Le marché de l’immobilier ancien rebondit au troisième trimestre 2025. Selon Laforêt immobilier, les transactions progressent de 16% sur un an. Cette reprise s’explique par des taux de crédit revenus à 3,08% en août 2025 et des prix stabilisés après une baisse de 7% entre 2023 et 2024. Toutefois, l’offre reste insuffisante et le contexte économique fragile. Cette dynamique est-elle durable ? Quels sont les freins persistants ? Cet article analyse les tendances du marché de l’immobilier, l’évolution des prix et les comportements des acheteurs pour comprendre cette reprise encore précaire.
Sommaire :
- Comment évolue la demande sur le marché de l’immobilier ancien ?
- Pourquoi l’offre reste-t-elle insuffisante ?
- Les transactions d’immobilier ancien repartent-elles à la hausse ?
- Comment évoluent les prix de l’immobilier ancien en France ?
- Quels sont les délais de vente ?
- Les marges de négociation évoluent-elles sur l’immobilier ancien ?
- Qui sont les acheteurs d’immobilier ancien aujourd’hui ?
- Quelles perspectives pour le marché de l’immobilier ancien ?
À retenir – Marché de l’immobilier ancien 2025
- La demande d’immobilier ancien bondit de 20% au niveau national.
- Les transactions progressent de 16% sur un an.
- Les prix repartent à la hausse de 1,1% en moyenne nationale, atteignant 3 287 €/m², avec des disparités territoriales importantes.
- L’offre reste insuffisante malgré une progression de 10%.
- La reprise reste fragile et conditionnée à l’évolution des taux d’intérêt, aux tensions géopolitiques et à la stabilité politique intérieure.
Comment évolue la demande sur le marché de l’immobilier ancien ?
La demande sur le marché de l’immobilier ancien s’accélère nettement. En un an, les projets d’achat progressent de 20% au niveau national, selon le Billet de Tendances Laforêt du troisième trimestre 2025. Cette dynamique traduit un appétit retrouvé des Français pour la pierre. Paris enregistre une hausse de 23%, l’Île-de-France de 20%, et les régions de 16%.
Plusieurs facteurs expliquent cette remontée. D’abord, l’amélioration des conditions de financement joue un rôle central. Les taux de crédit sont passés de 4,20% en décembre 2023 à 3,08% en août 2025, d’après l’Observatoire CSA/Crédit Logement. Ensuite, le retour des primo-accédants sur le marché de l’ancien contribue fortement à cette progression. Leur présence redonne du souffle aux transactions et soutient la relance du secteur.
L’attrait renouvelé pour les appartements
Les appartements concentrent désormais l’essentiel des intentions d’achat dans l’immobilier ancien. En effet, les projets progressent de 24% pour les appartements, contre 17% pour les maisons.
Cette préférence s’explique avant tout par le profil des primo-accédants et des investisseurs, davantage attirés par l’offre en milieu urbain. Les coûts d’achat et d’entretien d’une maison freinent encore de nombreux ménages, surtout dans un contexte inflationniste où le budget reste sous surveillance. Les appartements présentent aussi un avantage géographique. Ils offrent une meilleure accessibilité dans les centres urbains, là où se concentrent les opportunités d’emploi.
En parallèle, la demande pour les résidences secondaires dans l’immobilier ancien confirme son redressement. Elle repose sur des acquéreurs qui combinent plaisir d’usage, flexibilité liée au télétravail et potentiel de location saisonnière. Enfin, cette catégorie d’acheteurs reste peu sensible aux taux, en raison d’un recours limité au crédit.
Le rôle du climat médiatique
Le climat médiatique joue un rôle clé dans l’évolution de la demande d’immobilier ancien. L’annonce d’une possible remontée des taux, après la dégradation de la note française par l’agence Fitch, a incité de nombreux acquéreurs à agir rapidement. De plus, les messages répétés sur les difficultés d’accès au logement ont renforcé ce sentiment d’urgence. Ainsi, l’attentisme qui dominait il y a un an a cédé la place à l’action. Les candidats à l’acquisition concrétisent désormais plus vite leurs projets, par crainte d’une nouvelle hausse des taux d’emprunt.
Pourquoi l’offre reste-t-elle insuffisante ?
Face à une demande soutenue, l’offre d’immobilier ancien peine à se reconstituer. Elle progresse de 10% sur un an, confirmant une tendance amorcée au premier semestre 2025. Mais, cette hausse reste insuffisante pour combler le déficit structurel de logements disponibles à la vente.
Les propriétaires ayant acheté au plus haut entre 2020 et 2022 hésitent à revendre. Leur résistance freine la reconstitution de l’offre sur le marché de l’ancien. Cette situation s’inscrit dans un contexte plus large : une pénurie durable, une dynamique hétérogène selon les territoires et un déséquilibre profond lié à la faiblesse de la construction neuve. En effet, ce déficit de logements neufs limite la mobilité résidentielle, ralentit la rotation du parc ancien et concentre la demande sur les biens existants. Résultat : la tension s’accentue sur le marché de l’immobilier ancien.
Les disparités géographiques de l’offre
À Paris, le stock de biens anciens disponibles repart à la hausse. Il progresse de 5%, après une contraction de 8% sur un an fin juin 2025. Cette inversion de tendance traduit une prise de conscience des propriétaires parisiens. Le moment est venu de concrétiser leur projet de vente. Ainsi, la demande retrouve un niveau soutenu et les banques rouvrent l’accès au crédit.
En Île-de-France, l’offre augmente de 12%, signe d’un déblocage progressif du marché. En régions, la hausse atteint 9%. Elle s’explique notamment par les zones rurales et semi-rurales, où les propriétaires finissent par accepter des prix ajustés à la baisse. Cette évolution permet à de nombreux vendeurs de compenser le coût de revente par des conditions d’achat plus avantageuses pour leur futur logement.
Le déséquilibre persistant entre offre et demande
Au niveau national, le volume d’acquéreurs d’immobilier ancien progresse de 20%, contre seulement 10% pour l’offre. À Paris, le déséquilibre se creuse encore davantage : l’écart atteint 18 points entre la hausse de la demande et celle de l’offre.
Concernant la typologie des biens, l’offre de maisons progresse de 8% et celle des appartements de 12%. Mais, malgré ce redressement, l’écart avec la demande reste considérable. Cette tension persistante sur l’offre d’immobilier s’inscrit dans un cadre plus large : une pénurie durable, aggravée par la faiblesse structurelle de la construction neuve.
Les transactions d’immobilier ancien repartent-elles à la hausse ?
Les transactions progressent effectivement de 16% au niveau national au cours des 12 derniers mois, de septembre 2024 à septembre 2025. Paris enregistre une hausse de 10%, les régions de 15%, et l’Île-de-France domine largement avec 21%. Ce regain d’activité repose sur une offre mieux calibrée dans l’immobilier ancien, avec de nouveaux mandats de vente alignés sur les réalités du marché. Les vendeurs ont pris conscience de la nécessité de repositionner leur bien et de négocier face à des acheteurs plus nombreux et solvables.
Le retour des financements bancaires
L’assouplissement de l’accès au crédit relance les transactions dans l’immobilier ancien. Après une période de frilosité, les établissements bancaires facilitent à nouveau le financement des acquisitions. Les taux de crédit, revenus à 3,08% en août 2025 contre 4,20% en décembre 2023 selon l’Observatoire CSA/Crédit Logement, rendent les projets plus accessibles à une large catégorie d’acheteurs. Cette baisse de plus d’un point de pourcentage améliore nettement la capacité d’emprunt des ménages. Elle permet aux acquéreurs de concrétiser leurs achats dans des conditions financières redevenues favorables.
La progression des ventes de maisons
Les ventes de maisons progressent de 17%, contre 15% pour les appartements. Ce rattrapage est notable après plusieurs années de désintérêt où les acheteurs privilégiaient davantage l’appartement en zone urbaine. Cette évolution reflète une diversification des projets d’acquisition sur le marché de l’immobilier ancien. Les maisons retrouvent leur attractivité auprès des familles recherchant plus d’espace et des acquéreurs souhaitant quitter les centres urbains. Le développement du télétravail contribue également à cette tendance en permettant une plus grande flexibilité géographique pour les actifs.
Comment évoluent les prix de l’immobilier ancien en France ?
Après deux années de recul marquées par une correction de 7% entre 2023 et 2024, la hausse des prix de l’immobilier ancien est désormais confirmée au troisième trimestre 2025. Au niveau national, les prix augmentent de 1,1% pour atteindre 3 287 €/m². Cette progression traduit un retour progressif à l’équilibre du marché. Les prix se stabilisent et amorcent même une légère reprise après la phase de correction nécessaire. Ce mouvement s’accompagne d’un rééquilibrage du rapport de force entre acheteurs et vendeurs.
Paris et l’Île-de-France : des dynamiques contrastées
À Paris, les prix de l’immobilier ancien progressent de 1,7%, portant le prix moyen à 9 649 €/m², selon les données Laforêt. Fait marquant : 11 arrondissements franchissent à nouveau la barre symbolique des 10 000 €/m², contre 10 à la fin du premier semestre.
En Île-de-France, la hausse reste plus modérée. Les prix augmentent de 0,9%, atteignant en moyenne 3958 €/m², une évolution portée principalement par les maisons. Le contraste demeure toutefois marqué. Dans l’Ouest parisien, les prix se redressent nettement, tandis que certains départements reculent : -1,4 % en Essonne et -1,9 % en Seine-Saint-Denis.
Jusqu’ici, les acheteurs bénéficiaient d’un rapport de force favorable. Mais, cette dynamique s’atténue progressivement. Le marché de l’immobilier ancien tend à se rééquilibrer, sous l’effet du retour de la demande et de la reprise des ventes.
Les disparités régionales des prix
Dans les régions, les prix progressent de 1,1% pour atteindre 2 478 €/m². Mais, cette moyenne masque de fortes disparités entre grandes agglomérations et villes moyennes. Certaines métropoles affichent des hausses marquées : Bordeaux +3,2% (4 632 €/m²), Lyon +3,7% (4 795 €/m²), Toulouse +1,5% (3 501 €/m²) et Marseille +1,8% (3 840 €/m²).
À l’inverse, plusieurs villes reculent : Dijon -3,8% (2 563 €/m²), Biarritz -1,2% (8 123 €/m²) et Strasbourg -0,7% (3 558 €/m²). Lille reste stable à 3 304 €/m².
La typologie des biens révèle aussi des différences. Les maisons progressent de 1,6% (2 319 €/m²), tandis que les appartements n’augmentent que de 0,7% (4 356 €/m²). Ces écarts traduisent des dynamiques territoriales très contrastées, qui reflètent l’hétérogénéité du marché de l’immobilier ancien.
Quels sont les délais de vente ?
Les délais de vente dans l’immobilier ancien se réduisent légèrement, signe d’une fluidité retrouvée sur le marché. Au niveau national, une transaction s’effectue en moyenne en 95 jours, soit un jour de moins qu’il y a un an, selon les données Laforêt. À Paris, la contraction est plus marquée : les délais reculent de 5 jours pour atteindre 76 jours en moyenne.
Les différences géographiques des délais
En Île-de-France, les délais de vente dans l’immobilier ancien s’établissent à 91 jours, soit 3 jours de moins qu’un an plus tôt. En régions, les délais restent stables à 98 jours. Globalement, les ventes s’accélèrent légèrement : 98 jours pour les maisons et 91 jours pour les appartements. La hiérarchie traditionnelle se confirme. Paris demeure le marché le plus rapide et le plus tendu, suivi de l’Île-de-France, puis des régions.
Les marges de négociation évoluent-elles sur l’immobilier ancien ?
La marge de négociation moyenne dans l’immobilier ancien recule à 4,51%, contre 4,56% trois mois plus tôt. À Paris, elle tombe à 3,02%, soit une baisse de 1,59 point. Ce niveau reflète un marché très tendu où les vendeurs retrouvent un pouvoir de négociation. En Île-de-France, la marge atteint 4,41% (-1,20 point) et 4,59% en régions (-1,15 point). Cette évolution traduit un marché de l’immobilier ancien plus fluide. Acheteurs et vendeurs concluent leurs transactions plus rapidement, avec des écarts de prix de plus en plus réduits entre prix affichés et prix finaux.
Le resserrement des négociations
Il y a un an, près de neuf ventes d’immobilier ancien sur dix donnaient lieu à une négociation. Aujourd’hui, elles ne concernent plus que huit ventes sur dix, selon les données Laforêt. Depuis le début de l’année 2025, 8 transactions sur 10 se concluent donc avec une négociation acceptée.
Les logements classés F et G présentent toutefois des marges de négociation plus importantes. En plus d’une décote déjà intégrée dans leur prix, la réduction peut atteindre 10% dans les métropoles et jusqu’à 25% en zones rurales. Cette situation accentue les écarts de valorisation entre les biens selon leur performance énergétique. Elle pèse particulièrement sur la valeur des passoires thermiques dans l’immobilier ancien.
Qui sont les acheteurs d’immobilier ancien aujourd’hui ?
La typologie des acquéreurs d’immobilier ancien confirme une tendance structurelle. Les secundo-accédants dominent toujours le marché, avec 50% des transactions. Parmi eux, seuls 7% concernent des résidences secondaires.
Cette part progresse légèrement, mais reste inférieure aux niveaux observés durant la dernière décennie. La fiscalité peu incitative l’explique en grande partie :
- maintien de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires,
- surtaxes locales possibles,
- hausse de la taxe foncière,
- et impact de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Ces acquéreurs privilégient ainsi des logements immédiatement habitables dans l’ancien. Ils se montrent réticents à entreprendre des travaux, surtout dans le contexte des nouvelles exigences énergétiques.
Le retour des primo-accédants
Les primo-accédants regagnent progressivement du terrain sur le marché de l’immobilier ancien. Ils représentent désormais 33% des transactions, contre 31% un an plus tôt. La stabilisation des taux de crédit à 3,08% et l’ajustement des prix favorisent clairement leur retour. Cependant, la constitution de l’apport personnel reste un obstacle majeur. Elle freine encore de nombreux projets d’accession dans l’ancien.
Ces primo-accédants se montrent également plus attentifs à la performance énergétique. Ils privilégient des logements ne nécessitant pas de travaux importants, afin de sécuriser leur investissement et de limiter les coûts futurs.
Le retrait des investisseurs
Les investisseurs se maintiennent en retrait. Leur part ne dépasse pas 17% des transactions. La fiscalité instable et peu incitative freine leurs projets, malgré les réformes annoncées pour sécuriser leur statut. Cette situation pèse directement sur la dynamique globale du marché.
À cela s’ajoutent d’autres freins : l’incertitude fiscale persistante, les contraintes réglementaires de plus en plus strictes sur les locations et les nouvelles exigences de performance énergétique. Ces facteurs combinés découragent l’investissement locatif dans l’immobilier ancien et privent le marché d’une catégorie d’acheteurs historiquement très active.
Quelles perspectives pour le marché de l’immobilier ancien ?
Le marché de l’immobilier ancien devrait franchir le cap des 900 000 transactions en 2025, retrouvant ainsi son niveau tendanciel. Ce volume reste toutefois loin des pics artificiels post-Covid, supérieurs à 1 million de transactions. Par ailleurs, les prix devraient poursuivre un redressement mesuré, avec une hausse nationale probablement inférieure à 2% sur l’année. Cette évolution illustre un retour progressif à l’équilibre du marché.
Cependant, cette projection dépend de plusieurs facteurs majeurs. L’évolution des taux d’intérêt pourrait peser lourdement, en fonction des décisions futures de la Banque Centrale Européenne. L’instabilité géopolitique, notamment les pressions russes aux frontières européennes ou encore les décisions économiques des États-Unis, influence également la tendance. Enfin, la politique intérieure demeure fragile. L’instabilité gouvernementale persistante continue de peser sur la politique du logement et ajoute une incertitude supplémentaire au marché.
La reprise du marché de l’immobilier ancien reste donc fragile. Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt, souligne que “les disparités régionales, la tension sur l’offre et les enjeux liés à la performance énergétique rappellent que la reprise reste en consolidation”.
Après plusieurs mois de stabilité, des tensions sur les taux apparaissent, liées à l’environnement économique et politique. La consolidation du marché dépendra de la confiance des ménages et des investisseurs, sensible à l’inflation et aux tensions géopolitiques. Les prochaines décisions des banques et la trajectoire des OAT françaises seront déterminantes.
Pour Yann Jéhanno, les pouvoirs publics doivent “soutenir cette dynamique via des mesures ciblées en faveur des primo-accédants et des investisseurs, tout en évitant les décisions de court terme” qui fragiliseraient l’équilibre retrouvé sur le marché de l’immobilier ancien.
