La dernière étude « Eco Immobilier » du mois d’avril 2011, réalisée par la direction des études économiques du Crédit Agricole s’interroge sur le risque d’une bulle immobilière suite aux hausses de prix très fortes constatées sur certains segments.
Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole SA nous rappelle la définition d’une bulle immobilière : « Il s’agit d’un emballement généralisé et autoentretenu des ventes, des prix et du crédit, avec un développement des prises de risque et des comportements spéculatifs ; les prix deviennent fortement surévalués, ne sont plus en rapport avec les « fondamentaux », et les comportements d’achat sont avant tout dictés par l’idée que les prix seront encore plus élevés demain qu’aujourd’hui et par la recherche de plus-values a court terme. Un point de rupture finit par apparaître. »
Selon l’étude du Crédit Agricole, on ne peut pas parler de signes avérés sur l’ensemble du marché français, ni de risque tangible de bulle immobilière : « La hausse des prix de 2010 (9,5% dans l’ancien en France) a à peu près compensé la baisse des prix de 2008-2009, les prix ont retrouvé des niveaux proches du pic de la fin 2007 et sont encore surévalués, mais cette surévaluation reste relativement mesurée, d’environ 15%. Une stabilisation du marché, ou une correction en douceur, est attendue pour 2011-2012. On n’est donc pas a priori, sur l’ensemble du territoire, dans un schéma de bulle immobilière spéculative et de risque de retournement violent du marché. »
A Paris mais également dans certains segments de l’Ile-de-France ou de quelques grandes villes de province, la situation est, en revanche, plus préoccupante et on peut parler d’un emballement excessif et d’une forme de bulle immobilière. Depuis 1997, la hausse cumulée est de 220%. Les prix atteignent 7.330 €/m2 fin 2010 et sont très clairement surévalués. On peut estimer cette surévaluation entre 35 et 40%. Toutefois, l’emballement actuel n’est pas comparable et n’est pas assimilable à une bulle spéculative classique.
L’étude explique cette hausse par la conjonction de trois séries de facteurs : « Les fondamentaux favorables du marché immobilier français, les facteurs exceptionnels propres à l’année 2010 et surtout, une série de spécificités du marché parisien : une taille assez réduite ; une forte attractivité ; une demande étrangère forte, attirée notamment par les quartiers historiques et le fait que les prix sont moins élevés que dans d’autres capitales ; une quasi absence d’offre de logements neufs, du fait d’une offre de foncier disponible quasi-nulle ; un marché du logement saturé et des niveaux de loyers très élevés. »
Le facteur « valeur refuge » a probablement joué beaucoup plus nettement qu’en province. Les investisseurs étaient attirés par les produits biens situés et de bonne qualité, nombreux à Paris. De plus, les vendeurs potentiels hésitaient à vendre, préférant garder un bien très demandé, appelé à se valoriser ; ils préféraient le louer, le taux de rendement locatif à Paris étant assez modéré, 3,5% environ en 2010, mais supérieur aux taux de rémunération des placements financiers.
Selon Olivier Eluère « Nous sommes confrontés non pas à un marché de spéculateurs, avec ventes nombreuses et rotation rapide, mais à un marché de pénurie, avec des stocks très bas et un nombre élevé d’acheteurs potentiels pour chaque produit à vendre. Les prises de risque restent a priori limitées. Les hausses de prix constatées montrent tout de même des comportements en partie irrationnels : les acheteurs continuent à accepter des niveaux de prix clairement excessifs et à opérer des concessions marquées sur la qualité ou la taille du bien ; à titre d’exemple, un acheteur parisien « moyen » voulant acheter en 2010 un bien d’une qualité comparable à celle qu’il pouvait acquérir en 2003 devait réduire sa surface de près de 20 m2. Le profil des acquéreurs se déplace de plus en plus vers des ménages à revenus élevés. »
Source : www.credit-agricole.com
Etudes Economiques – Olivier ELUERE
