Le secteur du bâtiment traverse une période charnière. Après plusieurs années de turbulences, Xerfi publie une étude approfondie signée Lauric Berthier et Vincent Desrueles sur les perspectives du marché du bâtiment 2030. Construction neuve, rénovation, tertiaire, performances financières : le diagnostic est clair. Le secteur résiste, mais il reste sous contraintes. Le rebond espéré n’est pas au rendez-vous.
Sommaire :
- La construction de logements : une reprise sans retrouver les sommets
- L’immobilier tertiaire : une progression à deux vitesses
- Le marché de la rénovation résidentielle : entre stagnation et espoirs énergétiques
- La rénovation tertiaire : le choc énergétique accélère les projets
- Performances économiques et financières des acteurs du BTP
- MaPrimeRénov’ : un dispositif recentré et plus sélectif
À retenir — Marché du bâtiment 2030
- Le plan « Relance logement » vise 400 000 logements par an, mais Xerfi n’en anticipe que 365 000.
- La logistique est le seul sous-segment tertiaire en croissance grâce au e-commerce.
- L’enveloppe des CEE passe de 6 à 8 milliards d’euros par an dès 2026.
- Plus des deux tiers du parc tertiaire doit réduire ses consommations énergétiques de 40 % d’ici 2030.
- MaPrimeRénov’ cible désormais prioritairement les ménages modestes.
La construction de logements : une reprise sans retrouver les sommets
Le plan Relance logement, signal fort mais ambition mesurée
Le gouvernement a annoncé le plan « Relance logement » dans le cadre du budget 2026, suivi d’un projet de loi prévu à l’été 2026. C’est un signal fort. Après une décennie de désengagement progressif de la puissance publique, l’État reprend la main sur la filière résidentielle. L’objectif est ambitieux : 400 000 logements construits par an d’ici 2030. Trois leviers sont mobilisés — logement social, investissement locatif privé et simplification des démarches d’urbanisme.
Xerfi, pourtant, tempère cet optimisme. Les analystes anticipent une production réelle de 365 000 logements par an seulement. Pourquoi cet écart ? L’environnement économique et financier restera fragile. Les taux d’intérêt pèsent sur la demande, les promoteurs restent prudents, et les délais administratifs freinent les mises en chantier. Aucun plan gouvernemental ne peut effacer ces contraintes structurelles d’un trait.
Un rebond réel, mais très en deçà du pic historique
La filière résidentielle a subi un choc brutal depuis 2022. Les permis de construire se sont effondrés. Les mises en chantier ont suivi. La remontée sera progressive — et conditionnée à deux facteurs clés : la stabilisation des coûts de financement et le retour de la confiance des ménages et des investisseurs.
Autrement dit, le marché du bâtiment 2030 ne retrouvera pas ses niveaux d’avant-crise. La reprise est réelle, mais modeste.
L’immobilier tertiaire : une progression à deux vitesses
Bureaux, commerces et industrie : une tendance structurelle à la baisse
Le segment non résidentiel affiche lui aussi un tableau contrasté. Xerfi prévoit une remontée progressive des surfaces construites jusqu’à 17,6 millions de m² en 2030. C’est un mieux. Mais ce niveau reste très éloigné des standards d’avant 2022. Et jusqu’en 2029, les surfaces commencées reculeront encore légèrement.
La raison est simple : plusieurs sous-segments sont en déclin structurel. Les bureaux en premier lieu. Le télétravail s’est installé dans la durée et réduit les besoins en surfaces de façon durable. L’immobilier commercial suit la même tendance, sous la pression du commerce en ligne. Les bâtiments industriels classiques déclinent également — à l’exception des data centers, portés par l’essor de l’intelligence artificielle. Mais ces derniers restent un marché très spécifique, à forte intensité capitalistique.
La logistique, seul moteur du tertiaire
Dans ce contexte morose, la logistique tire son épingle du jeu. La croissance du e-commerce crée une demande soutenue en entrepôts et plateformes de distribution. La réorganisation des chaînes d’approvisionnement — accélérée par les chocs sanitaires et géopolitiques des dernières années — renforce ce besoin. Résultat : la logistique est le seul vrai moteur de croissance du tertiaire à l’horizon 2030.
Le marché de la rénovation résidentielle : entre stagnation et espoirs énergétiques
Gros travaux : une hausse en valeur qui masque une stagnation en volume
Le marché des gros travaux progressera en valeur : +1,5 % à +2,0 % par an en moyenne sur 2026-2030. Mais cette hausse ne doit pas tromper. Elle traduit surtout la montée des prix, pas une multiplication des chantiers. En volume, l’activité reste stable, voire en léger recul à court terme.
Trois raisons expliquent cette stagnation. D’abord, les devis augmentent et les ménages préfèrent reporter leurs projets. Ensuite, les transactions immobilières reculent — or, beaucoup de travaux d’aménagement sont réalisés lors d’un changement de propriétaire. Enfin, l’inflation contraint les budgets des ménages, qui arbitrent en défaveur des dépenses d’amélioration du logement.
Petits travaux : la montée du « faire soi-même »
Les petits travaux subissent une pression supplémentaire : l’essor du “DIY”. Pour les interventions peu techniques, de plus en plus de ménages choisissent de faire eux-mêmes. La part adressable par les artisans du bâtiment se réduit en conséquence.
La rénovation énergétique, seul point lumineux
Dans ce tableau sombre, la rénovation énergétique constitue l’exception. C’est le principal moteur de croissance du segment résidentiel dans le marché du bâtiment 2030. En 2026-2027, l’inflation freinera encore les projets les plus coûteux. Pourtant, plusieurs dispositifs publics viennent compenser ces freins.
Le plus significatif : les Certificats d’économie d’énergie (CEE). Leur enveloppe bondit de 6 milliards d’euros en 2025 à 8 milliards d’euros par an sur 2026-2030, soit une hausse de 33 %. Par ailleurs, un plan d’électrification des usages, annoncé en avril 2026, devrait générer des aides complémentaires d’ici 2030.
La rénovation tertiaire : le choc énergétique accélère les projets
Un parc vétuste sous double pression réglementaire et tarifaire
Le parc tertiaire français couvre 1,2 milliard de m². C’est un gisement considérable pour le marché du bâtiment 2030. Mais c’est aussi une contrainte massive : plus des deux tiers de ces bâtiments sont soumis à une obligation de réduire leurs consommations énergétiques de 40 % d’ici 2030, dans le cadre du Dispositif éco-énergie tertiaire (DEET), issu du décret tertiaire de 2019.
À cette obligation réglementaire s’ajoutent deux chocs tarifaires qui accélèrent le passage à l’acte. D’une part, la fin du mécanisme Arenh (Accès régulé à l’électricité nucléaire historique) en 2026-2027 fera monter les factures d’électricité des entreprises. D’autre part, les prix du gaz progresseront à partir de 2028 — conséquence de la dégradation des infrastructures de production au Moyen-Orient et du blocus sur le gaz russe.
Un marché en traction, malgré les délais de décision
La conjonction de ces deux pressions — loi et énergie — crée une traction inédite. Les maîtres d’ouvrage publics et privés n’ont plus d’autre choix que de rénover. C’est à la fois une obligation légale et un impératif financier. Les entreprises spécialisées dans l’isolation, le génie climatique et les équipements performants sont en première ligne pour en bénéficier.
Performances économiques et financières des acteurs du BTP
Gros œuvre : hausse en 2026-2027, puis ralentissement
Le gros œuvre repart à la hausse en 2026-2027, après un redémarrage timide en 2025 (+1 %). Deux moteurs alimentent cette reprise : la construction neuve qui remonte et l’inflation des matériaux qui gonfle les montants de devis. Dès lors, la croissance sera plus modérée sur 2028-2030. Les mises en chantier de logements plafonneront, et le chiffre d’affaires du gros œuvre avec elles.
Second œuvre : une croissance plus régulière et plus durable
Le profil du second œuvre est plus favorable. La croissance reprend dès 2026 et s’accélère progressivement jusqu’en 2030. Pourquoi cette résilience ? Le génie électrique et climatique génère de nombreux contrats de maintenance récurrents. Ces prestations incompressibles assurent un socle d’activité stable, indépendant des fluctuations de la construction neuve.
Matériaux : l’accalmie touche à sa fin
En 2024 et 2025, les prix des matériaux et équipements ont stagné, voire baissé. Les entreprises en ont profité pour restaurer leurs marges. Le poids des approvisionnements dans leurs charges a ainsi reculé : de 26,9 % à 24,1 % pour le gros œuvre, et de 31,8 % à 29,0 % pour le second œuvre, par rapport aux pics de 2022.
Cette embellie ne durera pas. Xerfi anticipe une remontée des coûts d’achats en 2026-2027, sous l’effet de l’inflation liée au conflit au Moyen-Orient. Problème : les entreprises ne pourront pas répercuter intégralement ces hausses dans leurs devis. La concurrence est forte, les clients sensibles aux prix. Les marges seront donc sous pression.
MaPrimeRénov’ : un dispositif recentré et plus sélectif
Un instrument central, mais chahuté
MaPrimeRénov’ a été lancée en 2020 pour remplacer le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et les aides de l’Anah. L’idée initiale : simplifier l’accès aux aides à la rénovation énergétique des logements. Depuis 2023, toutefois, les pouvoirs publics ont durci les conditions. Le dispositif se recentre sur les rénovations globales à fort impact, avec des exigences accrues en matière de gain de classes DPE.
2025 : l’année de rupture
L’année 2025 marque un tournant. Le guichet dédié aux rénovations d’ampleur — le parcours accompagné — est suspendu du 23 juin à mi-septembre 2025. Seules les aides aux monogestes et aux copropriétés restent ouvertes. À la réouverture, en automne 2025, les conditions d’accès sont durcies : plafonds de travaux révisés, nombre de dossiers limité, critères techniques renforcés. L’objectif est d’éliminer les effets d’aubaine et les pratiques de surfacturation.
Un cadre plus sélectif depuis 2026
Depuis 2026, MaPrimeRénov’ fonctionne dans un cadre nettement plus sélectif. Les ménages modestes et les logements les plus énergivores sont prioritaires. Les opérations à fort gain énergétique passent en tête de file. Ce resserrement est assumé : dans un contexte budgétaire contraint, l’État veut maximiser l’efficacité de chaque euro investi.
Pourtant, MaPrimeRénov’ reste un pilier du marché du bâtiment 2030. Articulée avec les CEE et le plan d’électrification des usages, elle s’inscrit dans un écosystème d’aides complémentaires. Ensemble, ces dispositifs maintiennent une demande structurelle pour les entreprises spécialisées dans la rénovation énergétique.
Conclusion
Le marché du bâtiment 2030 ne connaîtra pas de rebond spectaculaire : la reprise sera réelle, mais lente, inégale et conditionnée à des équilibres financiers encore fragiles. La rénovation énergétique — résidentielle comme tertiaire — s’impose néanmoins comme le vrai moteur de la décennie, portée par des obligations réglementaires croissantes et des aides publiques renforcées. Pour les acteurs du BTP, l’enjeu est clair : se positionner dès maintenant sur ces segments porteurs plutôt qu’attendre un hypothétique retour de la construction neuve à ses niveaux passés.
