Selon le dernier rapport des Notaires du Grand Paris, le marché immobilier francilien traverse une phase de stabilisation après un début d’année mitigé. Les prix de l’immobilier en IDF montrent une évolution contrastée au deuxième trimestre 2025. Les volumes de ventes progressent timidement de 3% sur un an avec 28 740 transactions, mais restent historiquement faibles. Cette analyse révèle des disparités territoriales marquées : Paris enregistre une chute de 12% des volumes tandis que la Grande Couronne affiche une hausse de 10%. Face à des conditions de financement qui se sont améliorées début 2025, le risque de nouvelles hausses de taux dans un contexte politique instable menace la fragile reprise.
Sommaire :
- Comment évoluent les prix de l’immobilier IDF au deuxième trimestre 2025 ?
- Quelle dynamique pour les volumes de ventes en région parisienne ?
- Que révèle l’analyse de la solvabilité des acquéreurs franciliens ?
- Quelles perspectives d’évolution pour les prochains mois ?
À retenir – Prix de l’immobilier IDF 2025
- Les prix de l’immobilier IDF se stabilisent après une période de baisse avec des appartements à 6 100 €/m² (+0,1%) et des maisons à 324 600 € (-0,8%).
- Les volumes de ventes progressent timidement de 3% au T2 2025, mais restent à un niveau historiquement bas avec 28 740 transactions.
- Paris chute de 12% tandis que la Grande Couronne tire la dynamique régionale avec +10% de volumes de ventes sur un an.
- Une hausse modérée des prix est attendue d’ici octobre 2025 : +1,9% pour les appartements et +2,9% pour les maisons en Île-de-France.
- L’instabilité politique pourrait freiner la reprise par de nouvelles hausses de taux d’intérêt immobilier.
Comment évoluent les prix de l’immobilier IDF au deuxième trimestre 2025 ?
Une stabilisation confirmée après la chute des prix
Le marché immobilier francilien confirme sa tendance à la stabilisation au deuxième trimestre 2025. Les prix de l’immobilier en IDF évoluent désormais très peu, marquant une rupture nette avec les baisses observées précédemment.
Selon les données de la Base BIEN des Notaires du Grand Paris, les appartements anciens affichent des prix stables à 6 100 €/m² en Île-de-France, soit une variation de +0,1% sur un an. En parallèle, les maisons enregistrent une légère baisse de -0,8%, avec un prix moyen de 324 600 €.
Cette stabilisation s’appuie sur les indices Notaires-INSEE, labellisés par l’Autorité de la Statistique Publique. Ils mesurent l’évolution des prix en neutralisant les effets de structure. Le même mouvement se retrouve à Paris, où le prix au m² des appartements se maintient autour de 9 490 € depuis près d’un an et demi.
Des écarts des prix de l’immobilier considérables selon les territoires IDF
Les disparités territoriales demeurent très marquées en Île-de-France. À Paris, les écarts de prix restent importants selon les quartiers : de 6 510 € dans le quartier Pont de Flandre (19e) à 15 090 € dans le quartier Saint-Thomas-d’Aquin (7e). De plus, les variations annuelles apparaissent hétérogènes, allant de -6,7% dans Paris Centre à +4,3% dans le 8e arrondissement.
En Petite Couronne, les prix des appartements atteignent en moyenne 4 890 €/m². Mais, on y retrouve de fortes disparités : de 3 670 € à Saint-Denis à 10 830 € à Neuilly-sur-Seine. En revanche, la Grande Couronne reste plus accessible, avec un prix moyen de 3 190 €/m² et une fourchette allant de 2 150 € à Évry à 6 090 € à Versailles.
Quelle dynamique pour les volumes de ventes en région parisienne ?
Une progression timide des transactions immobilières
Les volumes de ventes d’immobilier ancien progressent modérément de 3% au deuxième trimestre 2025. Ils atteignent 28 740 transactions, selon la procédure « 100% collecte » mise en place depuis juillet 2021 par le Conseil Supérieur du Notariat. Cependant, cette hausse reste timide, car l’activité sur 12 mois demeure inférieure à 120 000 transactions depuis six trimestres consécutifs, un niveau comparable au creux de 2009.
La répartition géographique met en évidence 6 240 ventes à Paris, 9 790 en Petite Couronne et 12 720 en Grande Couronne. Ainsi, la dynamique des ventes révèle des contrastes saisissants entre les différents territoires franciliens.
Paris en difficulté face à la périphérie dynamique
Paris enregistre une chute notable de 12% des volumes de ventes, soit -19% sur deux ans. À l’inverse, la Petite Couronne progresse de 4% même si des disparités départementales persistent. Ainsi, on observe : +10% dans le Val-de-Marne contre -1% en Seine-Saint-Denis. Cette différence s’explique notamment par l’anticipation de l’augmentation des droits de mutation au 1er mai dans le Val-de-Marne.
De son côté, la Grande Couronne affiche la meilleure performance avec +10 % sur un an, confirmant l’attrait croissant des zones périphériques. Par ailleurs, le marché de la maison individuelle retrouve un dynamisme marqué avec 8 410 ventes, soit une hausse de 12% sur un an. Tous les départements en profitent, à l’exception de la Seine-Saint-Denis, qui recule de -4%.
Que révèle l’analyse de la solvabilité des acquéreurs franciliens ?
Une capacité d’achat durablement réduite
L’analyse de la solvabilité des ménages franciliens révèle une dégradation significative de leur pouvoir d’achat immobilier. Les conditions de financement se sont certes améliorées en début d’année, mais les taux de crédits immobiliers n’ont pas franchi le seuil des 3%. Cette situation limite considérablement l’accès à la propriété pour une large part des ménages. En outre, cette contrainte financière contribue directement au maintien des volumes de ventes à un niveau historiquement bas. L’inertie du marché de l’ancien génère par ailleurs des situations de blocage dans les parcours résidentiels.
Un impact sur l’ensemble de la chaîne immobilière
La réduction de la solvabilité des ménages entraîne un effet domino sur l’ensemble du marché immobilier francilien. En conséquence, l’accession à la propriété ne concerne plus qu’un nombre toujours plus limité de ménages. Ainsi, la durée d’occupation des logements loués s’allonge, tandis que le manque d’offres disponibles s’aggrave dans un marché locatif déjà sous tension.
Par ailleurs, l’impact financier se révèle particulièrement lourd. Entre janvier 2022 et octobre 2025, les ménages franciliens subissent une hausse de 11,1 % des mensualités pour les appartements et de 14,2 % pour les maisons. Cette progression explique en partie pourquoi Paris enregistre une chute de 12% des volumes de ventes au deuxième trimestre 2025. À l’inverse, la Grande Couronne affiche une progression de 10%, soutenue par des prix plus accessibles.
De surcroît, le marché du neuf reste quasiment à l’arrêt, ce qui prive les primo-accédants d’alternatives. Dès lors, une question s’impose : le marché francilien pourra-t-il retrouver une dynamique favorable dans les prochains mois, alors que les prix de l’immobilier IDF restent difficilement soutenables ?
Enfin, l’activité globale confirme cette tendance : depuis six trimestres consécutifs, le nombre de transactions sur douze mois demeure inférieur à 120 000, signe d’un marché enlisée dans une inertie préoccupante.
Quelles perspectives d’évolution pour les prochains mois ?
Une reprise attendue mais fragile
D’après les indicateurs avancés basés sur l’analyse des avant-contrats collectés depuis 2010, la phase de stagnation pourrait céder la place à une hausse modérée d’ici octobre 2025. Sur trois mois, les prix augmenteraient de +0,6% pour les appartements et +3,5% pour les maisons en Île-de-France.
Les variations annuelles redeviendraient positives en octobre avec des progressions attendues de +1,9% pour les appartements et +2,9% pour les maisons. À Paris, le prix au m² s’établirait à 9 650 € (+1,8% en un an), confirmant cette orientation haussière modérée des tendances immobilières.
Des risques politiques et financiers majeurs
Cependant, le climat d’instabilité politique constitue un facteur de risque majeur pour cette reprise annoncée. Il pourrait conduire à de nouvelles hausses de taux qui menaceraient cette fragile dynamique positive. Les perspectives restent donc incertaines avec peu de progression de l’activité anticipée pour les prochains mois. Le maintien des ventes à un niveau bas interroge : le rythme actuel pourrait-il constituer la nouvelle norme pour les années à venir ?
