952 000 transactions dans l’ancien, +33 % de production de crédit, 66 % des emprunteurs qui n’auraient pas obtenu leur financement sans un courtier : le premier Baromètre du crédit APIC, présenté le 20 juillet 2026, pose des chiffres qui tranchent avec le sentiment d’un marché en berne. L’APIC, première association des courtiers en crédits, a agrégé pour la première fois les données de ses réseaux — plus de 30 milliards d’euros de crédits intermédiés — pour livrer un diagnostic inédit du financement immobilier des ménages français. Résultat : 2025 a bel et bien marqué une reprise, mais 2026 ralentit déjà, sous l’effet d’un déficit de confiance alimenté par la remontée des taux, l’instabilité réglementaire et un contexte économique dégradé. Le Baromètre du crédit APIC révèle aussi une mutation profonde du métier de courtier : moins chasseur de taux, davantage acteur de faisabilité pour des ménages perdus face à la complexité du crédit immobilier.
Sommaire :
- Le marché immobilier a-t-il vraiment repris en 2025 ?
- Le crédit immobilier redevient-il le facteur décisif ?
- Les Français veulent-ils encore acheter ?
- Quel est le poids réel des courtiers en crédit immobilier ?
- Comment préserver l’accès au financement demain ?
À retenir — Baromètre du crédit APIC 2026
- 952 000 transactions ont été enregistrées dans l’ancien sur 12 mois à fin mars 2026, soit +7,9 % sur un an.
- Le taux moyen sur 25 ans atteint 3,4 % en juillet 2026, avec une légère tendance haussière anticipée d’ici la fin de l’année.
- 47 % des nouveaux crédits à l’habitat sont portés par des primo-accédants, moteurs de la reprise.
- 66 % des emprunteurs ayant eu recours à un courtier estiment qu’ils n’auraient pas obtenu leur financement sans lui.
- Le modèle français de crédit immobilier — taux fixe, prêt amortissable, analyse de la solvabilité — est reconnu unanimement comme un atout à préserver face aux pressions réglementaires européennes.
Le marché immobilier a-t-il vraiment repris en 2025 ?
Une reprise solide dans l’ancien, mais déjà sous pression
2025 a marqué une véritable respiration du marché de l’ancien. Sur 12 mois glissants à fin mars 2026, 952 000 transactions ont été enregistrées, soit +7,9 % par rapport à l’année précédente. Les appartements de 3 à 4 pièces ont progressé de +16 % et les maisons de 4 à 5 pièces de +14 % (source : BPCE L’Observatoire, SDES/Sitadel et ECLN, données avril/T1 2026).
Dès le milieu de l’année 2026, les projections ont été revues à la baisse. En janvier, la FNAIM, Century 21 et Laforêt anticipaient encore une hausse de 1 à 5 %. Aujourd’hui, le scénario dominant table sur 890 000 transactions, soit -6 % par rapport à 2025.
Pourquoi ce retournement ? Julie Bachet, présidente de l’APIC, pointe un mal plus profond que les seuls chiffres : « Aujourd’hui, on peut parler d’un déficit de confiance » des ménages. Des taux en légère remontée, un PTZ dont les conditions changent régulièrement, un environnement politique instable au niveau national comme international — l’ensemble de ces facteurs conduit les ménages à remettre en perspective leur projet d’acquisition. »
Des prix stables, un neuf toujours convalescent
Depuis fin 2024, les prix se stabilisent. Au premier trimestre 2026, ils n’ont progressé que de +0,1 % au global, avec +1 % pour les appartements et +0,4 % pour les maisons (source : INSEE, prévision BPCE). Le mécanisme est simple : quand les taux remontent, la capacité d’emprunt des acheteurs diminue. Les vendeurs s’ajustent. Les prix se tassent.
Le neuf, en revanche, reste le maillon fragile. Les signaux avancés sont encourageants : +16 % d’autorisations de construire et +14 % de mises en chantier sur 12 mois glissants. Pourtant, la commercialisation de logements neufs accuse encore -31 % au T1 2026 par rapport à la moyenne 2019-2022 (source : FNAIM, BPCE L’Observatoire). En clair, les permis repartent — mais les ventes, elles, ne suivent pas encore. La raison est structurelle : le neuf cumule toutes les tensions du marché à la fois — foncier rare, matériaux coûteux, normes instables.
Résultat, un logement neuf requiert aujourd’hui près de 5 années de revenus pour un ménage type, contre quatre dans l’ancien. La stabilisation du cadre réglementaire reste un préalable indispensable à une véritable relance de la promotion.
Le crédit immobilier redevient-il le facteur décisif ?
Un lien direct entre taux et volume de transactions
Voici l’équation de base du marché immobilier français : environ 80 % des transactions sont financées à crédit. Ce chiffre n’est pas anodin. Il signifie concrètement que le niveau des taux détermine directement le nombre d’acheteurs capables de passer à l’acte.
Julie Bachet, présidente de l’APIC.
La démonstration chiffrée est sans appel : une hausse des taux de +1 point réduit de 6 points le recours au crédit pour financer une acquisition (source : Banque de France, ACPR, BPCE L’Observatoire, Fédération Bancaire Française). En 2020, quand les taux étaient au plancher, 90 % des transactions se finançaient à crédit. En 2024, lors de la remontée rapide des taux, ce taux est tombé à 65 %.
Julie Bachet, présidente de l’APIC, en tire la conclusion qui s’impose : « Le marché immobilier ne se lit plus seulement en nombre d’acheteurs potentiels : il se lit en capacité et en envie de réaliser son projet immobilier. Autrement dit, compter les candidats à l’achat ne suffit plus. Ce qui compte, c’est leur capacité à franchir le filtre du financement. »
Des taux à 3,4 % en juillet 2026 : une légère hausse à anticiper
Le taux moyen à l’octroi sur 25 ans s’établit à 3,4 % en juillet 2026 chez les membres de l’APIC. C’est légèrement plus élevé qu’en janvier 2025 (3,30 %), mais bien en deçà des sommets de 2023. Jusqu’ici, les banques ont amorti la pression : elles maintiennent leurs taux en moyenne 0,5 point sous leur niveau théorique d’équilibre, absorbant une partie des tensions de marché pour préserver la dynamique de production.
Ce soutien a toutefois ses limites. La BCE a relevé ses taux de 25 points de base en juin 2026, et d’autres hausses sont anticipées d’ici la fin de l’année. Par ailleurs, les durées d’emprunt s’allongent — 23 ans en moyenne chez l’APIC en juillet 2026, un seuil inédit — et ce levier ne peut indéfiniment compenser la remontée des taux.
Laura Martino, vice-présidente de l’APIC, prévient : « Le durcissement attendu des conditions de financement devrait réintroduire des arbitrages plus marqués sur les profils et les projets accompagnés par les banques. »
Un rebond historique en 2025, une décélération attendue en 2026
En 2025, la production de crédit immobilier a bondi de +33 % (hors rachats et renégociations) — une reprise encore plus rapide que celle du marché immobilier lui-même. En mai 2026, la production mensuelle atteignait 11,4 milliards d’euros. Pour l’ensemble de 2026, les projections tablent néanmoins sur 138 milliards d’euros, soit -6 % par rapport à 2025 (source : Banque de France).
Derrière ces volumes, la composition du marché a profondément changé. Les primo-accédants en sont désormais le moteur principal : ils représentent 47 % des nouveaux crédits à l’habitat en 2025, contre 26 à 29 % au début des années 2010. Deux facteurs expliquent cette montée en puissance : l’élargissement du PTZ, et des besoins résidentiels réels que l’on ne peut reporter. À l’inverse, les secundo-accédants freinent. Leur premier crédit, souscrit à des taux bien plus bas, les rend réticents à vendre pour racheter dans des conditions moins favorables. Quant à l’investissement locatif, il ne représente plus que 17 % des crédits distribués, en net recul depuis la fin du dispositif Pinel (source : Banque de France).
Les Français veulent-ils encore acheter ?
Un désir de propriété résistant, mais un accès au financement mal compris
L’envie d’acheter est là. Selon l’enquête APIC/IFOP de mars 2026, 35 % des Français entre 25 et 65 ans ont un projet d’achat dans les deux ans, soit +5 points par rapport à 2024. Chez les moins de 35 ans, cette proportion monte à 53 %. La résidence principale reste la motivation prioritaire (40 % des répondants), devant l’investissement locatif (23 %) et la résidence secondaire (16 %) (source : OpinionWay pour VousFinancer et l’Adresse, mai 2025).
Pourtant, entre l’intention et la réalisation, l’écart est souvent brutal. 21 % des moins de 35 ans ont dû reporter ou annuler un projet d’achat au cours des deux dernières années. Et surtout, 56 % des répondants déclarent ne pas bien comprendre les mécanismes du financement immobilier (source : IFOP pour APIC, mars 2026 ; Baromètre Caisse des Dépôts, 2026). Cette méconnaissance n’est pas anodine : dans un marché où le crédit est de plus en plus complexe, ne pas comprendre les règles du jeu, c’est risquer de renoncer à tort.
Le profil de l’emprunteur 2025-2026 : qui achète vraiment ?
Les données agrégées des membres de l’APIC dressent un portrait précis de l’emprunteur type accompagné par un courtier. Il a 37 ans en moyenne, un revenu ménage de 4 750 euros par mois, emprunte 188 000 euros avec un apport de 54 000 euros — soit environ 20 % du montant d’acquisition. La durée moyenne du crédit est de 22,5 ans en 2025, et dépasse pour la première fois 23 ans en juillet 2026 (source : APIC, données 2025-1T2026).
Ce profil révèle aussi un paradoxe. Julie Bachet souligne que 40 % des Français citent la résidence principale comme motivation d’achat — mais celle-ci représente en réalité 78 % des crédits distribués. Elle en tire une conclusion directe : « Ce qui porte le marché, ce sont les acquisitions qu’on ne peut pas reporter. » Naissance, divorce, mobilité professionnelle — ces événements de vie s’imposent, confiance ou pas. C’est précisément auprès de ces profils, souvent primo-accédants et anxieux, que l’intervention du courtier est la plus décisive.
Quel est le poids réel des courtiers en crédit immobilier ?
Un métier bien connu, de mieux en mieux perçu
Le Baromètre du crédit APIC mesure pour la première fois à grande échelle la place des courtiers dans le parcours d’accession. Le constat est encourageant : 85 % des personnes interrogées ont déjà entendu parler des courtiers, et 76 % en ont une bonne opinion — chiffre qui grimpe à 88 % chez ceux qui y ont effectivement eu recours (source : OpinionWay pour VousFinancer et l’Adresse, mai 2025 ; IFOP APIC 2026). La réglementation progressive du métier a visiblement payé : l’image s’est professionnalisée.
Le recours effectif progresse aussi. 37 % des personnes interrogées ont déjà fait appel à un courtier — et ce taux atteint 60 % chez les primo-accédants. Concrètement, selon les données d’un grand groupe bancaire, un emprunteur sur deux a déjà échangé avec un courtier avant même de déposer son dossier en banque.
En France, les courtiers représentent environ 38 % du marché du crédit immobilier en 2023-2024, contre 37 % en 2021 (source : étude Arcturus group/Forward Global, décembre 2025). Une progression modeste — mais dans un marché sous tension, chaque point compte.
Un rôle qui va bien au-delà du taux
Le chiffre le plus frappant du Baromètre est celui-ci : 66 % des personnes ayant eu recours à un courtier pensent qu’elles n’auraient pas obtenu leur crédit sans lui.
Julie Bachet y voit la preuve d’une transformation profonde du métier : « Notre rôle ne se limite pas à trouver le meilleur taux. Nous sommes là pour rendre un projet possible et faire en sorte que l’accession à la propriété ne reste pas un rêve, mais devienne une réalité. »
Dès lors, pourquoi fait-on appel à un courtier ? Le taux reste la première raison (69 % des répondants, +9 points). Mais ce qui progresse le plus, c’est la recherche de sécurité : être sûr de trouver une solution de financement arrive en deuxième position, avec +19 points d’évolution (44 %). Viennent ensuite le gain de temps (+17 points, 41 %) et le besoin d’être accompagné dans les démarches (+15 points, 38 %). Ce signal est clair : les ménages ne veulent plus seulement un négociateur de taux. Ils veulent un guide dans un parcours devenu complexe.
Le courtier remplit ainsi trois fonctions distinctes. Côté ménages, il aide à comprendre le marché, à comparer les options et à sécuriser le projet. Les professionnels de l’immobilier bénéficient, quant à eux, de dossiers qualifiés en amont, ce qui limite les ventes avortées. Les banques reçoivent enfin des demandes mieux préparées et davantage conformes à leurs critères.
Comment préserver l’accès au financement demain ?
Le modèle français : un atout reconnu unanimement
Catherine Julien Hiebel, présidente du CCSF, a présenté en juin 2026 les conclusions du rapport commandé par le ministre sur le modèle français de financement de la résidence principale. Sa position est sans ambiguïté : « Il ne faut pas casser ce modèle français de financement de l’acquisition d’une résidence principale qui fonctionne bien. » Fait rare au sein du CCSF, ce constat a été unanime — côté consommateurs comme côté professionnels.
Pourquoi faut-il préserver ce modèle ? Parce qu’il repose sur trois piliers qui, ensemble, offrent aux emprunteurs une protection presque unique en Europe. Le premier tient aux prêts à taux fixe pendant toute la durée du crédit. Autrement dit, le risque lié à une hausse des taux est supporté par la banque, et non par l’emprunteur. Une différence majeure avec de nombreux pays, où les taux peuvent être révisés après quelques années. Le deuxième pilier repose sur une analyse de la capacité de remboursement fondée sur les revenus du ménage, plutôt que sur la seule valeur du bien immobilier. Les emprunteurs restent ainsi mieux protégés en cas de baisse des prix. Enfin, le système français s’appuie sur plusieurs garde-fous : assurance emprunteur, cautionnement mutuel, taux d’usure et règles prudentielles. Cette combinaison contribue à maintenir, depuis plusieurs décennies, l’un des taux de défaut les plus faibles d’Europe.
Les enjeux réglementaires européens : vigilance requise
La principale menace sur ce modèle vient de Bruxelles. La révision du cadre prudentiel européen (CRR3) pourrait alourdir les exigences de fonds propres des banques — et donc, mécaniquement, renchérir le coût du crédit immobilier pour les ménages.
Catherine Julien Hiebel met en garde : « On ne voudrait pas que, pour des raisons de standardisation, on aligne tous les modèles sur la même toise. Le CCSF demande que les nouvelles règles restent proportionnées aux risques réels — et les crédits immobiliers résidentiels français, dont le taux de défaut est parmi les plus bas d’Europe, méritent un traitement spécifique. »
Autre piste régulièrement évoquée mais écartée : la transférabilité ou la portabilité des prêts. L’idée semble séduisante — permettre à un emprunteur de transférer son crédit en cas de revente. En réalité, le CCSF juge ces solutions peu utiles et potentiellement dangereuses : elles fragiliseraient l’équilibre économique du modèle français de prêts à taux fixe, dont le prix repose précisément sur la stabilité des flux de remboursement.
En revanche, le CCSF recommande de mieux informer les consommateurs sur les nouveaux dispositifs d’accession — bail réel solidaire, location-accession, co-investissement — dont les contreparties (propriété partielle, contraintes à la revente) sont souvent mal comprises.
Les priorités de l’APIC pour 2026
Du côté de l’APIC, trois priorités structurent l’agenda 2026. Christophe Boiché, vice-président, les résume :
- sécuriser le cadre réglementaire (directive DCC2, dispositif du bailleur privé) ;
- replacer le financement au cœur de la politique du logement — « on ne peut pas faire de logements sans parler du crédit, c’est la condition sine qua non » ;
- et faire reconnaître la contribution des courtiers dans le parcours résidentiel, à travers des données statistiques publiques aujourd’hui inexistantes.
Conclusion
Le Baromètre du crédit APIC 2026 dresse le portrait d’un marché immobilier qui a retrouvé de la vigueur en 2025, mais qui aborde 2026 avec prudence : la confiance des ménages reste le vrai levier à actionner, plus encore que les taux. Dans ce contexte, le courtier en crédit immobilier s’impose comme un acteur incontournable — non plus pour décrocher le meilleur taux, mais pour rendre le projet finançable quand les règles du jeu se complexifient. Préserver le modèle français de financement face aux pressions réglementaires européennes, et faire reconnaître la contribution des intermédiaires dans le parcours résidentiel : voilà les deux batailles que l’APIC entend mener dans les mois qui viennent.
