Après deux années de ralentissement, l’immobilier parisien montre enfin des signes de reprise en 2025. Selon l’Observatoire PAP, le nombre d’acheteurs progresse de 3,2% sur un an dans la capitale. Toutefois, cette hausse reste modeste face à la dynamique nationale qui affiche +11,3% sur la même période. Malgré une baisse des prix d’environ 10% depuis 2022, la reprise demeure fragile et inégale selon les quartiers. Quels arrondissements séduisent réellement les acquéreurs ? Pourquoi certains secteurs décrochent-ils ?
Sommaire :
- Pourquoi l’immobilier parisien repart-il moins vite que le reste de la France ?
- Quels arrondissements séduisent le plus les acheteurs ?
- Pourquoi certains arrondissements perdent-ils des acheteurs ?
- Comment évoluent les prix de l’immobilier parisien ?
- Quel est le pouvoir d’achat immobilier à Paris en 2025 ?
- L’immobilier parisien reste-t-il attractif pour les acheteurs ?
À retenir – Immobilier parisien 2025
- La reprise reste timide à Paris : +3,2% d’acheteurs en 2025, soit quatre fois moins qu’au niveau national (+11,3%).
- Neuf arrondissements seulement attirent des acheteurs : le centre historique (2e, 3e, 4e) et les quartiers résidentiels (13e, 15e) enregistrent les meilleures performances.
- Le 17e arrondissement s’effondre : -23,6% d’acheteurs, la plus forte chute de l’immobilier parisien.
- Des prix qui baissent depuis 2022 : environ -10% de correction mais insuffisante pour relancer massivement le marché face aux taux d’emprunt encore élevés (3,20%).
- Un investissement élitiste : plus de 17 750 € de revenus mensuels nets nécessaires pour acquérir 100 m² au prix médian parisien (9 611 €/m²).
Pourquoi l’immobilier parisien repart-il moins vite que le reste de la France ?
Un décalage face à la dynamique nationale
En 2025, l’immobilier parisien affiche une progression timide de +3,2 % du nombre d’acheteurs selon l’Observatoire PAP. Ce chiffre contraste fortement avec la hausse nationale de +11,3 % sur la même période. Par conséquent, Paris décroche nettement par rapport aux autres villes françaises. La capitale affiche une performance quatre fois inférieure à la moyenne nationale. Cette étude, publiée le 14 novembre 2025, repose sur l’analyse de 242 971 demandes d’acheteurs. Ces données couvrent la période du 1er janvier au 24 octobre 2025. Elles sont ensuite comparées à la même période en 2024. Ainsi, cette différence s’explique par plusieurs facteurs structurels qui freinent la reprise dans la capitale.
Des prix encore trop élevés malgré la correction
Depuis 2022, les prix de l’immobilier parisien ont baissé d’environ 10%. Cette correction constitue un événement rare dans la capitale. En effet, les prix étaient jusqu’alors relativement stables ou en hausse constante. Cependant, ce recul n’a pas suffi à relancer pleinement le marché. Le prix médian s’établit désormais à 9 611 €/m² en 2025, selon les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) et PAP. Or, ces niveaux de prix restent très élevés. Ils limitent donc l’accès à la propriété pour de nombreux ménages. Cette situation touche particulièrement les primo-accédants et les classes moyennes.
La crise du crédit pèse sur les primo-accédants
Depuis 2022, la crise du crédit freine considérablement les primo-accédants dans l’immobilier parisien. Les taux d’emprunt sont passés de 4,35% fin 2023 à 3,20% actuellement. Malgré cette baisse notable, ils demeurent trop élevés pour déclencher un véritable rebond du marché. En réalité, la baisse des prix ne compense pas la hausse du coût du financement intervenue depuis 2022. Résultat : le pouvoir d’achat immobilier reste contraint. Cette situation affecte notamment les ménages aux revenus moyens.
Quels arrondissements séduisent le plus les acheteurs ?
Le centre historique : valeur refuge de l’immobilier parisien
Les 2e, 3e et 4e arrondissements enregistrent les plus fortes hausses de la demande dans l’immobilier parisien. Ils affichent respectivement +10,5%, +12,8% et +9,9% d’acheteurs en 2025 par rapport à 2024. Le 3e arrondissement se place en tête avec 12,8% d’acheteurs supplémentaires. Son prix moyen s’établit à 12 590 €/m². De son côté, le 2e affiche 11 440 €/m² tandis que le 4e atteint 12 740 €/m².
Pourtant, ces quartiers affichent des prix élevés. Ils se situent largement au-dessus de la médiane parisienne. Ce paradoxe apparent s’explique néanmoins par leurs atouts durables. En effet, ils cumulent emplacement central, charme patrimonial, animation urbaine et rareté de l’offre. Dans un marché immobilier parisien encore hésitant, le cœur historique reste une valeur refuge. Ainsi, les acheteurs y voient un moyen de sécuriser leur investissement. Ils misent également sur un cadre de vie à forte valeur symbolique.
Les quartiers résidentiels du sud attirent les familles
Les 13e et 15e arrondissements se distinguent par une demande en hausse. Ils affichent respectivement +7,1% et +8,3%. Le 15e arrondissement, le plus peuplé de Paris, affiche un prix de 8 860 €/m². Le 13e propose quant à lui 8 630 €/m².
Ces secteurs résidentiels de l’immobilier parisien concentrent des atouts familiaux. On y trouve notamment des logements spacieux, des écoles, des commerces de proximité et une excellente desserte en transports. Ils bénéficient par ailleurs d’une vraie vie de quartier. De plus, ils jouissent d’une image solide et rassurante. À l’inverse, le 18e souffre d’une réputation plus contrastée.
Avec des prix sous les 9 000 €/m², ces arrondissements permettent de maximiser le pouvoir d’achat immobilier. Toutefois, ces chiffres marquent surtout le retour progressif des primo-accédants. En effet, ces derniers profitent de la baisse des taux d’intérêt. Ils peuvent ainsi concrétiser des projets d’acquisition différés depuis 2022.
Le 20e, le 9e et le 18e résistent
D’autres arrondissements gagnent également des acheteurs dans l’immobilier parisien. Le 20e progresse de +5,7 % à 7 980 €/m². Le 9e enregistre +4,8% à 9 910 €/m². Le 18e affiche +3,4% à 8 420 €/m². Ces quartiers populaires bénéficient de prix plus accessibles. Leur image s’améliore également progressivement. Cette évolution s’explique notamment par les investissements urbains et l’arrivée de nouvelles populations. Par ailleurs, le 5e arrondissement enregistre une hausse modeste de +2%. Malgré tout, son prix élevé de 11 260 €/m² reflète une attractivité limitée.
Pourquoi certains arrondissements perdent-ils des acheteurs ?
L’attentisme dans les quartiers intermédiaires
Les 8e, 11e, 14e et 16e arrondissements affichent des évolutions quasi neutres. Leurs variations oscillent entre 0 et -3% d’acheteurs. Concrètement, le 14e perd -0,7% (9 130 €/m²). Le 16e recule de -1% (9 970 €/m²). Le 11e baisse de -1,9% (9 320 €/m²). Enfin, le 8e recule de -3 % (11 980 €/m²).
Cette stabilité traduit un marché en observation dans l’immobilier parisien. En effet, les acheteurs préfèrent attendre avant de se positionner. Après deux années consécutives de baisse des prix, beaucoup espèrent encore une nouvelle détente tarifaire. Ils souhaitent ainsi obtenir de meilleures conditions avant de s’engager. Par ailleurs, ces quartiers se situent dans une zone intermédiaire du marché parisien. Leurs prix se situent entre 9 000 et 10 000 €/m². Or, ce niveau reste élevé pour la majorité des ménages. De plus, il n’offre pas les opportunités d’arbitrage des arrondissements périphériques plus abordables. Par conséquent, les acheteurs attendent un meilleur alignement entre prix et capacité d’emprunt avant de franchir le pas.
Le recul des quartiers de prestige
Les 6e et 7e arrondissements enregistrent un net recul du nombre d’acheteurs. Ils affichent respectivement -7,2% et -8,1%. Le 6e affiche le prix le plus élevé de Paris avec 13 040 €/m². Pourtant, il subit une baisse de -3,8% sur un an. Le 7e atteint 12 760 €/m² avec un recul de -0,5%. Ces secteurs prestigieux de l’immobilier parisien restent parmi les plus valorisés de la capitale.
Toutefois, leur niveau de prix limite mécaniquement le pouvoir d’achat de nombreux ménages. Cette contrainte touche même les ménages aisés. Néanmoins, le marché demeure actif mais plus sélectif. Il est désormais porté par des acquéreurs à forte capacité financière. Ces derniers sont souvent internationaux ou investisseurs patrimoniaux. Ils recherchent avant tout des biens d’exception dans des quartiers emblématiques.
La chute du 17e arrondissement
Le 17e arrondissement subit la plus forte baisse de l’immobilier parisien. Il perd -23,6% d’acheteurs en 2025 par rapport à 2024. Cette chute spectaculaire interroge sur les difficultés spécifiques de ce secteur. En effet, il peine à attirer les acquéreurs malgré des prix médians relativement accessibles. Ces derniers s’établissent autour de 9 390 €/m². Par ailleurs, les prix ont légèrement baissé de -0,8% sur un an. Cette désaffection brutale pourrait s’expliquer par plusieurs facteurs. D’abord, une image moins attractive du quartier. Ensuite, une offre de logements moins adaptée à la demande actuelle. Enfin, une concurrence accrue d’autres secteurs parisiens et de la petite couronne.
Le 19e face à la concurrence de la petite couronne
Le 19e arrondissement affiche une baisse de -9,1% d’acheteurs. Pourtant, il propose des prix parmi les plus abordables de l’immobilier parisien. Son tarif moyen s’établit à 7 400 €/m², le plus bas de la capitale. De plus, les prix ont légèrement reculé de -1% sur un an. Ce paradoxe apparent s’explique par la concurrence directe de la petite couronne.
En effet, des villes limitrophes comme Bagnolet, Les Lilas ou Romainville proposent des prix encore plus accessibles. Ceux-ci sont souvent 20 à 30% inférieurs à ceux du 19e. Par ailleurs, ces villes affichent une image urbaine nettement plus positive. Elles bénéficient notamment de l’arrivée de nouvelles lignes de métro. Les prolongements de lignes améliorent considérablement la desserte. De plus, la création d’écoquartiers récents renforce leur attractivité. Enfin, le développement d’espaces culturels et de loisirs attire les jeunes actifs et les familles.
Comment évoluent les prix de l’immobilier parisien ?
Des hausses concentrées sur quelques arrondissements
L’immobilier parisien connaît des évolutions de prix contrastées en 2025. Le 8e arrondissement enregistre la plus forte hausse avec +13,5%. Il atteint ainsi 11 980 €/m². Ce rebond spectaculaire témoigne d’un regain d’intérêt pour ce quartier haussmannien prestigieux.
Le 3e suit avec +7,9% pour s’établir à 12 590 €/m². Cette performance confirme l’attractivité du Marais et de ses environs. De son côté, le 13e progresse de +5,2% à 8 630 €/m². Cette hausse est portée par le retour des primo-accédants. Par ailleurs, d’autres arrondissements affichent des hausses modestes mais positives. Le 14e gagne +1,5% à 9 130 €/m². Le 12e progresse de +1,2% à 8 570 €/m². Le 20e augmente de +1,1% à 7 980 €/m². Le 4e affiche +0,9% à 12 740 €/m². Enfin, le 15e enregistre +0,9% à 8 860 €/m². Ces évolutions constituent un signe de stabilisation progressive du marché.
Des baisses marquées dans le centre et l’est
Plusieurs arrondissements de l’immobilier parisien subissent encore des baisses de prix. Le 1er arrondissement enregistre la plus forte chute avec -12,5%. Il s’établit désormais à 11 690 €/m². Cette correction importante s’ajoute au recul de -14,8% du nombre d’acheteurs. Le 5e perd -4,1% pour atteindre 11 260 €/m².
Le 6e recule de -3,8%. Malgré cette baisse, il conserve le prix le plus élevé de Paris à 13 040 €/m². D’autres arrondissements connaissent des baisses plus légères. Le 18e baisse de -1,9% à 8 420 €/m². Le 10e recule de -1,8% à 8 670 €/m². Le 16e perd -1,4% à 9 970 €/m². Le 2e diminue de -1,2% à 11 440 €/m². Le 9e baisse de -1,1% à 9 910 €/m². Le 19e recule de -1% à 7 400 €/m². Le 17e perd -0,8% à 9 390 €/m². Le 7e diminue de -0,5% à 12 760 €/m². Enfin, le 11e baisse de -0,3% à 9 320 €/m². Ces données proviennent de la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) et de l’Observatoire PAP.
Quel est le pouvoir d’achat immobilier à Paris en 2025 ?
Un million d’euros pour 100 m²
L’immobilier parisien affiche un prix médian de 9 611 €/m² en 2025, selon l’Observatoire PAP. Cela représente près d’un million d’euros pour un appartement de 100 m². Cette surface est particulièrement recherchée par les familles. Concrètement, acquérir 100 m² au prix médian parisien coûte 961 100 €. À ce montant s’ajoutent 8% de frais de notaire. Ces frais d’acquisition dans l’ancien représentent 76 888 €. Le coût total du projet atteint donc 1 037 988 €. Financé sur 20 ans à un taux de 3,20%, il faut compter 0,35% d’assurance emprunteur. Ce taux correspond au taux moyen constaté en novembre 2025. Dans ces conditions, la mensualité s’élève à près de 5 870 €. Ces calculs illustrent la réalité financière de l’immobilier parisien. Ils concernent un ménage type souhaitant acquérir un bien familial.
Des revenus de plus de 17 750 € nécessaires
Pour respecter le seuil classique d’endettement à 33%, un couple doit justifier de revenus importants. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose cette règle. Concrètement, il faut plus de 17 750 € nets de revenus mensuels. Cela représente 213 000 € annuels. Or, ces revenus restent loin d’être généralisés. Ils correspondent à des profils très spécifiques. On trouve notamment les cadres supérieurs, les professions libérales ou les ménages bi-actifs très qualifiés. Par conséquent, acheter dans la capitale demeure un projet plutôt élitiste. Il reste inaccessible pour la majorité des ménages français.
Plus de 5 600 € d’écart entre arrondissements
Une fracture de prix redessine la carte de l’immobilier parisien. L’écart entre arrondissements atteint plus de 5 600 € au mètre carré en 2025. Le 6e arrondissement, le plus cher, affiche 13 040 €/m². À l’opposé, le 19e, le moins onéreux, propose 7 400 €/m².
À surface égale, cela représente une différence considérable. Sur un logement de 100 m², l’écart dépasse 560 000 €. Cette disparité géographique monumentale crée deux marchés distincts au sein de l’immobilier parisien. D’un côté, les arrondissements centraux et prestigieux restent accessibles uniquement aux ménages très aisés. De l’autre, les arrondissements périphériques permettent encore à certaines classes moyennes supérieures d’accéder à la propriété.
L’immobilier parisien reste-t-il attractif pour les acheteurs ?
Paris demeure un objectif de vie
Si les chiffres de l’immobilier parisien peinent à convaincre en 2025, ils ne traduisent en aucun cas un désamour des Français pour la capitale. En réalité, la plupart des acheteurs ne tournent pas le dos à Paris. Ils attendent simplement d’avoir les moyens financiers d’y revenir. Paris reste, pour beaucoup, un objectif de vie. Elle représente un idéal résidentiel. Toutefois, ce projet se trouve suspendu par des contraintes budgétaires temporaires et réelles. Ainsi, le retrait constaté depuis 2022 n’est pas un rejet de Paris. Il s’agit plutôt d’une pause contrainte liée aux conditions de financement défavorables.
Des fondamentaux structurels solides
L’immobilier parisien conserve des fondamentaux puissants. Ils en font une place unique en France. La capitale concentre une densité exceptionnelle d’emplois qualifiés. Elle abrite également de nombreux sièges sociaux d’entreprises. On y trouve une offre abondante de services publics et privés. Paris dispose d’équipements publics de qualité. Elle accueille des universités et de grandes écoles prestigieuses. La ville possède par ailleurs des réseaux de transports en commun parmi les plus denses d’Europe. Enfin, elle propose une offre culturelle inégalée avec ses musées, théâtres, salles de concert et cinémas.
Le mouvement de recentrage autour du concept de “vivre ailleurs” a été très commenté dans les médias. Cette tendance est apparue après la crise du Covid-19. Pourtant, elle n’a pas profondément modifié les logiques structurelles du marché immobilier. En effet, l’aménagement du territoire français reste très centralisé. Ainsi, Paris continue de concentrer les opportunités professionnelles et culturelles.
Une reprise attendue dès 2026
Le retrait des acheteurs observé depuis 2022 dans l’immobilier parisien n’est donc pas un retrait massif et définitif. Il s’agit plutôt d’une pause contrainte par les conditions de crédit. Cette pause pourrait bientôt prendre fin selon l’Observatoire PAP. D’une part, la demande augmente progressivement. Elle est portée par le retour des primo-accédants. D’autre part, les taux d’intérêt se sont désormais stabilisés autour de 3,20%.
Les prix pourraient repartir à la hausse dès 2026. L’Observatoire PAP anticipe une progression comprise entre 2 et 3% pour l’année à venir. Cette hausse mettrait donc fin à trois années consécutives de baisse ou de stagnation des prix dans la capitale. Cette prévision s’appuie sur l’amélioration progressive des conditions de financement et la demande latente importante qui s’est constituée depuis 2022. L’immobilier parisien reste une valeur sûre sur le long terme malgré les turbulences actuelles.
