Quand tout vacille, le prestige tient bon. En 2024, l’immobilier de luxe résiste là où le marché traditionnel fléchit. Alors que la hausse des taux d’intérêt ralentit les ventes classiques, le segment haut de gamme conserve sa stabilité. D’après une étude exclusive de Belles Demeures, les prix se maintiennent, malgré une baisse de 20% des transactions. Ce paradoxe intrigue : comment un marché qui ne représente que 3,9% des ventes peut-il concentrer 17% de la valeur totale échangée, sans céder aux secousses économiques ? Entre rareté de l’offre, solidité des actifs et acheteurs peu exposés au crédit, l’immobilier de prestige expose ses propres règles du jeu. Quelles sont les clés de cette résilience ?
Sommaire :
- Comment se définit le marché de l’immobilier de prestige ?
- Pourquoi l’activité de l’immobilier de prestige chute-t-elle en 2024 ?
- Comment les prix de l’immobilier de prestige résistent-ils ?
- Où se concentre géographiquement l’immobilier de prestige ?
- FAQ – Immobilier de prestige
À retenir
- Marché de niche stratégique : 33 000 transactions (3,9% du volume) représentent 17% de la valeur immobilière française
- Résilience des prix remarquable : +0,4% sur l’immobilier de prestige vs -2,5% sur le marché traditionnel en 2024
- Ultra-luxe en crise : -55% d’activité (430 transactions vs 1 000 en 2023) malgré +5,3% de hausse des prix
- Concentration géographique extrême : 80% des transactions premium dans 20 départements, 40% de l’ultra-luxe en PACA
- Demande en reprise : +8,8% en un an depuis début 2024, supérieure au marché traditionnel (+7%)
Comment se définit le marché de l’immobilier de prestige ?
L’immobilier de prestige se distingue nettement du reste du marché. Selon l’étude DVF (Demandes de Valeurs Foncières) et les bases notariales croisée avec les données notariales, 33 000 ventes haut de gamme ont été enregistrées en 2024 sur un total de 845 000 transactions immobilières en France.
Une classification en trois niveaux
Pour mieux décrypter ce segment spécifique, Belles Demeures le divise en trois catégories. Ces seuils varient selon les territoires et reposent sur l’analyse fine de la répartition des prix observés en 2024. Cette méthodologie permet d’ajuster la grille de lecture à la réalité du terrain.
La segmentation révèle un poids économique disproportionné
Cette classification, établie grâce à la méthodologie rigoureuse de Belles Demeures, révèle l’hétérogénéité territoriale de l’immobilier de prestige. Le déséquilibre est saisissant. Puisque 3,9% du volume des transactions génère 17% de la valeur globale échangée. Ce qui confirme le caractère stratégique de ce marché de niche.
L’Ultra-luxe, segment le plus exclusif représente près de 400 transactions ultra-luxe en 2024. Il se concentre particulièrement dans les départements exceptionnels où il représente 2,4% des ventes, contre seulement 1,5% à Paris et 0,9% ailleurs.
Pourquoi l’activité de l’immobilier de prestige chute-t-elle en 2024 ?
L’immobilier de prestige n’échappe pas à la morosité générale du secteur immobilier marqué par la hausse des taux d’intérêt. Les données compilées par Belles Demeures confirment une baisse significative de 20% des volumes. Ce qui représente exactement 9 000 transactions de moins par rapport à 2023. Cette contraction touche particulièrement le segment Premium qui concentre près de 90% des volumes concernés.
L’Ultra-luxe, paradoxalement le plus touché
L’Ultra-luxe enregistre la chute la plus spectaculaire avec -55% d’activité, passant de près de 1 000 transactions en 2023 à seulement 430 ventes en 2024.
“C’est le segment ultra-luxe qui enregistre la chute la plus importante de l’activité, alors qu’il est en théorie le moins sensible au crédit. C’est un signe d’ajustement conjoncturel qui montre sa forte exposition aux incertitudes macro-économiques”, analyse Thomas Lefebvre, Vice-Président Data chez Belles Demeures.
Cette situation paradoxale s’explique par l’exposition de cette clientèle fortunée aux incertitudes géopolitiques et institutionnelles.
La demande se reconstitue selon le nouvel indicateur Belles Demeures
La demande pour l’immobilier de prestige accélère nettement. En effet, selon l’indicateur exclusif de Belles Demeures, elle progresse de +8,8 % en un an depuis début 2024. À titre de comparaison, le marché traditionnel n’enregistre qu’une hausse de +7 % sur la même période.
Cette dynamique s’explique notamment par une reprise qui fait suite à un creux marqué fin 2022. Comme souvent sur ce segment, le rebond intervient avec un certain décalage temporel, illustrant un cycle distinct. Par ailleurs, la clientèle haut de gamme réagit différemment aux évolutions économiques.
Ce comportement spécifique confirme la singularité du marché de prestige, relativement déconnecté des fluctuations du marché immobilier général.
Comment les prix de l’immobilier de prestige résistent-ils ?
Les prix de l’immobilier de prestige résistent. C’est la caractéristique la plus marquante en 2024. En comparaison, le contraste avec le marché traditionnel est frappant. Selon l’indice d’évolution des prix établi par Belles Demeures avec SeLoger/MeilleursAgents (au 1er avril 2025), les prix dans l’immobilier classique baissent de 2,5 % en deux ans. À l’inverse, le segment du prestige progresse légèrement de +0,4 %. Cette stabilité des prix, malgré un contexte tendu, illustre la solidité structurelle de ce marché haut de gamme.
La rareté justifie la valorisation
Derrière la résistance globale des prix, les évolutions varient selon les segments. Ainsi, le segment Premium progresse de +1,4 %. Il démontre une belle solidité face aux turbulences économiques. Le segment Luxe recule légèrement de -0,4 %. Cette baisse reste contenue, signe d’une remarquable stabilité. En revanche, l’Ultra-luxe bondit de +5,3 %. Cette hausse confirme un principe économique bien connu : la rareté de l’offre continue à soutenir les prix. Ainsi, l’immobilier d’exception s’affranchit des logiques habituelles du marché résidentiel. D’ailleurs, les professionnels du secteur, interrogés dans le cadre de cette étude, confirment cette tendance avec des données concrètes.
Richard Tzipine, Directeur général de Barnes, témoigne : “Le marché immobilier haut de gamme a retrouvé une bonne dynamique depuis début 2025 grâce au mix baisse des prix / baisse des taux d’intérêt. La demande est soutenue, notamment à Paris et sur la côte Atlantique.”
Sébastien Kuperfis, Président de Junot, apporte un éclairage quantifié sur la spécificité parisienne : “Le marché ultra-luxe parisien, soutenu par les étrangers et les entrepreneurs français, reste une valeur refuge de long terme car on n’y construit plus, l’architecture y est exceptionnelle, et il bénéficie de la stabilité des taux fixes, qui sont extrêmement rarement pratiqués ailleurs. Depuis le début 2025, notre activité ventes et locations a augmenté de plus de 50%.”
L’impact de la clientèle internationale
Charles-Marie Jottras, Président du groupe Daniel Féau, précise l’importance de la clientèle étrangère : “Les américains sont depuis toujours notre premier contingent d’acquéreurs étrangers, dont ils représentent 35% au cours des derniers mois, suivis par ceux du Golfe arabique et ceux d’Asie. Nous venons d’ailleurs de vendre à un américain un hôtel particulier au prix de 49 240 euros le mètre carré.”
Où se concentre géographiquement l’immobilier de prestige ?
L’immobilier de prestige présente une concentration géographique marquée qui renforce son caractère élitiste. Cette répartition territoriale révèle l’importance des zones à forte attractivité durable dans la structuration de ce marché d’exception.
La domination de l’Île-de-France et de PACA
Le segment Premium se concentre dans 20 départements. Il représente 80% des ventes, dont 30% en Île-de-France. Cette sur-représentation s’explique : la région capitale abrite les centres de décision économiques et une forte clientèle aisée.
Le segment Luxe renforce cette tendance. L’Île-de-France et la région PACA regroupent plus de la moitié des transactions. Ainsi, le prestige immobilier s’enracine dans des zones à forte attractivité, portées par la qualité de vie, les infrastructures de haut niveau et la visibilité internationale.
PACA, capitale française de l’Ultra-luxe
L’Ultra-luxe confirme cette logique de concentration avec 40% des transactions en région PACA, notamment répartis dans trois départements privilégiés : les Alpes-Maritimes, le Var et les Bouches-du-Rhône. Cette géographie privilégiée reflète l’importance du climat méditerranéen, de la proximité avec Monaco et de l’attractivité internationale de la Côte d’Azur.
Jean-Claude Annaert, DG Michaël Zingraf Real Estate, confirme cette spécificité géographique : “Face à l’instabilité géopolitique mondiale, et à l’incertitude politique et fiscale française, le marché immobilier n’échappe pas aujourd’hui à une certaine forme de retenue sur l’ensemble du territoire. Seul le segment du très haut de gamme, notamment sur la Côte d’Azur, semble relativement épargné par cette conjoncture instable et tendue.”
Cette concentration géographique s’appuie sur des critères objectifs d’attractivité : accessibilité internationale (aéroports), qualité de vie, stabilité politique locale, infrastructures haut de gamme et patrimoine architectural exceptionnel.
Une logique de valeur refuge territoriale
Les données DVF, analysées par Belles Demeures, confirment une réalité : le marché de l’immobilier de prestige se concentre dans des territoires à attractivité durable. Dans ces zones rares, les biens trouvent preneur, même en période de turbulences économiques. En effet, ces territoires jouent un rôle de refuge. Ils attirent une clientèle fortunée, française comme internationale, en quête de sécurité patrimoniale.
En conséquence, l’immobilier de prestige fait preuve d’une résilience remarquable. Son secret ? Des fondamentaux solides et une clientèle moins exposée aux aléas économiques classiques.
FAQ – Immobilier de prestige
À partir de quel prix parle-t-on d’immobilier de prestige ?
Les seuils varient selon les territoires. À Paris, l’immobilier de prestige commence à 1,6 million d’euros (segment Premium), dans les 5 départements exceptionnels (Hauts-de-Seine, Alpes-Maritimes, Var, Haute-Savoie, Corse-du-Sud) à 1 million d’euros, et à 600 000 euros dans les autres départements. Le segment Luxe débute respectivement à 3M€, 2M€ et 1,2M€, tandis que l’Ultra-luxe commence à 8M€, 5M€ et 3M€.
Pourquoi l’immobilier de prestige résiste-t-il mieux à la crise ?
Plusieurs facteurs expliquent cette résilience : une clientèle fortunée moins dépendante du crédit bancaire, une offre rare et limitée, des biens situés dans des zones à forte attractivité durable, et des fondamentaux structurels solides. De plus, ces biens constituent souvent des valeurs refuges pour les investisseurs en période d’incertitude.
Quelles régions concentrent l’immobilier de prestige en France ?
L’Île-de-France domine avec 30% des transactions Premium. La région PACA se distingue particulièrement sur l’Ultra-luxe avec 40% des transactions, notamment dans les Alpes-Maritimes, le Var et les Bouches-du-Rhône. Au total, 80% des transactions Premium se concentrent dans seulement 20 départements.
La demande d’immobilier de prestige repart-elle vraiment ?
Oui, selon l’indicateur Belles Demeures, la demande progresse de +8,8% en un an depuis début 2024, dépassant le marché traditionnel (+7%). Cette reprise concerne principalement les segments Premium et Luxe, tandis que l’Ultra-luxe montre des signaux plus hésitants, exposé aux incertitudes géopolitiques.
L’immobilier de prestige est-il un bon investissement en 2025 ?
Malgré la baisse d’activité (-20% de volumes), la stabilité des prix (+0,4% sur deux ans vs -2,5% pour le marché traditionnel) confirme la robustesse du segment. Les professionnels observent une reprise depuis début 2025, portée par la combinaison baisse des prix et des taux d’intérêt, particulièrement à Paris et sur la côte Atlantique.
