Le smart building transforme les immeubles de bureaux. Les copropriétés, elles, attendent. Dans une tribune, Michel Roqueplan, fondateur d’Homensia et co-président de la commission Bâtiment Résidentiel Connecté de la SBA, pointe un paradoxe. Les technologies de la copropriété connectée existent, elles sont accessibles et rentables, mais 800 000 copropriétés françaises n’en bénéficient pas. Le vrai verrou n’est pas le coût. C’est la gouvernance — des règles de vote en assemblée générale inadaptées et un cadre législatif figé qui bloque les projets avant même qu’ils démarrent. Des réformes simples pourraient changer la donne.
Sommaire :
- Une transition énergétique à deux vitesses
- Combien coûte l’inaction dans les parties communes ?
- Une gouvernance paralysée par un cadre juridique inadapté
- Quels leviers pour débloquer la copropriété connectée ?
À retenir — Copropriété connectée : les freins et les solutions
- 800 000 copropriétés françaises restent exclues du smart building.
- Les parties communes coûtent entre 150 et 250 € par logement et par an.
- Un éclairage LED piloté réduit la facture jusqu’à 90 %.
- Le vote en assemblée générale bloque les projets de connectivité.
- Une majorité allégée suffirait à débloquer la situation.
Une transition énergétique à deux vitesses
Le smart building dans le tertiaire : une révolution accomplie
Dans les immeubles de bureaux, le bâtiment connecté est devenu la norme. Capteurs de présence, pilotage automatique de l’éclairage et du chauffage, tableaux de bord énergétiques en temps réel : le secteur tertiaire a intégré ces outils depuis plusieurs années. Le résultat est concret — moins de gaspillage, des charges maîtrisées, un confort amélioré pour les occupants.
Les copropriétés, laissées pour compte du numérique
Le résidentiel collectif, lui, est resté à l’écart. Pourtant, les copropriétés représentent la majorité du parc bâti en France. On invoque souvent le coût des travaux pour expliquer ce retard. Or ce n’est pas le bon diagnostic. Le vrai obstacle est organisationnel : toute décision passe par un vote en assemblée générale. Et ce système, conçu pour des travaux lourds, s’applique aussi aux équipements numériques les plus simples. Dès lors, même un projet léger, réversible et rapidement rentable peut être bloqué par une minorité de copropriétaires.
La copropriété connectée est donc techniquement à portée de main. Elle reste, en pratique, inaccessible. Comme le formule Michel Roqueplan : “Le vrai verrou s’avère être avant tout le système de prise de décision, organisé autour du vote en assemblée générale.”
Combien coûte l’inaction dans les parties communes ?
Des factures que l’on ne regarde pas assez
La consommation électrique des parties communes pèse lourd dans les charges. Éclairage des couloirs, ascenseurs, ventilation, portails motorisés, systèmes de sécurité : la facture atteint souvent entre 150 et 250 € par logement et par an. Dans les résidences dotées de parkings souterrains ou de plusieurs ascenseurs, ce montant est encore plus élevé.
Ces dépenses sont pourtant loin d’être une fatalité. Les écarts entre équipements anciens et connectés sont saisissants :
- Un ascenseur vétuste consomme près du double d’un modèle récent.
- Un éclairage LED intelligent peut réduire jusqu’à 90 % la facture liée aux parties communes.
Connecter, ce n’est pas surveiller
Une idée reçue freine parfois les projets : celle que connecter un immeuble reviendrait à surveiller ses habitants. Michel Roqueplan le rappelle clairement : “Connecter l’immeuble, ce n’est pas surveiller les ménages, c’est objectiver les postes de dépenses collectives, repérer les dérives et sécuriser des travaux qui offrent des économies significatives, année après année.” En réalité, les données collectées concernent les équipements, pas les personnes.
En revanche, les bénéfices sont bien réels. Les économies sont mesurables, récurrentes et visibles sur la feuille de charges. Pour un copropriétaire, comprendre qu’un simple changement d’éclairage peut lui faire économiser 50 à 80 € par an change radicalement sa perception d’un tel investissement.
Une gouvernance paralysée par un cadre juridique inadapté
Le vote en AG : le premier blocage
Sur le terrain, tout projet de connectivité se heurte au même obstacle : le vote en assemblée générale. Taux de participation insuffisant, blocages individuels, faible culture des enjeux numériques : obtenir une majorité pour installer un système de pilotage intelligent relève souvent du parcours du combattant.
Le problème est structurel. La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 imposent des seuils de majorité conçus pour des travaux lourds — ravalement, toiture, gros œuvre. Or ces mêmes seuils s’appliquent à l’installation d’un capteur de consommation ou d’une plateforme de suivi énergétique. En pratique, la double majorité de l’article 26 ou l’unanimité donnent plus de poids à la minorité de blocage qu’à l’intérêt collectif. Résultat : des équipements peu coûteux et vite rentables restent sur le papier.
Un empilement de lois qui complique sans résoudre
À ce premier verrou s’en ajoute un deuxième : l’accumulation de textes législatifs. La loi ALUR de 2014 a renforcé l’encadrement des copropriétés, mais au prix d’une complexification des procédures. La loi ELAN de 2018 a introduit des outils numériques dans la gestion des immeubles. Néanmoins, elle n’a pas touché aux règles de majorité. L’essentiel du problème reste donc entier.
Autrement dit, des règles pensées pour des chantiers de plusieurs mois s’appliquent à des équipements qu’un technicien installe en quelques heures. Ce décalage n’est pas anodin : il paralyse concrètement les initiatives.
Le prix de l’immobilisme
Ces blocages ont un coût. Chaque année sans optimisation, ce sont des centaines d’euros de charges inutiles par logement. L’ancienne ministre du Logement Valérie Létard l’a reconnu dans ses travaux sur l’adaptation du droit de la copropriété aux enjeux climatiques : “Je crois qu’il faut des assouplissements pragmatiques quand ils sont nécessaires.” En d’autres termes, la loi doit évoluer là où elle empêche des projets utiles d’avancer.
Quels leviers pour débloquer la copropriété connectée ?
Premier levier : alléger les règles de vote
La réforme la plus directe consiste à créer une majorité spécifique pour les projets de connectivité énergétique. Concrètement, cela signifierait appliquer la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 — et non la double majorité — pour l’installation de capteurs, de plateformes de suivi ou de solutions de pilotage intelligent. Ces équipements sont légers, réversibles et ne modifient pas la structure de l’immeuble. Il n’y a donc aucune raison de leur imposer les mêmes conditions qu’à un ravalement de façade.
Cette évolution ne remet pas en cause les droits des copropriétaires. Elle adapte simplement les règles à la réalité des projets.
Deuxième levier : ouvrir le droit à l’expérimentation
Les copropriétés sont très diverses — par leur taille, leur ancienneté, leur localisation. Une règle unique ne peut pas couvrir tous les cas. Dès lors, instaurer un droit à l’expérimentation permettrait à des initiatives locales d’émerger librement, sans être freinées par la rigidité du droit commun. Certaines copropriétés pourraient ainsi tester des solutions connectées, mesurer les résultats et partager les retours d’expérience. C’est une condition essentielle pour que l’innovation progresse sur le terrain.
Troisième levier : former et informer
Le blocage n’est pas seulement juridique. Il est aussi culturel. Beaucoup de copropriétaires et de syndics ne mesurent pas les économies concrètes qu’une copropriété connectée peut générer. Or l’adhésion se construit sur des chiffres clairs, facture en main. Former les syndics aux outils numériques et informer les copropriétaires sur les gains attendus sont donc des étapes indispensables. Un vote favorable commence souvent par une démonstration convaincante.
La transition énergétique ne pourra pas se faire sans les copropriétés. Adapter les règles de vote et lever les freins de gouvernance, c’est donner à 13 millions de logements les moyens d’agir. Le bâtiment connecté ne peut pas rester un privilège du tertiaire. Les technologies existent, les économies sont prouvées, la volonté politique se dessine. Il manque un ajustement législatif ciblé — et la copropriété connectée devient réalité. Chaque année d’immobilisme, en revanche, se traduit par des centaines d’euros de charges évitables pour des millions de copropriétaires. L’enjeu n’est plus technique. Il est politique.
