Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026, modifie en profondeur le contrat type de location. Vincent Jeanbrun, ministre de la ville et du logement, signe ce texte pris en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Dès le 1er octobre 2026, la clause résolutoire devient une obligation légale dans tous les nouveaux contrats de location de résidence principale — locations vides, meublées, colocations à bail unique. Une évolution discrète mais structurante pour des millions de propriétaires bailleurs.
Sommaire :
- Qu’est-ce que la clause résolutoire et pourquoi devient-elle obligatoire dans les baux ?
- Quels contrats sont concernés par le décret du 6 juillet 2026 ?
- Quels motifs déclenchent la clause résolutoire dans les contrats de résidence principale ?
- La procédure légale reste-t-elle obligatoire malgré la clause résolutoire ?
- Quelles autres modifications le décret apporte-t-il aux contrats types ?
À retenir — Clause résolutoire : les nouveautés dans les contrats types de résidence principale
- Dès le 1er octobre 2026, la clause résolutoire est obligatoire dans tous les nouveaux baux de résidence principale.
- Locations vides, meublées et colocations à bail unique sont toutes concernées.
- Le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie entraîne la résiliation de plein droit.
- Le bailleur doit toujours délivrer un commandement de payer et respecter un délai de six semaines.
- Le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire peut figurer dans le contrat, à titre facultatif.
Qu’est-ce que la clause résolutoire et pourquoi devient-elle obligatoire dans les baux ?
Définition et fonctionnement de la clause résolutoire
La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet de résilier le bail automatiquement lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations. Concrètement, le contrat prend fin de plein droit : aucune action judiciaire préalable n’est nécessaire pour constater la faute. Le juge intervient ensuite, uniquement pour vérifier le manquement et, si la faute est avérée, ordonner l’expulsion.
Ancrée dans le droit locatif français depuis la loi du 6 juillet 1989, cette clause constitue un filet de sécurité essentiel pour le bailleur face aux impayés. Pourtant, jusqu’au décret de juillet 2026, rien n’obligeait à l’insérer dans le contrat.
Pourquoi le législateur a-t-il rendu cette clause obligatoire ?
L’obligation trouve son origine dans la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite. Ce texte a posé le principe : tout contrat de location doit mentionner une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer, des charges, ou d’absence de versement du dépôt de garantie. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 franchit l’étape suivante : il inscrit cette obligation directement dans les contrats types officiels, qui s’imposent à l’ensemble des bailleurs.
La réforme poursuit un double objectif : sécuriser juridiquement les contrats et harmoniser la protection des propriétaires. Jusqu’alors, la clause résolutoire figurait dans certains baux, mais pas dans d’autres, créant des niveaux de protection variables selon le contrat signé. Désormais, tous les bailleurs bénéficient du même cadre.
Quels contrats sont concernés par le décret du 6 juillet 2026 ?
Les trois types de baux visés
Le décret modifie les annexes 1 et 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location. Concrètement, trois catégories de baux de résidence principale sont concernées :
- Location non meublée
- Location meublée
- Colocation à bail unique
Ces trois formes de contrats couvrent la grande majorité des locations privées en France. Attention : les bailleurs qui utilisent des modèles personnalisés ou ceux fournis par des agences devront vérifier que leurs documents intègrent bien la clause résolutoire avant le 1er octobre 2026. L’usage d’un modèle non conforme les exposerait à une insécurité juridique.
Qui est concerné par ces nouvelles obligations ?
Le décret cible expressément trois publics : les bailleurs, les locataires et les professionnels de l’immobilier intervenant lors de la mise en location. Pour les gestionnaires, agents immobiliers et administrateurs de biens, la mise à jour des modèles de contrat avant le 1er octobre 2026 est donc incontournable.
Quels motifs déclenchent la clause résolutoire dans les contrats de résidence principale ?
Les motifs obligatoires de résiliation de plein droit
L’article 1er du décret réécrit entièrement le point VIII des annexes consacré à la clause résolutoire. Trois manquements du locataire entraînent désormais la résiliation de plein droit, sans exception :
- Le non-paiement du loyer aux termes convenus
- Le non-paiement des charges aux termes convenus
- Le non-versement du dépôt de garantie
Pour autant, la clause ne s’active pas du jour au lendemain. Elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans réponse. Ce délai est incompressible : même si la clause figure au contrat, le bailleur ne peut pas l’invoquer avant d’avoir respecté cette procédure.
Les motifs facultatifs de résiliation
Au-delà des trois motifs obligatoires, le décret ouvre la possibilité d’insérer des clauses résolutoires facultatives. Les parties choisissent librement de les intégrer ou non au contrat. Trois situations sont visées :
- La non-souscription d’une assurance des risques locatifs — délai d’un mois après commandement infructueux
- Le non-respect de l’obligation de jouissance paisible, lorsque des troubles de voisinage ont été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée
- Le non-respect de la servitude de résidence principale prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, pour les logements soumis à cette obligation
Ce troisième motif mérite une attention particulière. Il vise les logements que la commune a classés à usage exclusif de résidence principale, en vertu de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme. Si un locataire utilise son logement à d’autres fins — location saisonnière par exemple —, la résiliation peut être engagée. Toutefois, la clause ne produit effet qu’après un délai de mise en demeure fixé par le maire, conformément à l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme.
La procédure légale reste-t-elle obligatoire malgré la clause résolutoire ?
La clause résolutoire n’est pas une expulsion automatique
C’est le point que beaucoup de propriétaires méconnaissent. La clause résolutoire ne supprime pas les droits du locataire et ne déclenche pas une expulsion immédiate. Le bailleur doit impérativement respecter la procédure prévue par la loi du 6 juillet 1989, étape par étape.
En pratique, voici comment les choses se déroulent :
- Un commandement de payer est délivré par huissier de justice
- Le locataire dispose d’un délai de six semaines pour régulariser sa situation
- S’il ne le fait pas, le bailleur saisit le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation et obtenir l’expulsion
- Le juge vérifie la réalité du manquement et peut, s’il l’estime nécessaire, accorder des délais supplémentaires au locataire
Ce que la réforme change concrètement pour les bailleurs
Avant cette réforme, un bailleur dont le contrat ne contenait pas de clause résolutoire devait engager une procédure judiciaire plus longue pour obtenir la résiliation du bail. C’est précisément ce que le décret corrige : en intégrant la clause dans tous les contrats types, il donne à chaque propriétaire le même socle de protection juridique, quel que soit le modèle de contrat utilisé.
Cette standardisation profite aussi aux locataires. Dès la signature, ils connaissent exactement les conséquences d’un manquement à leurs obligations. La relation locative gagne en clarté et en équilibre.
Quelles autres modifications le décret apporte-t-il aux contrats types ?
Le numéro de téléphone portable fait son entrée dans le contrat type
Le décret complète la rubrique « désignation des parties » en autorisant la mention, à titre facultatif, du numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire. L’idée est simple : pouvoir joindre rapidement l’autre partie en cas de difficulté.
Derrière cette mesure en apparence anodine se cache une logique de prévention des expulsions locatives. Un propriétaire qui contacte son locataire dès les premiers signes de difficulté peut trouver une solution amiable avant que la situation ne bascule vers la procédure judiciaire. Un numéro de téléphone dans le contrat, c’est une porte de sortie ouverte en amont du contentieux.
La servitude de résidence principale intégrée au contrat type
Le décret introduit une mention spécifique pour les logements soumis à la servitude de résidence principale issue de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme. Le contrat type doit désormais le préciser explicitement : « le logement objet du présent contrat est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme ; il est à usage exclusif de résidence principale ».
Cette disposition s’adresse en priorité aux communes ayant adopté des outils de régulation des meublés de tourisme. En zones tendues, elle renforce concrètement la protection du parc de logements destinés à l’habitation principale, en rendant le détournement du bail vers une activité touristique non seulement interdit, mais contractuellement sanctionnable.
Correction d’erreurs matérielles dans le décret du 12 février 2026
Le décret ne se limite pas aux contrats types. Son article 2 corrige des erreurs matérielles dans le décret n° 2026-84 du 12 février 2026, relatif aux impayés de dépense de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement (APL). Ces ajustements techniques concernent les dispositions applicables dans les collectivités d’outre-mer de Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. Ils entreront en vigueur le 1er janvier 2027.
