Le marché immobilier francilien montre des signes de stabilisation après deux années de turbulences, selon les Notaires du Grand Paris. L’analyse du bilan 2024 révèle un ralentissement de la baisse des prix et une consolidation des volumes de ventes au quatrième trimestre. Ce qui laisse donc entrevoir une possible reprise progressive. Face à l’amélioration de la solvabilité des ménages grâce à la baisse des taux d’intérêt, le secteur semble avoir atteint un palier. Et, cela même si l’activité reste historiquement basse avec seulement 102 850 logements anciens vendus en 2024.
Sommaire :
- Une stabilisation progressive, mais fragile du marché immobilier francilien
- Des disparités territoriales marquées entre Paris et sa couronne
- L’évolution contrastée des prix : vers une stagnation durable ?
- Les perspectives pour 2025 : entre espoir et incertitudes
Une stabilisation progressive, mais fragile du marché immobilier francilien
Le marché immobilier francilien entre dans une phase de stabilisation après une longue période de correction. Ainsi, au quatrième trimestre 2024, les volumes de ventes de logements anciens se sont stabilisés. Ils sont à -2% par rapport à la même période en 2023, marquant la fin d’une baisse continue qui s’est progressivement atténuée tout au long de l’année. En effet, cette amélioration intervient dans un contexte de baisse des taux d’intérêt. Puisque ces derniers sont passés de 3,6% en janvier à 3,12% en décembre 2024, selon la Banque de France.
Dès lors, la situation financière des ménages s’est progressivement améliorée dans le courant de l’année, essentiellement sous l’effet de la baisse des taux d’intérêt”, précisent les Notaires du Grand Paris dans leur communiqué. Cette amélioration de la solvabilité, combinée à des prix devenus un peu plus raisonnables. cela a donc contribué à redonner du pouvoir d’achat immobilier aux acquéreurs potentiels.
Le bilan annuel 2024 reste néanmoins préoccupant avec un recul des ventes de 13% par rapport à 2023 et surtout de 36% comparé à 2022. En chiffres absolus, la région Île-de-France a perdu 58 000 ventes de logements anciens en deux ans. Avec à peine plus de 100 000 logements anciens vendus en 2024, l’activité a atteint un niveau inférieur à celui observé lors de la crise des subprimes.
Les notaires observent toujours “des tensions et des négociations lors de la signature des actes et des rétractations inhabituelles qui témoignent de la contrainte et des hésitations des acquéreurs”. Une situation qui reflète un marché immobilier francilien encore fragile malgré les signes d’amélioration.
Des disparités territoriales marquées entre Paris et sa couronne
L’analyse territoriale révèle des trajectoires différenciées selon les secteurs géographiques. Ainsi, le marché parisien résiste mieux à long terme, mais peine à se redresser au dernier trimestre.
Paris : une résistance relative mais des difficultés persistantes
La capitale a connu un repli limité à 10% du nombre de ventes sur l’ensemble de l’année 2024 par rapport à 2023, ce qui représente l’une des baisses les moins importantes de la région. Cependant, au quatrième trimestre, Paris reste “un peu à la traîne” avec une diminution de 5% des transactions par rapport à la même période en 2023. Cette situation paradoxale s’explique par le fait que le marché parisien avait “un peu moins reculé que de nombreux segments de marchés franciliens” précédemment.
Les prix au m² des appartements parisiens s’établissent à 9 470 € au quatrième trimestre 2024, en baisse de 3% sur un an. Selon les indicateurs avancés issus des avant-contrats, ils devraient se maintenir autour de 9 500 € le m² dans les prochains mois, avec une légère hausse prévue de 1,1% en avril 2025 par rapport à avril 2024.
Les disparités de prix entre les arrondissements restent significatives. Elles vont de 6 610 € le m² dans le quartier La Chapelle (18e) à 15 500 € à Saint-Germain-des-Prés (6e). Sur cinq ans, les évolutions sont très hétérogènes avec +17,9% à Saint-Germain-des-Prés mais -16,7% à La Chapelle.
Petite et Grande Couronne : des tendances contrastées selon le type de bien
En Petite Couronne, les volumes de ventes d’appartements ont encore diminué de 5% au quatrième trimestre 2024. On observe une situation est particulièrement difficile en Seine-Saint-Denis (-14%). Sur l’année entière, la baisse atteint 15% par rapport à 2023.
Quant à la Grande Couronne, elle montre une stabilisation des ventes d’appartements au dernier trimestre, avec même une hausse de 6% dans les Yvelines. Et, cela, malgré un recul annuel similaire à celui de la Petite Couronne (-15%).
Fait notable, le marché des maisons se révèle plus dynamique que celui des appartements avec une hausse de l’activité de 1% en Petite Couronne et de 3% en Grande Couronne entre les quatrièmes trimestres 2023 et 2024. Cette meilleure résistance du segment des maisons individuelles pourrait refléter une évolution durable des préférences des acquéreurs après la crise sanitaire.
L’évolution contrastée des prix : vers une stagnation durable ?
Les pressions baissières sur les prix se sont atténuées progressivement au cours de l’année 2024, comme le confirment les données des Notaires du Grand Paris. Cette modération s’observe sur l’ensemble du territoire francilien.
Un ralentissement général de la baisse des prix
Pour les appartements, le recul annuel des prix est passé de 7,9% au premier trimestre 2024 à 2,9% au quatrième trimestre. Concernant les maisons, la baisse s’est réduite de 8,3% à 5% sur la même période, malgré des évolutions plus erratiques.
Cette tendance à la modération des baisses de prix s’explique par plusieurs facteurs :
- La diminution progressive des taux d’intérêt qui améliore la capacité d’emprunt des ménages
- L’ajustement déjà significatif des prix depuis 2022 qui a rendu le marché plus accessible
- La rareté de l’offre face à une demande qui reste structurellement forte en Île-de-France
Des perspectives de stabilisation pour 2025
D’après les indicateurs avancés issus des avant-contrats, les prix devraient peu évoluer dans les prochains mois. En Petite Couronne, ils retrouveraient en avril 2025 leur niveau d’avril 2024, tant pour les appartements (-0,3% en un an) que pour les maisons (-0,2%).
La Grande Couronne pourrait connaître une légère appréciation des valeurs, avec des projections de hausse de 1,3% pour les appartements et de 2% pour les maisons entre avril 2024 et avril 2025. Ces évolutions modérées témoignent d’un marché qui se stabilise à un nouveau niveau d’équilibre.
Les perspectives pour 2025 : entre espoir et incertitudes
L’année 2024 s’achève sur une note relativement positive avec une consolidation rassurante de l’activité au dernier trimestre. Ainsi, les projections des Notaires du Grand Paris pour 2025 restent prudentes, mais laissent entrevoir plusieurs scénarios possibles.
Des facteurs favorables à une reprise progressive
Plusieurs éléments pourraient soutenir une reprise du marché immobilier francilien en 2025 :
- La poursuite attendue de la baisse des taux d’intérêt, qui devrait améliorer encore la capacité d’emprunt des ménages
- La stabilisation des prix qui redonne de la visibilité aux acquéreurs et aux vendeurs
- Le besoin structurel de logements dans une région où la demande reste forte
- L’épuisement progressif du cycle d’ajustement des prix qui a déjà produit ses effets
Après une période difficile, le marché immobilier francilien montre des signes de stabilisation. Le cycle d’ajustement a donc produit ses effets, mais de nombreuses incertitudes demeurent.
Des freins persistants à surveiller
Malgré ces signaux positifs, plusieurs facteurs continuent de peser sur le marché immobilier francilien :
- Le contexte international et géopolitique qui reste “très dégradé”
- La situation politique française qui, “malgré le vote récent du budget, pèse sur la confiance des ménages”
- Le poids de la dette française et les évolutions des taux des marchés obligataires qui font “peser une incertitude à terme sur le niveau des crédits à l’habitat”
- L’absence de mesures significatives en faveur de l’investissement locatif dans l’ancien
Par ailleurs, les notaires pointent une “chaîne du logement à la peine” et des “difficultés à se loger appelées à se renforcer par manque de produits et de renouvellement du parc de logements”.
Un marché à la croisée des chemins
Trois scénarios semblent se dessiner pour l’évolution du marché immobilier francilien en 2025 :
- Un “rebond franc et nouvelle dynamique haussière” si les conditions de financement s’améliorent significativement
- Une “phase plus incertaine avec des à-coups générés par les nombreux facteurs extérieurs jouant un rôle clé sur les évolutions du marché immobilier comme les taux d’intérêt”
- Une “phase de stagnation et d’évolutions lentes dans un marché qui s’équilibrerait à bas niveau”
Les données plus récentes du premier trimestre 2025 suggèrent que le marché immobilier francilien s’oriente plutôt vers le deuxième ou le troisième scénario. C’est-à-dire, avec une stabilisation des prix et une reprise très progressive de l’activité.
Conclusion
Le marché immobilier francilien semble avoir touché le fond en 2024 et entame une phase de stabilisation qui pourrait préfigurer une reprise progressive en 2025. Toutefois, cette reprise restera probablement modérée compte tenu des nombreuses incertitudes économiques et politiques qui persistent.
La situation actuelle représente néanmoins une opportunité pour les acquéreurs disposant d’un apport personnel conséquent et d’une bonne capacité d’emprunt. Dans un contexte où les prix se sont ajustés et où les taux d’intérêt amorcent une baisse qui devrait se poursuivre en 2025. Ainsi, le marché immobilier francilien, après avoir traversé une zone de turbulences, semble désormais s’engager vers un nouvel équilibre, plus soutenable sur le long terme pour l’ensemble des acteurs.
