47 000 € d’engagement Wifi, zéro autorisation de l’assemblée générale. Dans son jugement du 11 mars 2026 (RG n° 23/01194), le Tribunal judiciaire de Dax sanctionne sévèrement un syndic de copropriété qui avait signé un contrat d’abonnement sans mandat. Le contrat est déclaré inopposable au syndicat. Le syndic est condamné à rembourser 6 070,29 €. Le prestataire, qui n’a pas vérifié les pouvoirs de son cocontractant, est débouté. Une décision qui fixe clairement les limites du mandat du syndic de copropriété — et le prix à payer quand on les franchit.
Sommaire :
- Qu’est-ce que le mandat confié au syndic de copropriété par l’assemblée générale ?
- Le contrat signé hors mandat est-il opposable au syndicat des copropriétaires ?
- Quelle est la responsabilité du syndic de copropriété fautif ?
- Quelles leçons les copropriétaires doivent-ils tirer de ce jugement ?
À retenir — Syndic de copropriété : les limites du mandat
- Le syndic ne peut agir que dans les limites de son mandat.
- Étude de faisabilité ne vaut pas autorisation de signer.
- Tout contrat hors mandat est inopposable au syndicat.
- Le prestataire négligent ne peut invoquer le mandat apparent.
- Le syndic fautif indemnise le syndicat sur ses deniers.
Qu’est-ce que le mandat confié au syndic de copropriété par l’assemblée générale ?
Le syndic, un mandataire aux pouvoirs strictement délimités
Le syndic n’est pas libre d’agir comme il l’entend. Il tient son pouvoir d’un mandat : il agit au nom du syndicat des copropriétaires, dans les seules limites fixées par la loi et les décisions de l’assemblée générale. Dépasser ce cadre, c’est risquer de voir ses actes contestés — et sa responsabilité engagée.
L’article 1153 du Code civil est sans ambiguïté : un représentant ne peut agir qu’à hauteur des pouvoirs qui lui sont conférés. Le syndic entre pleinement dans cette règle. La loi du 10 juillet 1965 le confirme : il ne peut engager de dépenses que si la loi l’y autorise expressément, ou si l’assemblée générale l’a voté.
Étude de faisabilité ne vaut pas autorisation de signer
Dans cette affaire, la résolution votée en assemblée générale le 11 septembre 2020 était claire et limitée. Les copropriétaires avaient autorisé le syndic à réaliser une étude de faisabilité sur l’installation d’un modem Wifi, et à faire établir des devis. Rien d’autre.
Or, le syndic est allé bien plus loin. Le 8 juin 2021, il a signé un contrat d’installation et d’abonnement Wifi pour 757,20 € par mois sur 63 mois — soit plus de 47 000 € d’engagement sur cinq ans — sans retourner devant l’assemblée générale. Le tribunal est formel : la mission confiée ne l’autorisait pas à franchir ce pas. Plus problématique encore : un organisme public avait déjà installé gratuitement la fibre dans la résidence. Le syndic a donc souscrit un contrat Wifi payant sans autorisation, alors même que la copropriété n’en avait pas besoin.
Le contrat signé hors mandat est-il opposable au syndicat des copropriétaires ?
Le principe de l’inopposabilité
La réponse du droit est tranchée. L’article 1156 du Code civil dispose qu’un acte signé par un représentant sans pouvoir — ou au-delà de ses pouvoirs — est inopposable à celui qu’il représente. Concrètement : le syndicat des copropriétaires ne peut pas être tenu par un contrat que son syndic a signé sans y avoir été autorisé.
Il existe toutefois une exception. Si le tiers contractant a cru, de bonne foi et de manière légitime, que le syndic avait les pouvoirs nécessaires, le contrat peut rester valable. C’est ce qu’on appelle la théorie du mandat apparent. Mais cette exception a des limites précises. Plus l’engagement est financièrement lourd, plus le cocontractant — surtout s’il est lui-même un professionnel — est tenu de vérifier les pouvoirs de son interlocuteur avant de signer.
Le prestataire aurait dû vérifier les pouvoirs du syndic
C’est sur ce point que le tribunal se montre particulièrement sévère envers le prestataire. Le contrat représentait 9 086,40 € par an sur 63 mois. Un engagement de cette ampleur imposait une vérification préalable des autorisations du syndic. En s’en abstenant, le prestataire ne peut pas invoquer sa bonne foi.
Le tribunal rejette aussi tous les arguments avancés pour démontrer que le syndicat aurait tacitement ratifié le contrat. Ni la réalisation de travaux dans la résidence, ni le règlement de quelques factures par l’ancien syndic, ni l’enthousiasme de certains copropriétaires pour le Wifi ne suffisent à valoir ratification. En conséquence, le contrat est déclaré inopposable. Le prestataire est débouté de toutes ses demandes — y compris les indemnités de résiliation anticipée qu’il réclamait : 23 712 €, 3 380 € et 5 145 € au titre de trois prestations distinctes.
Quelle est la responsabilité du syndic de copropriété fautif ?
Le syndic professionnel répond de ses fautes de gestion
Déclarer le contrat inopposable ne suffit pas. Le syndicat a bel et bien payé des factures — 6 070,29 € au total — pour un service que toutes les parties reconnaissent comme insatisfaisant. Il fallait donc réparer ce préjudice.
L’article 1992 du Code civil est clair : le mandataire répond des fautes commises dans sa gestion. Et cette règle s’applique avec une rigueur accrue au syndic professionnel rémunéré, par opposition au bénévole. En signant un contrat sans autorisation de l’assemblée générale, le syndic a clairement fauté. Le tribunal condamne dès lors la société ayant repris ses droits à rembourser intégralement les 6 070,29 € au syndicat.
Une responsabilité partagée entre le syndic et le prestataire
Mais le prestataire n’est pas hors de cause pour autant. En ne vérifiant pas les pouvoirs du syndic, il a lui aussi commis une faute. Cette négligence a contribué à son propre préjudice. Le tribunal partage ainsi la responsabilité : 75 % pour le syndic, 25 % pour le prestataire.
Résultat concret : le syndic est également condamné à verser 6 821,57 € au prestataire, soit 75 % des 9 095,43 € de frais d’installation engagés sans contrepartie. Des intérêts au taux légal courent à compter du jugement, avec capitalisation conformément à l’article 1343-2 du Code civil. S’y ajoutent 3 500 € de frais de procédure versés au syndicat au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.
Quelles leçons les copropriétaires doivent-ils tirer de ce jugement ?
Surveiller les actes du syndic entre deux assemblées générales
Ce jugement met en lumière un risque souvent sous-estimé : entre deux assemblées générales, un syndic peut engager la copropriété bien au-delà de ce qui a été voté. Personne ne s’en aperçoit forcément tout de suite — et les conséquences financières peuvent être lourdes.
C’est précisément pour cela que le conseil syndical existe. Son rôle est de contrôler la gestion du syndic en continu. Il peut — et doit — demander à accéder aux contrats souscrits, aux factures, aux pièces justificatives. La loi du 10 juillet 1965 lui en donne le droit. En cas d’anomalie, il doit alerter les copropriétaires sans attendre la prochaine assemblée.
Exiger une résolution explicite avant tout engagement contractuel
La règle est simple, mais trop souvent négligée. L’assemblée générale doit formuler avec précision chaque mission qu’elle confie au syndic dans le texte de la résolution votée. Une autorisation floue — « étude de faisabilité », « demande de devis » — ne vaut pas autorisation de signer.
En revanche, une résolution bien rédigée protège tout le monde : le syndicat, qui sait exactement ce qu’il a autorisé, et le syndic, qui agit dans un cadre sécurisé. C’est aussi cette clarté qui protège contre toute tentative de ratification implicite après coup.
Ce jugement du Tribunal judiciaire de Dax du 11 mars 2026 s’inscrit dans une jurisprudence constante. Pour les syndics professionnels, le message est sans équivoque : agir hors mandat expose à une double condamnation — envers le syndicat et envers le prestataire. La transparence et le respect des délibérations de l’assemblée générale restent la seule protection efficace.
