartées par les établissements de crédit ou les sociétés de financement si ceux-ci parviennent à démontrer que le concours proposé ne présente pas de risque d’endettement excessif, cette appréciation tenant notamment compte du niveau de reste à vivre de l’emprunteur. »
Le texte ne supprime pas la règle des 35 %. En revanche, il ouvre une voie de dérogation claire. Une banque pourra désormais s’écarter du seuil, à condition de démontrer l’absence de risque d’endettement excessif — en tenant compte, notamment, du reste à vivre. C’est une nuance majeure. Elle remet l’analyse au cas par cas au cœur du processus d’octroi de crédit. Par ailleurs, la proposition avance sur un second front : ouvrir la composition du HCSF aux parlementaires pour rééquilibrer sa gouvernance.
Selon Lionel Causse, cette évolution permettrait de débloquer « 10 à 15 % » des demandes de crédit immobilier actuellement refusées alors que les emprunteurs sont solvables.
Gouvernance du HCSF : qui décide des règles du crédit immobilier ?
Une institution technique, loin du terrain
La loi n° 2013-672 du 26 juillet 2013 crée le HCSF comme autorité macroprudentielle nationale. Il surveille le système financier, prévient les risques systémiques et encadre les conditions d’octroi de crédit. Il réunit aujourd’hui huit membres : le ministre de l’Économie et des finances, le gouverneur de la Banque de France, et des personnalités qualifiées en matière économique et financière.
Ses décisions s’imposent aux établissements de crédit et influencent directement l’accès au financement de millions de ménages. Pourtant, aucun parlementaire ne siège en son sein. Dès lors, ses orientations restent déconnectées des réalités de terrain. C’est ce déséquilibre que cible la proposition de loi n° 2652.
La réforme de la composition du HCSF
L’article 1er de la proposition de loi n° 2652 modifie l’article L. 631-2 du code monétaire et financier. Il élargit la composition du HCSF à un député et un sénateur. Le Président de l’Assemblée nationale désigne le premier. Le Président du Sénat désigne le second. Le nombre de membres passe ainsi de huit à dix.
L’objectif est d’introduire une vision de terrain dans une instance jugée trop technocratique. Lionel Causse veut « sortir du dogmatisme du risque de surendettement immobilier agité régulièrement par la Banque de France et qui, aux dires des banques et des courtiers, est inexistant ».
L’exposé des motifs cite plusieurs précédents. Des parlementaires siègent déjà aux côtés d’experts au sein du Haut Conseil des finances publiques, de l’Arcom, de la CNIL ou encore de l’OPECST. Dans toutes ces instances, expertise technique et représentation nationale coexistent sans friction. En conséquence, rien n’empêche d’appliquer ce modèle au HCSF.
Quelles conséquences pour les emprunteurs ?
Un marché du crédit immobilier en tension
Le marché du crédit traverse une passe difficile. En mars 2026, seulement 2,8 % des ménages déclaraient envisager de souscrire un prêt immobilier. La remontée des taux d’intérêt a fragilisé l’accès au financement. Le taux d’usure pénalise les seniors. La règle des 35 % bloque, en outre, les profils atypiques : revenus élevés avec endettement légèrement supérieur au seuil, ménages patrimoniaux, jeunes actifs aux revenus en progression rapide.
Côme Robet (CNCEF Crédit) redoute un « affaiblissement durable de l’immobilier » si rien ne change. Son association milite pour une analyse individualisée, seule capable de refléter la diversité des situations.
Ce que changerait concrètement la réforme du taux d’endettement
Si le Parlement adopte la proposition de loi n° 2652, les banques pourront écarter la règle des 35 % pour les dossiers où le reste à vivre est suffisant. Cette souplesse profite en priorité aux emprunteurs dont le taux d’endettement dépasse légèrement le seuil, mais dont la situation financière réelle ne présente aucun risque.
Néanmoins, la proposition ne supprime pas la vigilance prudentielle. Elle maintient l’exigence d’encadrement strict de toute dérogation. Les établissements de crédit devront démontrer l’absence de risque d’endettement excessif. La charge de la preuve reste entre leurs mains. Il ne s’agit donc pas d’un blanc-seing accordé aux banques. Il s’agit, en revanche, de reconnaître officiellement la complémentarité des outils d’analyse — taux d’endettement et reste à vivre — pour mieux apprécier la solvabilité réelle de chaque emprunteur.
