La Banque centrale européenne (BCE) a une nouvelle fois réduit ses taux directeurs de 0,25 point le 30 janvier 2025, poursuivant ainsi sa politique d’assouplissement monétaire. Une décision qui intervient dans un contexte économique incertain, marqué par des tensions sur les taux d’emprunt d’État et une inflation encore fluctuante. Si cette baisse des taux de la BCE pourrait, en théorie, soutenir le marché du crédit immobilier, certaines banques commencent pourtant à relever leurs taux. Comment expliquer ces mouvements contradictoires ? Quel impact pour les emprunteurs et le marché immobilier ? Décryptage à partir des dernières données du secteur.
Sommaire :
- La BCE continue d’abaisser ses taux : une politique assumée
- Des hausses inattendues des taux de crédit immobilier
- Baisse des taux de la BCE : quel impact pour les emprunteurs en 2025 ?
- Vers une nouvelle dynamique du marché immobilier ?
La BCE continue d’abaisser ses taux : une politique assumée
Le 30 janvier 2025, la Banque centrale européenne a annoncé une nouvelle baisse des taux de la BCE de 0,25 point, portant ainsi son taux de dépôt à 2,75 %. Cette décision s’inscrit dans un cycle de cinq baisses successives depuis mi-2024. Elle vise ainsi à relancer l’économie européenne en freinant la montée des coûts d’emprunt.
Derrière cette décision, plusieurs facteurs entrent en jeu :
- Une inflation qui reste au-dessus de l’objectif de 2 %. En décembre 2024, elle a légèrement rebondi à 2,7 % en zone euro, contre 2,5 % en novembre. Or, cette hausse reflète les tensions sur les prix de l’énergie et des services, malgré une demande atone.
- Une croissance économique fragile, notamment en Allemagne où la consommation des ménages stagne. Et, en France, où l’investissement a reculé de 0,1 % du PIB au quatrième trimestre 2024.
- Une politique monétaire divergente entre la BCE et la Fed. En effet, la Réserve fédérale américaine a choisi de marquer une pause. Tandis que la BCE poursuit l’assouplissement.
« La BCE pourrait être tenue d’abaisser plus fortement ses taux directeurs courant 2025 », anticipe Maxime Mura, gérant taux et crédit chez Swiss Life Asset Managers.
Christine Lagarde, présidente de la BCE, a déclaré que la banque centrale restait déterminée à soutenir l’économie européenne. « Tant que l’inflation ne sera pas stabilisée autour de notre objectif, nous continuerons d’agir pour maintenir des conditions financières favorables », a-t-elle affirmé lors de la conférence de presse du 30 janvier.
Des hausses inattendues des taux de crédit immobilier
Si la baisse des taux de la BCE devrait, en théorie, se traduire par un recul des taux de crédit immobilier, la réalité du marché montre des signes contradictoires.
En janvier 2025, les taux moyens obtenus par CAFPI étaient de 3,17 % sur 15 ans, 3,24 % sur 20 ans et 3,32 % sur 25 ans. Ils sont en baisse respectivement de 8, 7 et 8 centièmes par rapport à décembre. Pourtant, certaines banques ont décidé de remonter légèrement leurs taux en février, avec des hausses allant de 0,05 % à 0,20 %, selon les profils des emprunteurs.
Pourquoi ces augmentations alors que la BCE assouplit sa politique ?
- Les tensions sur les taux d’emprunt d’État. L’OAT 10 ans français a bondi de 2,80 % en décembre 2024 à 3,5 % en janvier 2025, compliquant le refinancement pour les banques.
- L’instabilité politique en France, avec un gouvernement Bayrou qui peine à faire accepter son budget 2025, créant une incertitude sur les marchés.
- Une sélectivité accrue des banques. En effet, on observe que les hausses de taux concernent principalement les profils d’emprunteurs jugés moins rentables.
« Depuis une semaine nous recevons des informations et quelques barèmes faisant état de hausses des taux de crédit effectives ou à venir. Elles restent toutefois modérées et concernent à ce jour un nombre limité de banques », explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Cependant, les meilleurs profils continuent de bénéficier de conditions avantageuses, avec des taux négociés pouvant descendre à 2,75 % sur 10 ans et 3,05 % sur 25 ans, selon les dernières données de CAFPI.
Baisse des taux de la BCE : quel impact pour les emprunteurs en 2025 ?
Les décisions de la BCE influencent directement le coût du crédit, mais avec des délais de transmission variables. Ainsi, pour 2025, trois scénarios principaux se dessinent pour les emprunteurs :
Pour les meilleurs profils (revenus stables, apport conséquent)
Les banques continuent de proposer des taux attractifs, profitant pleinement de la baisse des taux de la BCE.
« Cette nouvelle baisse des taux de la Banque Centrale européenne est une bonne nouvelle pour les emprunteurs », affirme Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Pour les emprunteurs intermédiaires
Les taux sont stables ou en légère hausse, selon la banque et la région. Par exemple, en Île-de-France, les taux sur 15 ans restent à 3,01 %, alors qu’ils montent à 3,47 % en Provence-Alpes-Côte d’Azur.
Pour les profils les plus risqués (faible apport, endettement élevé)
Les conditions d’accès au crédit sont plus restrictives, avec des hausses ciblées. Les banques semblent vouloir compenser les risques accrus dans un contexte de marché incertain.
À noter que le pouvoir d’achat immobilier a progressé en 2024 grâce à la baisse des taux. En cela, il a permis aux emprunteurs d’acheter jusqu’à 20,86 % de surface supplémentaire selon les villes. Ce gain de pouvoir d’achat immobilier reflète une dynamique favorable pour les ménages, bien que les incertitudes restent nombreuses.
Vers une nouvelle dynamique du marché immobilier ?
La baisse des taux de la BCE combinée à une légère détente des prix immobiliers pourrait relancer un marché qui a connu une année 2024 en demi-teinte.
Les signaux positifs :
- Une demande toujours forte, notamment pour les primo-accédants, stimulée par des taux encore abordables.
- Un retour progressif des investisseurs, attirés par des taux plus bas et un potentiel de plus-value à long terme.
Les incertitudes à surveiller :
- L’évolution de l’inflation et des taux d’emprunt d’État. Une inflation durablement élevée pourrait pousser les banques à resserrer les conditions de crédit.
- Les décisions politiques en France, notamment sur le budget et les aides au logement. Un compromis budgétaire pourrait redonner confiance aux marchés.
Si les conditions restent favorables, les taux immobiliers pourraient continuer à baisser dans les prochains mois. Mais, cette tendance dépendra des futures décisions de la BCE et de la réaction des banques.
Conclusion : une opportunité à saisir avec prudence
La baisse des taux de la BCE constitue une bonne nouvelle pour les emprunteurs, mais elle ne garantit pas automatiquement une baisse des taux de crédit. Le marché reste sous tension, et la sélectivité des banques pourrait accentuer les inégalités entre emprunteurs. Pour ceux qui envisagent un achat immobilier en 2025, la vigilance est de mise. Comparer les offres, négocier son taux et surveiller l’évolution du marché seront des étapes essentielles pour optimiser son financement.
