Le Baromètre LPI-iad, publié en mai, confirme une reprise marquée sur tout le territoire : 66 % des villes voient les prix des appartements anciens grimper, contre 56 % pour les maisons. En un an, les appartements affichent +2 %, les maisons +0,6 %, avec des pointes à +6,2 % en Province.
Cette remontée soulève une question brûlante : jusqu’où les prix immobiliers peuvent-ils monter ? Décryptage d’un marché en pleine tension.
Sommaire :
- Le retournement confirmé des prix immobiliers en France
- L’explosion des prix immobiliers en Province
- L’Île-de-France rattrape son retard
- Les marges de négociation explosent
- Une demande bridée malgré la reprise des prix immobiliers
- Source
- FAQ – Prix immobiliers en France 2025
Le retournement confirmé des prix immobiliers en France
Les prix immobiliers français ont amorcé un retournement spectaculaire depuis la fin du printemps 2024. Les données du Baromètre LPI-iad révèlent une hausse de 1,2 % sur un an pour l’ensemble du marché de l’ancien. Cette progression contraste fortement avec la baisse de 4,7% observée l’année précédente à la même période.
Selon Michel Mouillart, Professeur d’Économie, FRICS et porte-parole du baromètre LPI : “La hausse des prix des logements anciens se généralise : + 2.0 % sur un an pour les appartements et + 0.6 % pour les maisons. En Province, les prix des appartements augmentent dans 66 % des villes, de 6.2 % en moyenne.”
Longtemps absents du marché immobilier, ces ménages mieux logés et propriétaires de biens qualitatifs avaient suspendu leurs projets de vente face à la crise des années 2020. En 2025, ils reviennent en force, relançant les transactions… et alimentant la hausse des prix immobiliers.
Les appartements anciens en forte progression
Les prix des appartements anciens poursuivent leur envolée. En un an, ils progressent de 2 %, atteignant en moyenne 3 955 €/m². Les vendeurs affichent déjà leurs ambitions : les prix proposés grimpent de 2,4 % en trois mois. Avec un prix moyen affiché de 3 394 €/m², la tendance est claire : le marché anticipe une poursuite de la hausse des prix immobiliers.
Une pression modérée sur les maisons
Les prix des maisons anciennes progressent plus lentement. Sur un an, la hausse atteint 0,6 %, pour un prix moyen de 2 874 €/m². Les prix affichés n’augmentent que de 0,4 % en trois mois, signe d’une relative stabilisation. Pourtant, la demande reste forte : les acheteurs plébiscitent les maisons individuelles, exerçant une pression constante sur les prix immobiliers de ce segment.
L’explosion des prix immobiliers en Province
Les prix immobiliers s’envolent en Province. Dans 66 % des villes de plus de 40 000 habitants, les appartements anciens enregistrent une hausse moyenne de 6,2 %, contre seulement 29 % l’an dernier.
Dans certaines villes, l’augmentation dépasse les deux chiffres. Arles (+13,6%), Angoulême (+12,8%), Gap (+10,6%), Meaux (+11,1%) ou Wattrelos (+21,3%) illustrent cette flambée des prix immobiliers provincial.
La dynamique gagne aussi les grandes agglomérations. Près de 60% des agglomérations de plus de 100 000 habitants sont concernées. Ainsi, Annecy, Lille, Marseille ou Montpellier voient leurs prix immobiliers grimper à vive allure. Une tendance nationale qui redessine la carte du marché.
Les maisons provinciales suivent la tendance
Les prix des maisons s’envolent dans plus de la moitié des villes provinciales. 56 % d’entre elles enregistrent une hausse moyenne de 5,8 %. Une progression notable malgré une dynamique moins généralisée que pour les appartements.
Treize villes affichent même des bonds à deux chiffres : Angoulême, Bayonne, Bourg-en-Bresse, Grasse ou Thionville voient leurs prix immobiliers s’envoler, illustrant des effets de rattrapage localisés. Les grandes agglomérations ne sont pas en reste : 46 % d’entre elles sont concernées. Besançon, Caen, Le Mans, Limoges ou Montpellier contribuent activement à cette nouvelle poussée des prix immobiliers.
Un éventail de prix très large entre les régions
Entre les métropoles les moins chères (Grand Nancy ou Rouen Normandie) avec des prix immobiliers de l’ordre de 2 500€/m² pour les appartements anciens et celle du Grand Paris, l’écart atteint maintenant un rapport de 1 à 2,8. Cet écart s’est néanmoins atténué depuis l’automne 2024, en raison d’un redémarrage plus précoce de la hausse des prix immobiliers en Province.
L’Île-de-France rattrape son retard
L’Île-de-France amorce un redressement des prix immobiliers. Longtemps freinée par des prix élevés et des exigences d’apport renforcées, la région connaît depuis l’automne 2024 un net regain d’activité, avec des ventes en hausse de +13,2 %.
Les prix des maisons se stabilisent après une chute de -9,9 % en avril 2024. Côté appartements, la baisse se limite désormais à -0,5 %, contre -7,5 % un an plus tôt. Les prix immobiliers franciliens reprennent progressivement des couleurs.
Paris : une évolution contrastée des prix immobiliers
À Paris, les prix évoluent à plusieurs vitesses. Le prix moyen atteint 10 423 €/m², mais les écarts entre arrondissements restent marqués. Le 4e grimpe de +9,7 % en un an pour atteindre 13 225 €/m², tandis que le 8e chute de -9,5 %, à 11 117 €/m².
Cette forte disparité reflète la segmentation du marché parisien. Certains quartiers populaires résistent : le 11e (+1,4 %) et le 20e (+0,4 %) enregistrent de légères hausses, signe d’une diffusion plus large de la dynamique des prix immobiliers.
Les marges de négociation explosent
L’augmentation des prix immobiliers s’accompagne mécaniquement d’une explosion des marges de négociation. En avril 2025, le niveau moyen des marges atteint 9,1% pour l’ensemble du marché, soit une progression de 35% sur un an.
Cette évolution révèle les difficultés croissantes d’accès au crédit immobilier. Avec la hausse des prix immobiliers qui se généralise, les candidats à l’acquisition “butent de plus en plus souvent sur un accès au crédit rendu difficile par la Banque de France”.
Les maisons particulièrement touchées
Les marges de négociation s’élargissent face à la hausse des prix. Elles atteignent 10,2 % pour les maisons, soit une progression de 39 % en un an. La flambée des prix creuse l’écart entre vendeurs et acheteurs. Pour les grandes maisons de 6 pièces et plus, très prisées dans les projets familiaux, la marge grimpe à 12 %, en hausse de 45 %. Cette tension traduit une offre de plus en plus déconnectée de la demande solvable.
Une pression renforcée sur le neuf
Les prix des maisons neuves repartent à la hausse. Portée par une demande en net redressement depuis le début de l’année, la reprise s’accélère grâce au renouvellement de l’offre des constructeurs et à des conditions bancaires plus favorables. Sur trois mois, les prix progressent de 2,6 %, signe d’une tension croissante sur ce segment. L’extension du PTZ à tout le territoire et l’amélioration de ses paramètres renforcent cette dynamique, inédite depuis 2019.
Une demande bridée malgré la reprise des prix immobiliers
La demande peine à suivre la hausse des prix immobiliers. Entre janvier et avril 2025, les achats de logements anciens par des particuliers progressent de 9,6 % sur un an, mais restent encore 18,5 % en dessous de leur moyenne de long terme. En cause : un climat économique incertain, une instabilité politique persistante et un accès au crédit toujours contraint par la Banque de France. Malgré une légère amélioration des conditions bancaires, la hausse des prix immobiliers continue de peser lourdement sur la solvabilité des ménages.
Des évolutions régionales très différentes
Les ventes de logements anciens bondissent. Sur les trois derniers mois, elles progressent de +12,3 % en glissement annuel à l’échelle nationale. La Province suit une dynamique soutenue (+11,9 %), confirmant les tendances amorcées depuis l’automne 2024, tandis que l’Île-de-France affiche une hausse de +13,2 %.
Certaines régions se distinguent par une envolée des ventes dépassant les +20 % : Aquitaine, Auvergne, Franche-Comté, Limousin, Midi-Pyrénées et PACA. Cette vigueur s’explique par des prix immobiliers encore accessibles ou par une forte pression sur des marchés en tension.
L’impact du crédit sur les prix immobiliers
La hausse des prix se heurte à une demande sous tension. Malgré une demande bien présente, l’accès au crédit freine les projets d’achat. Le resserrement imposé par la Banque de France, notamment via des exigences d’apport personnel plus strictes, exclut de nombreux acquéreurs potentiels. Résultat : les marges de négociation explosent, même en pleine remontée des prix immobiliers.
Dans ce contexte paradoxal, le marché entre en phase de transition. Les prix progressent, mais la solvabilité recule. Ce déséquilibre, porté par des ventes en baisse chez les primo-accédants, soulève une question cruciale : jusqu’où la hausse des prix immobiliers peut-elle tenir sans un réel soutien à la capacité d’achat ? Le pouvoir d’achat immobilier devient un enjeu central dans un secteur qui retrouve de la valeur… sans toujours trouver ses acheteurs.
Source
Cet article s’appuie sur le Baromètre LPI-iad des Prix Immobiliers de mai 2025. L’analyse couvre 7,6 millions de références immobilières, dont 20 % de logements neufs, réparties sur 274 zones géographiques (178 villes de plus de 40 000 habitants et 96 départements métropolitains). Les prix moyens sont calculés en moyenne trimestrielle glissante, à l’échelle nationale, régionale et départementale.
FAQ – Prix immobiliers en France 2025
Pourquoi les prix immobiliers remontent-ils en 2025 ?
La remontée des prix immobiliers s’explique principalement par le retour des revendeurs sur le marché du logement. Ces propriétaires, qui possèdent généralement un patrimoine immobilier de qualité supérieure, s’étaient retirés durant la récession. Leur retour massif, combiné à une offre insuffisante, alimente la valorisation immobilière actuelle.
Quelles régions connaissent la plus forte hausse des prix immobiliers ?
La Province enregistre les hausses les plus spectaculaires avec +6,2% en moyenne pour les appartements dans 66% des villes. Des villes comme Wattrelos (+21,3%), Angoulême (+12,8%) ou Gap (+10,6%) illustrent cette flambée des prix immobiliers sur le marché immobilier local. Cette dynamique révèle un rééquilibrage territorial de la valorisation immobilière.
Les prix immobiliers parisiens augmentent-ils aussi ?
Paris connaît une évolution contrastée avec un prix moyen de 10 423€/m². Le 4e arrondissement affiche la plus forte hausse (+9,7%) tandis que le 8e recule (-9,5%). L’Île-de-France rattrape progressivement son retard sur l’évolution nationale des prix immobiliers, avec une estimation immobilière qui varie fortement selon les quartiers.
Comment évoluent les marges de négociation immobilière avec la hausse des prix immobiliers ?
Les marges de négociation immobilière explosent, atteignant 9,1% en moyenne (+35% sur un an). Cette augmentation reflète les difficultés d’accès au crédit immobilier face à la hausse des prix immobiliers. Pour les maisons, les marges atteignent même 10,2%, révélant l’impact de la valorisation immobilière sur les stratégies d’acquisition immobilière.
Faut-il acheter maintenant ou attendre une baisse des prix immobiliers ?
Malgré la hausse actuelle, la demande reste bridée par les conditions de crédit immobilier strictes imposées par la Banque de France. Les ventes progressent (+8% sur un an) mais restent 26,3% inférieures à 2019. L’évolution future des prix immobiliers dépendra de l’équilibre entre cette demande contrainte et l’offre limitée. Pour les investisseurs en investissement locatif, le contexte reste favorable malgré la tension sur le pouvoir d’achat immobilier des primo-accédants.
