Exercer en tant qu’agent immobilier en France nécessite de respecter un cadre réglementaire strict. Carte professionnelle, affichage des honoraires, annonces conformes, DPE obligatoire : chaque aspect de la profession est encadré par la loi. Selon la DGCCRF, le non-respect de ces obligations expose les professionnels à des sanctions pouvant atteindre 300 000 euros d’amende et deux ans d’emprisonnement. Quelles sont exactement ces règles ? Comment un professionnel peut-il exercer légalement ? Quels sont les pièges à éviter ? Ce guide complet révèle tout ce qu’un agent immobilier doit savoir pour exercer en toute conformité et ce que les consommateurs doivent vérifier avant de signer.
Sommaire :
- Quelles sont les conditions d’exercice pour devenir agent immobilier ?
- Quels sont les statuts possibles pour exercer dans l’immobilier ?
- Comment un agent immobilier doit-il afficher ses honoraires ?
- Quelles informations doivent figurer dans les annonces immobilières ?
- Quelle est l’importance du DPE dans les annonces d’un agent immobilier ?
- Quelles sont les règles spécifiques pour les locations gérées par un agent immobilier ?
- Quelles sont les interdictions de location pour un agent immobilier ?
À retenir – Réglementation de l’agent immobilier
- L’agent immobilier doit détenir une carte professionnelle en cours de validité délivrée par la CCI, souscrire une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle pour exercer légalement.
- Les honoraires doivent être affichés de manière visible en agence, en vitrine et sur internet, avec un accès en deux clics maximum sur le site du professionnel.
- Toutes les annonces immobilières doivent mentionner obligatoirement le DPE, les honoraires détaillés TTC et préciser qui supporte le paiement (acquéreur, vendeur ou locataire).
- Pour les locations, les honoraires à la charge du locataire sont plafonnés entre 8 et 12 €/m² selon les zones et ne peuvent excéder ceux du propriétaire.
- Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location, suivis des logements F en 2028 et E en 2034.
Quelles sont les conditions d’exercice pour devenir agent immobilier ?
La carte professionnelle : un document obligatoire
Pour exercer légalement en tant qu’agent immobilier, la détention d’une carte professionnelle en cours de validité constitue la première exigence incontournable. Concrètement, cette carte doit être demandée auprès de la Chambre de commerce et d’industrie (CCI). Elle atteste ainsi de la capacité du professionnel à exercer cette activité réglementée.
Par ailleurs, la loi Hoguet du 2 janvier 1970 (loi n° 70-9) encadre strictement ces conditions d’exercice. L’objectif est clair : protéger les consommateurs dans leurs transactions immobilières. Cette réglementation s’applique d’ailleurs à tous les professionnels intervenant dans les opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. De plus, le décret n°72-678 du 20 juillet 1972 précise les modalités d’application. Ce texte est fondamental pour la profession d’agent immobilier.
Les garanties financières et assurances obligatoires
Au-delà de la carte professionnelle, l’agent immobilier doit souscrire une garantie financière. Alternativement, il peut fournir une attestation de non-détention de fonds. Dans tous les cas, cette garantie protège les clients en cas de mauvaise gestion des sommes confiées au professionnel.
Selon la DGCCRF, certains professionnels ne souhaitent pas détenir de fonds. Dans ce cas, ils peuvent uniquement conserver leurs honoraires. Toutefois, ils doivent alors le préciser clairement. Cette mention doit figurer sur l’affichage en agence et sur toutes leurs publicités. Parallèlement, une assurance responsabilité civile professionnelle s’impose. Elle couvre les éventuels dommages causés dans l’exercice de l’activité.
En outre, chaque établissement nécessite un récépissé de déclaration préalable d’activité. Cette obligation vaut également pour chaque succursale, agence ou bureau. Le récépissé doit être détenu par la personne qui en assure la direction.
Le registre des mandats : une obligation de traçabilité
L’agent immobilier intervient comme mandataire de ses clients. À ce titre, il ne peut pas exercer sans mandat écrit, signé et valide. De plus, ces mandats doivent impérativement être consignés dans un registre. Ce dernier doit respecter un formalisme strict. Notamment, la présentation doit suivre un ordre chronologique. Selon la DGCCRF, cette obligation garantit la traçabilité des missions confiées au professionnel. De surcroît, elle protège les parties en cas de litige. Notons que le mandat détermine les conditions de rémunération de l’agent immobilier. D’où l’importance capitale de sa validité et de sa conservation rigoureuse.
Quels sont les statuts possibles pour exercer dans l’immobilier ?
Le statut d’agent commercial en immobilier
L’agent commercial représente une alternative au statut d’agent immobilier traditionnel. Pour exercer cette profession, plusieurs conditions doivent être remplies. Tout d’abord, il doit être immatriculé au registre spécial des agents commerciaux (RSAC). Cette obligation figure dans les articles L134-1 et suivants, R134-1 et suivants et A134-1 et suivants du Code de commerce. Ensuite, il doit détenir une attestation d’habilitation à jour. Une assurance responsabilité civile s’impose également.
Toutefois, ce statut comporte des restrictions importantes. En effet, l’agent commercial ne peut pas assurer la direction d’un établissement. De même, il ne peut pas utiliser la dénomination « agent immobilier », « syndic de copropriété » ou « administrateur de biens » sans carte professionnelle. Enfin, il lui est interdit de détenir des sommes d’argent, des biens, des effets ou des valeurs.
Il ne peut pas non plus donner de consultations juridiques ou encore rédiger des actes sous seing privé. Néanmoins, une exception existe pour les mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle.
Le personnel habilité par les agents immobiliers
Les salariés et agents commerciaux travaillant pour un agent immobilier sont également concernés par la réglementation. En effet, ils doivent disposer d’une attestation d’habilitation à jour. Cette dernière doit être demandée auprès de la CCI. Le document source détaille cette exigence. Elle assure ainsi que toute personne intervenant dans les transactions immobilières possède les qualifications nécessaires. L’objectif principal reste la protection des intérêts des consommateurs. De plus, le lieu et le numéro d’immatriculation doivent apparaître clairement. Ils figurent sur l’ensemble des documents et correspondances à usage professionnel.
Les sanctions en cas de non-respect
Le non-respect des conditions d’exercice expose les contrevenants à des sanctions pénales sévères. Ces dernières sont prévues par la loi Hoguet. Ainsi, l’exercice illégal de la profession entraîne six mois d’emprisonnement et 7 500 euros d’amende. Cette sanction figure à l’article 14 de la loi Hoguet.
En revanche, en cas d’absence de garantie financière, les peines s’alourdissent considérablement. Le professionnel encourt alors deux ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende. Cette disposition est prévue par l’article 16 de la même loi. Ces sanctions démontrent la rigueur du législateur. Elles visent à encadrer strictement la profession d’agent immobilier pour protéger les consommateurs.
Par ailleurs, l’article 17-2 de la loi Hoguet prévoit une contravention de 5ème classe. Celle-ci s’applique en cas de manquement aux mentions obligatoires sur les documents professionnels.
Comment un agent immobilier doit-il afficher ses honoraires ?
L’affichage obligatoire en agence
L’arrêté du 10 janvier 2017, modifié le 26 janvier 2022, impose des obligations strictes aux agents immobiliers. Ils doivent afficher leurs barèmes d’honoraires de manière claire et visible. Concrètement, dans chaque lieu recevant de la clientèle, une affiche doit présenter plusieurs informations essentielles. D’abord, le numéro de carte professionnelle. Ensuite, le montant de la garantie financière. Enfin, le cas échéant, la dénomination et l’adresse du garant.
De plus, le barème doit préciser les prix maximums pratiqués toutes taxes comprises. Il doit également identifier qui supporte le paiement de chaque prestation. Ce barème doit être clair, lisible et compréhensible. Par exemple, il doit préciser si les tranches sont cumulatives. Pour les transactions de vente, il doit indiquer si les honoraires s’appliquent au vendeur ou à l’acquéreur.
L’affichage en vitrine et sur internet
Lorsque l’établissement possède une vitrine, il doit appliquer des règles précises : il affiche son barème au même format et au même emplacement que les annonces immobilières. S’il ne l’expose pas directement en vitrine, il doit veiller à ce qu’il soit parfaitement visible depuis l’extérieur.
Sur internet, le barème doit être facilement accessible aux clients. Concrètement, deux clics maximum suffisent pour le consulter depuis le site de l’agent immobilier. Un onglet « tarifs » visible dès la page d’accueil constitue une solution idéale. Pour les réseaux sociaux, la règle est simplifiée. Un simple lien redirigeant vers le site internet du professionnel répond à l’obligation légale.
En outre, chaque annonce immobilière dématérialisée doit comporter un lien hypertexte visible. Ce lien peut être intitulé « consulter nos tarifs ». Il doit renvoyer directement vers la page tarifaire du professionnel.
Les sanctions pour affichage non conforme
Le non-respect de ces obligations d’affichage expose l’agent immobilier à des sanctions financières. Il s’agit d’une amende administrative dont le montant varie selon la qualité du contrevenant. Ainsi, pour une personne physique, l’amende peut atteindre 3 000 euros. En revanche, pour une personne morale, elle s’élève jusqu’à 15 000 euros. Cette disposition est conforme à la réglementation en vigueur. Notons que cette sanction administrative est distincte des sanctions pénales. Son objectif principal est de garantir la transparence des prix pour les consommateurs avant toute transaction.
Quelles informations doivent figurer dans les annonces immobilières ?
Les annonces de vente : transparence sur les honoraires
Les annonces de vente publiées par un agent immobilier doivent respecter des règles strictes de transparence. Elles doivent obligatoirement mentionner le prix du bien. Ce prix doit apparaître à la fois honoraires inclus et exclus. De plus, la taille de caractères du prix incluant les honoraires doit être plus grande.
Ensuite, le professionnel doit préciser qui paie ses honoraires. Il s’agit soit de l’acquéreur, soit du vendeur. Et, il doit indiquer le montant TTC des honoraires. Ce montant s’exprime en pourcentage de la valeur du bien hors honoraires. Il doit être précédé de la mention « Honoraires ». Cette obligation est détaillée dans l’arrêté du 10 janvier 2017 modifié. Elle garantit ainsi une information complète et compréhensible pour l’acheteur potentiel. À ce titre, la DGCCRF souligne un point important. Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur.
Les annonces de location : des mentions encadrées
Pour les locations, les annonces doivent afficher le loyer mensuel augmenté des charges récupérables. Cette information doit être suivie de la mention « par mois » et « charges comprises » le cas échéant. Sur les supports physiques, ces mentions peuvent être abrégées en « /mois » et « CC ».
Dans les zones soumises à encadrement des loyers, des informations supplémentaires s’imposent. D’abord, la mention « Zone soumise à encadrement des loyers » doit apparaître clairement. Ensuite, le loyer de référence majoré doit être précisé avec la mention « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) ». Le loyer de base et l’éventuel complément de loyer doivent également figurer.
De plus, les honoraires totaux TTC à la charge du locataire sont obligatoires. Ils doivent être suivis de la mention « honoraires charge locataire ». Sur les supports physiques, cette mention peut être abrégée « HCL ». D’autres informations complètent l’annonce. Il s’agit notamment du montant du dépôt de garantie et de la surface en mètres carrés. Cette surface habitable est définie par l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Enfin, le caractère meublé du bien doit être indiqué le cas échéant.
Les informations spécifiques aux copropriétés
Lorsqu’un agent immobilier propose la vente d’un lot en copropriété, l’article L721-1 du Code de la construction et de l’habitation impose des mentions obligatoires. Ces informations doivent impérativement figurer dans l’annonce. Ainsi, l’annonce doit indiquer que le bien est soumis au statut de la copropriété. De même, le nombre de lots doit être précisé. Le montant moyen annuel de la quote-part à la charge du vendeur doit apparaître. Ce montant correspond au budget prévisionnel des dépenses courantes. Ces dernières sont définies à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Pour les lots d’habitation, le montant des dépenses théoriques doit être indiqué. Enfin, l’annonce doit mentionner si le syndicat fait l’objet de procédures pour impayés. Le non-respect de cette réglementation expose l’agent immobilier à des sanctions lourdes. Il encourt deux ans d’emprisonnement et 300 000 euros d’amende pour pratique commerciale trompeuse.
Quelle est l’importance du DPE dans les annonces d’un agent immobilier ?
L’affichage obligatoire de la performance énergétique
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) constitue une information fondamentale dans toute annonce immobilière. Les articles L126-33 et R126-21 à R126-25 du Code de la construction et de l’habitation encadrent cette obligation. Ces textes imposent d’afficher le classement du bien. Deux critères doivent être présentés :
- la performance énergétique du logement,
- sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre (GES).
Cette obligation s’applique aussi bien pour une vente que pour une location. De plus, l’affichage doit respecter les échelles officielles. Il doit également être conforme aux rapports des diagnostiqueurs. Cette exigence permet à l’agent immobilier d’informer objectivement les consommateurs. Elle garantit ainsi la transparence sur la qualité énergétique du bien proposé.
L’indication des dépenses théoriques
Pour les biens d’habitation, l’agent immobilier doit mentionner le montant des dépenses théoriques. Cette indication se fait à titre informatif. Elle concerne l’ensemble des usages énumérés dans le DPE. Selon la DGCCRF, cette obligation s’applique à toutes les annonces. Cela inclut celles diffusées sur une plateforme numérique ou sur les réseaux sociaux. Cette information permet aux futurs acquéreurs ou locataires d’anticiper leurs futures factures énergétiques. De plus, elle facilite la comparaison objective entre différents biens proposés.
L’avertissement pour les passoires thermiques
Les biens classés F ou G nécessitent une mention obligatoire spécifique. Cette mention est : « Logement à consommation énergétique excessive ». Elle doit impérativement figurer dans les annonces immobilières. Cet avertissement informe clairement le consommateur. Il met en évidence la faible performance énergétique du bien proposé par l’agent immobilier.
Le non-respect de ces obligations expose le professionnel à des sanctions financières. Il s’agit d’une amende administrative. Elle s’élève à 3 000 euros pour une personne physique. Et, pour une personne morale, elle peut atteindre 15 000 euros.
Quelles sont les règles spécifiques pour les locations gérées par un agent immobilier ?
Le plafonnement des honoraires de location
Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 encadre strictement les honoraires de location. Ces derniers concernent la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail. L’agent immobilier peut les facturer au locataire. Toutefois, une première règle s’impose. Ces honoraires ne peuvent pas excéder ceux du propriétaire.
De plus, ils sont plafonnés selon les zones géographiques. Trois catégories existent. Dans les zones très tendues, le plafond est de 12 euros par m². Dans les zones tendues, il s’élève à 10 euros par m². Enfin, dans les autres zones, il atteint 8 euros par m². Par ailleurs, les honoraires liés à l’état des lieux sont également limités. Ils ne peuvent pas dépasser 3 euros par m². Ce double plafond protège efficacement le locataire. Il évite les pratiques tarifaires abusives de la part de l’agent immobilier.
Les limites du dépôt de garantie
Les articles 22 et 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixent le montant maximum du dépôt de garantie. Ce montant varie selon le type de location. Pour les logements nus, l’agent immobilier peut exiger un mois de loyer maximum. Toutefois, une exception existe. Si le loyer est payable d’avance pour plus de deux mois, aucun dépôt ne peut être demandé. Pour les logements meublés, le plafond s’élève à deux mois de loyer.
Par ailleurs, l’agent immobilier ne peut exiger aucune somme pour la réservation d’un logement. De même, il ne peut pas solliciter une avance de loyer supérieure à trois mois. Le non-respect de ces règles constitue une pratique commerciale trompeuse. Les sanctions sont lourdes : deux ans d’emprisonnement et 300 000 euros d’amende.
L’état des lieux : des exigences de forme
L’article 3 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose des règles strictes à l’agent immobilier. Elles concernent l’établissement de l’état des lieux. L’état des lieux d’entrée doit pouvoir être comparé à celui de sortie. Pour cela, ils doivent avoir une forme comparable. Ils doivent également présenter un même niveau de détail.
Notons que les états des lieux peuvent être réalisés de deux manières. Soit sous forme d’un document unique. Soit sous forme de documents distincts. Dans ce dernier cas, ils doivent avoir une présentation similaire. Cette exigence protège le locataire. Elle empêche les contestations arbitraires lors de son départ du logement. De plus, elle garantit l’objectivité de l’agent immobilier dans cette mission importante.
Quelles sont les interdictions de location pour un agent immobilier ?
Le calendrier des passoires thermiques
Depuis le 1er janvier 2025, l’agent immobilier ne peut plus proposer à la location certains logements. Il s’agit des logements classés G sur le DPE. Ces derniers sont désormais considérés comme non décents.
Cette interdiction s’applique d’abord aux nouveaux baux. Ensuite, elle s’étendra progressivement aux baux en cours. Plus précisément, elle interviendra au moment de leur renouvellement ou reconduction tacite. Généralement, les baux d’habitation ont une durée de 3 ans. Ils peuvent ensuite être tacitement reconduits tous les 3 ans.
Par ailleurs, le calendrier prévoit d’autres échéances. Les logements F seront interdits à partir du 1er janvier 2028. Puis, les logements E le seront à partir du 1er janvier 2034. Un calendrier spécifique s’applique dans les collectivités d’outre-mer. Il concerne la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte. L’interdiction des logements G y prendra effet au 1er janvier 2028. Celle des logements F interviendra au 1er janvier 2031.
Cette réglementation progressive vise un objectif clair : améliorer la qualité du parc locatif français. En conséquence, elle oblige l’agent immobilier à vérifier systématiquement la performance énergétique avant toute mise en location.
Les clauses interdites dans les baux
L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 liste les clauses réputées non écrites dans les baux de location. Un agent immobilier ne peut donc pas les inclure dans un contrat. Parmi ces clauses interdites, plusieurs exemples peuvent être cités. D’abord, l’accès au logement sans accord préalable du locataire. Ensuite, la résiliation unilatérale du bail. Puis, l’obligation de paiement du loyer par prélèvement automatique.
D’autres interdictions concernent l’obligation d’adhésion à une compagnie d’assurance choisie par le bailleur. De même, l’interdiction d’hébergement de tiers est prohibée. Enfin, l’application de pénalités financières abusives est également bannie.
Soulignons un point essentiel. Ces clauses sont réputées « non écrites ». Autrement dit, même si elles sont inscrites dans le bail par l’agent immobilier, elles ne produisent aucun effet juridique. Elles sont considérées comme nulles.
Les sanctions pour pratiques commerciales trompeuses
Le non-respect des règles de location par l’agent immobilier expose le professionnel à des sanctions pénales lourdes. En effet, il encourt deux ans d’emprisonnement et 300 000 euros d’amende. Ces peines sont prévues pour pratique commerciale trompeuse. Elles figurent dans le Code de la consommation.
Cette menace dissuasive vise un double objectif. D’une part, garantir le respect des droits des locataires. D’autre part, assurer la conformité des pratiques de l’agent immobilier. Ces pratiques doivent respecter les textes législatifs et réglementaires en vigueur.
