Le baromètre Catella Residential x YouGov de mars 2026, publié à la veille du MIPIM, révèle un tournant dans les comportements des Français face à l’achat immobilier. La baisse des taux reste le premier levier cité, mais la fiscalité avantageuse progresse fortement à 41 % (+7 points), tandis que la localisation retrouve une place centrale à 59 % (+6 points). Dès lors, l’achat immobilier n’est plus un réflexe patrimonial automatique : il devient un arbitrage stratégique, porté par des acheteurs plus exigeants, plus informés et plus sélectifs. Le DPE s’impose en parallèle comme nouvelle valeur refuge. Ce baromètre dessine les contours d’un marché en recomposition profonde.
Sommaire :
- L’achat immobilier en 2026 est-il encore un réflexe patrimonial ?
- La fiscalité change-t-elle les règles du jeu pour l’achat immobilier ?
- La localisation est-elle redevenue le critère numéro un de l’achat immobilier ?
- Le DPE devient-il incontournable dans tout achat immobilier ?
À retenir — Achat immobilier 2026 : les nouveaux critères décisifs
- La fiscalité avantageuse bondit à 41 % (+7 pts), jamais vu.
- La baisse des taux reste n°1, mais s’effrite à 58 % (-3 pts).
- La localisation remonte fortement à 59 % (+6 pts).
- Le DPE A-B devient la nouvelle valeur refuge des acheteurs.
- 1 Français sur 4 préfère désormais d’autres placements à l’immobilier.
L’achat immobilier en 2026 est-il encore un réflexe patrimonial ?
Un investissement toujours jugé pertinent, mais sous conditions
Le baromètre Catella Residential x YouGov publié le 6 mars 2026 établit un constat clair. En effet, 66 % des Français jugent pertinent d’investir dans l’immobilier cette année. Ce chiffre recule néanmoins d’un point par rapport à 2025.
En parallèle, un Français sur quatre oriente désormais son épargne vers d’autres placements (+3 points). L’achat immobilier perd ainsi de son caractère automatique. Or, ce glissement n’est pas anodin : il traduit une montée en puissance des alternatives financières — assurance-vie, marchés actions, livrets réglementés. Dès lors, constituer un patrimoine immobilier exige une analyse fine. Les acheteurs comparent la capacité d’emprunt, le rendement attendu et les perspectives de plus-value immobilière avant de se décider.
Paul Cayla, Président de Catella Residential, confirme cette évolution : « L’immobilier en 2026 n’est plus un réflexe patrimonial passif, mais un choix d’allocation tactique aux mains d’acheteurs plus exigeants. »
Les 35-44 ans et les Franciliens, moteurs du projet d’achat
74 % des Français n’ont aucun projet d’acquisition à court terme. Ce chiffre reste stable par rapport à 2025. Pourtant, l’achat immobilier mobilise concrètement près de la moitié des 35-44 ans (49 %) et 40 % des Franciliens. Ces deux profils concentrent l’essentiel de la demande active sur le marché résidentiel. Il s’agit souvent de primo-accédants ou d’investisseurs en phase de diversification. Par ailleurs, ces acheteurs affichent une sensibilité accrue aux évolutions fiscales, aux conditions de crédit immobilier et aux dispositifs d’aide à l’accession.
La fiscalité change-t-elle les règles du jeu pour l’achat immobilier ?
La fiscalité avantageuse, premier grand bond du baromètre
C’est la progression la plus significative de cette édition 2026. La fiscalité avantageuse grimpe à 41 % des leviers cités par les Français pour accéder à la propriété, contre 34 % en 2025. Soit +7 points en un an. Ce bond traduit une prise de conscience collective face aux mutations profondes du paysage fiscal. En effet, les Français ne cherchent plus seulement à acheter. Ils cherchent à défiscaliser intelligemment, à optimiser leur investissement locatif et à sécuriser leur résidence principale.
Plusieurs réformes structurent ce contexte :
- la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024,
- l’élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire national depuis le 1er janvier 2024 (loi de finances 2024). Il permet à un primo-accédant de financer jusqu’à 50 % de son achat immobilier sans intérêts dans le neuf, et jusqu’à 40 % dans l’ancien avec travaux en zone détendue,
- le retour de MaPrimeRénov’ pour les travaux de rénovation énergétique,
- et l’adoption du statut du bailleur privé.
Paul Cayla précise : « La fiscalité avantageuse gagne en importance comme critère décisif, ce qui est intéressant pour les perspectives du dispositif Jeanbrun qui incite au retour des investisseurs privés. »
La baisse des taux reste en tête, mais s’effrite
58 % des Français citent encore la baisse des taux comme premier levier d’achat immobilier, contre 61 % en 2025. Soit -3 points en un an. Ce recul est significatif. Il signale que les acheteurs ne fondent plus leur décision sur le seul niveau des taux d’intérêt. La fiscalité avantageuse comble progressivement cet écart. Certes, la détente monétaire amorcée par la BCE en 2024 a allégé les conditions de crédit immobilier et amélioré la capacité d’emprunt des ménages. Toutefois, elle ne suffit plus, à elle seule, à déclencher le passage à l’acte.
La localisation est-elle redevenue le critère numéro un de l’achat immobilier ?
Le retour du pragmatisme urbain
Le fantasme du départ à la campagne s’estompe durablement. La localisation grimpe à 59 % des critères déterminants dans la recherche d’un logement, soit +6 points en un an. Elle se positionne en deuxième place derrière le prix, stable à 67 %. Plusieurs facteurs expliquent ce retour aux fondamentaux. La fin du télétravail généralisé pousse les ménages à se rapprocher de leur bassin d’emploi. Le besoin de proximité immédiate — écoles, commerces, transports en commun — redevient une priorité concrète. Par conséquent, la desserte en transports, l’accessibilité des services et la qualité de vie urbaine pèsent à nouveau lourd dans les arbitrages d’achat immobilier. Le marché résidentiel se recentre sur les territoires bien connectés aux pôles économiques.
L’Île-de-France, territoire d’exigence maximale
En Île-de-France, l’exigence de localisation atteint 65 % des répondants. C’est 6 points au-dessus de la moyenne nationale. Elle s’impose également dans les villes de plus de 100 000 habitants. Ces territoires concentrent une demande solvable, mais très sélective. En revanche, la taille du logement recule légèrement à 34 % (-1 point). La surface cède ainsi du terrain face à la qualité d’emplacement dans les décisions d’achat immobilier.
Le DPE devient-il incontournable dans tout achat immobilier ?
Le DPE A-B, nouvelle valeur refuge réglementaire
Pour la première fois dans le baromètre Catella, le DPE A-B et l’efficacité énergétique atteignent le même niveau : 45 % chacun. Le DPE A-B gagne 3 points (42 % en 2025), tandis que l’efficacité énergétique en perd 6 (51 % en 2025). Ce rééquilibrage révèle un changement de logique chez les acheteurs. Ils cherchent avant tout à se protéger contre l’interdiction progressive des passoires thermiques et contre la décote énergétique qui frappe les biens mal classés.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 fixe le calendrier : les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Ainsi, un bien classé BBC ou bénéficiant d’un audit énergétique favorable devient un argument de vente à part entière. L’étiquette réglementaire du DPE prend donc le pas sur la performance énergétique réelle dans les critères d’achat immobilier.
Un indicateur rassurant, mais potentiellement trompeur
Ce glissement comporte un risque clairement identifié.
Alexandre Chambault, Directeur Commercial VEFA et Associé de Catella Residential, lance une mise en garde : « Le DPE est devenu une valeur refuge face à la complexité des normes énergétiques. Mais cette focalisation comporte un risque : survaloriser un bien classé A au détriment d’un logement réellement performant mais moins bien étiqueté. »
En effet, un achat immobilier fondé sur le seul DPE expose à des arbitrages imparfaits. D’un côté, un logement neuf vendu en VEFA bénéficie d’une classe énergétique favorable par construction. De l’autre, un bien ancien rénové peut afficher une classe intermédiaire si son DPE n’a pas encore été mis à jour. Dès lors, l’étiquette ne reflète pas toujours la réalité thermique du bâtiment.
