Pour la première fois depuis 2019, la tension locative marque une pause. L’Observatoire 2026 de LocService.fr, publié le 6 janvier 2026 et basé sur plus de 100 000 offres et demandes de location, révèle un recul inédit de cet indicateur clé du marché locatif. Le score national passe de 4,8 à 4,69, tandis que les loyers stagnent à 715 € par mois charges comprises. Cette accalmie, encore fragile, soulève une question essentielle : s’agit-il d’une simple correction ou du début d’un véritable renversement de tendance ?
Sommaire :
- Qu’est-ce que la tension locative et pourquoi recule-t-elle ?
- Comment évoluent les loyers moyens en France ?
- Quelles sont les villes les plus touchées par la tension locative ?
- Quel logement peut-on louer avec le budget moyen ?
- Qui sont les locataires et quelles sont leurs difficultés ?
À retenir – Tension locative 2025
- Le score de tension locative recule de 4,8 à 4,69 au niveau national.
- Les loyers moyens atteignent 715 € par mois pour 42 m², avec une hausse limitée à 0,6%.
- Lyon affiche le score de tension locative le plus élevé (12,27), suivie de Paris (11,51).
- 58% des locations sont des logements meublés, contre 38% avant la crise sanitaire.
- La hausse des achats immobiliers et la remise sur le marché de 160 000 biens expliquent partiellement ce recul de la tension locative.
Qu’est-ce que la tension locative et pourquoi recule-t-elle ?
Un indicateur révélateur du marché locatif
La tension locative mesure le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements à louer. LocService.fr calcule ce score en établissant un ratio simple. Il compare le nombre de candidats locataires ciblant une zone au nombre d’offres disponibles dans cette même zone. Plus le score grimpe, plus les locataires peinent à trouver un logement.
En 2025, le score national s’établit à 4,69, contre 4,8 l’année précédente. Cette baisse représente une première depuis 2019. L’étude s’appuie sur un échantillon de plus de 100 000 offres et demandes enregistrées sur 12 mois. Elle porte sur les flux de logements, non sur un stock figé.
Les facteurs explicatifs du recul
Ivan Thiébault, responsable des études chez LocService.fr, identifie plusieurs causes. D’abord, la reprise de l’accès à la propriété constitue une piste majeure. La hausse des transactions dans l’ancien en 2025 le confirme. Cette dynamique retire du marché locatif les candidats qui deviennent propriétaires. Elle réduit mécaniquement la pression sur la demande.
Ensuite, la réforme du DPE de juillet 2024 joue un rôle déterminant. Cette modification réglementaire remet progressivement sur le marché environ 160 000 biens. Ces logements restaient auparavant exclus en raison de leur classement énergétique. Ces deux phénomènes conjugués augmentent l’offre locative disponible. Ils réduisent ainsi la pression sur le marché.
Comment évoluent les loyers moyens en France ?
Une quasi-stagnation des prix après des années de hausse
En 2025, se loger en location coûte en moyenne 715 € par mois charges comprises. Cette somme correspond à une surface moyenne de 42 m², soit 17,04 €/m². Ce niveau reste quasi stable par rapport à l’année précédente. La hausse atteint seulement 0,6 %. Elle confirme un net ralentissement de la hausse des loyers.
Cette stabilisation se vérifie dans toutes les régions. En Île-de-France, les loyers n’augmentent que de 1,9%. En province, ils reculent même légèrement de 0,4%. L’étude exprime les loyers charges comprises. Elle reflète ainsi la réalité des coûts supportés par les locataires.
Des disparités territoriales toujours marquées
Malgré cette tendance à la stabilisation, les écarts géographiques restent considérables. L’Île-de-France affiche des loyers 82% plus élevés que la province au mètre carré. Le tarif moyen atteint 26,65 €/m² pour un loyer total de 978 € sur 36,7 m².
Paris se distingue particulièrement. Les loyers y sont 169% supérieurs à la moyenne provinciale. Ils atteignent 39,3 €/m² pour un loyer total de 1 147 € sur 29 m². En comparaison, la province affiche 14,61 €/m² pour un loyer de 636 € sur 43 m². La Grande Couronne parisienne se situe à 20,92 €/m² (841 € pour 40 m²). De son côté, la Petite Couronne affiche 26,85 €/m² (1 010 € pour 38 m²). Ces différences reflètent la concentration persistante de la demande dans les grandes métropoles.
Une baisse des loyers concentrée sur les grands logements
L’évolution des loyers varie selon la typologie des biens. Les chambres affichent un loyer moyen de 473 € pour 14 m². Elles progressent de 0,4% par rapport à 2024. Les studios et T1 atteignent 565 € pour 23 m². Ils enregistrent une hausse plus marquée de 2,2%. Ces petites surfaces continuent de progresser légèrement. La demande reste soutenue.
En revanche, les logements spacieux connaissent une baisse. Les T2 s’établissent à 750 € pour 42 m² avec un recul de 1%. Les T3 atteignent 914 € pour 63 m² (-0,6 %). Enfin, les T4 ou maisons affichent 1 054 € avec une baisse plus prononcée de 2,5%. Cette différenciation traduit un ajustement progressif du marché. La pression diminue sur les grands logements. Inversement, la tension locative se concentre sur les petites surfaces urbaines.
Quelles sont les villes les plus touchées par la tension locative ?
Le classement des villes les plus recherchées
Paris domine largement la demande locative avec 12,5% des recherches nationales en 2025, contre 10,7% en 2024. Ce chiffre confirme le regain d’intérêt pour la capitale après le recul post-crise sanitaire. Lyon se maintient en deuxième position avec 4,5% de la demande. Montpellier conserve la troisième place avec 3,25%, suivie de Toulouse (3,06%) et Nice (2,36%).
Marseille gagne deux places dans le classement. Elle atteint la sixième position avec 2,27% de la demande contre 1,89% l’année précédente. Ce bond reflète le gain d’attractivité observé dans les Bouches-du-Rhône. Strasbourg se maintient à 1,78%, Bordeaux recule à 1,69%, Lille progresse à 1,56% et Rennes ferme le top 10 avec 1,42%. Cette redistribution témoigne d’un effet de vases communicants. Paris attire une part croissante de la demande au détriment de certaines villes de province.
Les villes où la tension locative reste la plus forte
Le classement de la tension locative diffère du classement de popularité. Lyon affiche le score le plus élevé avec 12,27. Paris suit avec 11,51, puis Annecy avec 10,47. Ces trois villes présentent une tension locative particulièrement critique. Elles comptent plus de 10 candidats pour chaque offre disponible.
Rennes se place en quatrième position avec un score de 9,99. Viennent ensuite Caen (9,72), Montpellier (8,30), Strasbourg (7,80), Bordeaux (7,43), Montreuil (7,02) et Nice (6,52). Montreuil fait son entrée dans ce top 10. Elle remplace Angers. LocService remarque une légère atténuation de la tension locative dans la plupart de ces villes. Cette baisse confirme la tendance nationale. Toutefois, les scores restent élevés et témoignent de difficultés persistantes pour les candidats locataires.
Une redistribution géographique de la demande
Le regain d’intérêt pour Paris et l’Île-de-France se confirme. La région capitale concentre désormais 30% de la demande nationale en 2025, contre 23,2% en 2022. Cette progression atteint près de 7 points en trois ans.
Au niveau départemental, cinq territoires concentrent un tiers de la demande locative nationale. Paris arrive largement en tête (12,5%), suivi du Rhône (6,5%), de l’Hérault (4,9%), des Bouches-du-Rhône (4,7%) et des Alpes-Maritimes (4,5%). Les départements gagnants sont Paris (+1,75 point), l’Hérault (+0,6 point), le Var (+0,4 point), les Bouches-du-Rhône (+0,34 point) et la Haute-Garonne (+0,3 point).
À l’inverse, certains départements perdent en attractivité. La Gironde recule de 0,51 point, le Rhône de 0,47 point, le Maine-et-Loire de 0,3 point, l’Ille-et-Vilaine de 0,26 point et l’Essonne de 0,23 point. Cette redistribution suggère une concentration de la demande vers les métropoles les plus dynamiques. Elle se fait au détriment de certaines villes moyennes.
Quel logement peut-on louer avec le budget moyen ?
Des surfaces accessibles variables selon les villes
Avec un budget moyen de 715 €, les disparités territoriales se traduisent par des surfaces très différentes. LocService.fr évalue la surface accessible dans les principales capitales régionales. À Orléans, ce budget permet de louer un appartement de 49 m². Il peut s’agir d’un deux ou trois pièces confortable. À Paris en revanche, ce même budget ne correspond qu’à un studio d’environ 18 m². L’écart illustre les différences de prix au mètre carré.
Entre ces deux extrêmes, les capitales régionales offrent des surfaces intermédiaires. On trouve 43 m² à Rouen et Dijon, 41 m² à Toulouse, 40 m² à Rennes, 39 m² à Strasbourg, 38 m² à Marseille et Nantes, 36 m² à Bordeaux et 35 m² à Lyon. Ces écarts illustrent concrètement l’impact de la tension locative sur le pouvoir d’achat immobilier des locataires.
La domination des petites surfaces et l’essor des meublés
Les appartements d’une pièce, studios et T1, dominent le marché. Ils représentent 37% des locations réalisées en 2025. Cette proportion reflète la forte demande des étudiants et jeunes actifs. Les T2 constituent 26% du marché locatif. Les T3 représentent 14% des biens loués. Les T4 et plus n’atteignent que 5% du marché. Les maisons atteignent 7% et les chambres individuelles 11 %. Cette répartition illustre la concentration de la tension locative sur les petites surfaces urbaines.
Par ailleurs, les logements meublés concentrent 58 % des locations réalisées en 2025. Cette proportion reste très élevée par rapport à la période avant-crise sanitaire. En 2019, elle s’établissait à 38%, soit une hausse de 20 points en six ans. Cette évolution s’explique par la tension locative. L’offre ayant diminué, le turnover se fait principalement sur les biens de petite surface. Ces derniers sont plus souvent proposés en meublé. Les étudiants et jeunes actifs plébiscitent cette formule. Elle leur évite d’investir dans du mobilier et offre une plus grande flexibilité.
Qui sont les locataires et quelles sont leurs difficultés ?
Un profil dominé par les étudiants et le recours aux garants
Au niveau national, 36% des candidats locataires sont des étudiants. Leur tendance à changer fréquemment de logement génère un flux important sur le marché. Les retraités représentent 7% des demandeurs. Cette proportion témoigne de leur stabilité résidentielle. Les candidats locataires déclarent disposer d’un budget moyen de 821 €/mois pour se loger. Ce montant dépasse de 106 € le loyer moyen constaté de 715 €. Cette différence suggère que les locataires ajustent leurs critères de recherche. Ils acceptent aussi de consacrer une part plus importante de leurs ressources au logement face à la tension locative.
Concernant les garanties, la famille reste le moyen le plus sollicité. 63% des candidats s’appuient sur un garant familial pour rassurer les propriétaires. Cette proportion témoigne du rôle central de la solidarité familiale. Le dispositif Visale d’Action Logement gagne du terrain. 12% des candidats choisissent cette garantie publique en 2025, soit un point de plus qu’en 2024. Cette progression révèle une meilleure connaissance du dispositif. Elle montre aussi un besoin croissant de sécurisation des dossiers.
Des difficultés persistantes malgré l’accalmie
Malgré le recul de la tension locative, Ivan Thiébault rappelle que “la situation reste difficile pour les locataires dans la plupart des grandes villes, en raison d’une offre encore insuffisante”. Les scores restent élevés dans les métropoles. On compte plus de 4,69 candidats pour chaque offre au niveau national. Les pics dépassent 10 dans les villes les plus tendues.
Il souligne qu’il est “essentiel d’envoyer des signaux de stabilité et de confiance aux propriétaires et aux investisseurs afin de préserver l’offre locative”. Le concept de mise en relation inversée développé par LocService.fr représente une solution. Les propriétaires contactent les locataires après consultation de leur demande. Ivan Thiébault explique : “Ce sont les propriétaires qui viennent à eux. Ainsi, les prises de contact sont beaucoup plus efficaces et tout le monde gagne du temps.” Cette approche rend les démarches moins chronophages. Le site compte près de 3 millions d’utilisateurs particuliers. Il affiche des avis notés en moyenne 4,1/5.
