Véhicules dans les parties communes et installation de poteaux anti-stationnement

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En copropriété, le propriétaire d’un véhicule ne peut pas se garer devant son garage si ce dernier donne sur les parties communes de l’immeuble. L’assemblée générale des copropriétaires peut décider à la majorité simple la pose de plots anti-stationnement entre chaque portes de garage, afin de faciliter la circulation des véhicules dans la partie commune.


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier 4 juillet 2012), que l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le Cythère a, le 28 mai 2008, décidé la pose de poteaux anti-stationnement sur les parties communes entre les garages de X…/ Y…/ Z… ; que Mme Y… a agi en annulation de cette décision ;
Attendu qu’elle fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que ne peuvent être prises qu’à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant les travaux de transformation, tels que la pose de poteaux anti-stationnement dans une cour commune d’un immeuble en copropriété ; qu’en affirmant néanmoins que cette double majorité n’était nullement requise pour de tels travaux, la cour d’appel a violé l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
2°/ que ne peuvent être prises qu’à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant les travaux de transformation, quel que soit le coût de ces travaux ; qu’en affirmant néanmoins qu’en raison de leur faible coût, les travaux de pose de poteaux anti-stationnement ne pouvaient relever de cette double majorité, la cour d’appel a violé l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
3°/ qu’est entachée de nullité, comme étant constitutive d’un abus de majorité, la décision de l’assemblée générale des copropriétaires qui, revêtant un caractère arbitraire, a pour objet soit de favoriser certains copropriétaires par rapport à d’autres, soit de nuire à certains d’entre eux ; qu’en décidant néanmoins que Mme Y… ne rapportait nullement la preuve de ce que la résolution litigieuse, consistant à placer des poteaux anti-stationnement dans la cour commune, aurait constitué un abus de majorité ou aurait été prise dans l’intention de lui nuire, ou encore d’avantager un autre copropriétaire, après avoir pourtant constaté que ces poteaux seraient placés devant le seul garage de Mme Y…, afin de faire obstacle au stationnement de son véhicule, tandis que d’autres véhicules stationnaient sur les parties communes, la cour d’appel a violé les articles 9 et 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Mais attendu, d’une part, qu’ayant exactement retenu que la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas applicable, la simple pose de poteaux anti-stationnement sur les parties communes ne correspondant à aucune rubrique de cet article, la cour d’appel a à bon droit déduit de ce seul motif que la majorité applicable à la décision critiquée était celle de l’article 24 de la même loi ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que l’état descriptif de division rangeait comme partie commune « les rampes d’accès, couloirs de circulation et tous autres dégagements des garages », qu’il était établi et non sérieusement contesté que depuis plusieurs années, Mme Y… garait son véhicule devant son garage, accaparant ainsi une partie commune, qu’elle gênait le passage des autres véhicules, que si d’autres véhicules avaient pu stationner sur les parties communes, il n’en était pas précisé la fréquence ou la qualité des propriétaires des véhicules, et qu’au vu de l’ancienneté et de la constance de la méconnaissance du règlement de copropriété qui étaient démontrées, la résolution avait constitué la mesure adaptée de nature à rétablir la destination des parties communes voulue par ledit règlement, la cour d’appel a pu en déduire que Mme Y… ne rapportait pas la preuve d’un abus de majorité ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y… aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y… ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour Mme Y….
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir débouté Madame Christiane Y… de sa demande tendant à voir annuler la neuvième délibération de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Le Cythère du 28 mai 2008 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l’état descriptif de division range comme partie commune (article 5) : « les rampes d’accès, couloirs de circulation et tous autres dégagements des garages » ; qu’il n’est pas contesté d’ailleurs par Madame Y… qu’elle stationne « fréquemment » son véhicule devant son garage, ainsi qu’elle l’a exprimé spontanément à son huissier, Maître A… le 10 février 2011 ; que le syndicat verse aux débats un constat d’huissier, mais surtout dix-neuf courriers ou attestations démontrant que depuis plusieurs années, Madame Y… a pris l’habitude de se garer devant son garage, non pas d’ailleurs dans l’intention d’y rentrer puisque toutes les photos produites montrent que le véhicule est garé le long de la porte du garage et non pas capot vers le garage ; qu’avant même d’aborder la question de la gêne occasionnée, il est donc établi et non sérieusement contesté que depuis plusieurs années, Madame Y… gare son véhicule sur une partie commune sur laquelle elle ne dispose d’aucun droit sinon pour accéder dans son garage, circuler vers ce garage ou depuis ce garage, ou quitter (« dégager ») ledit garage ; qu’en effet, une rampe d’accès, un couloir de circulation ou de dégagement ne saurait servir de place de parking, surtout si l’on relève, ainsi que les éléments du dossier en font foi, qu’il existe des places de parking individualisées, le comportement établi de Madame Y… consistant ni plus ni moins à individualiser à son profit personnel un emplacement de parking qui est en réalité une partie commune ; que l’appelante méconnaît donc de façon certaine la destination des parties communes qui, devant son garage, ne sont destinées qu’à l’accès, la circulation et le dégagement des véhicules ; que l’article 11 du règlement prévoit certes un usage libre des parties communes, mais « suivant leur destination » ; que le parking quasi permanent d’un véhicule méconnaît cette destination ; qu’ainsi, peu importe la discussion sur la gêne occasionnée, dès lors que la destination prévue pour la partie commune considérée est méconnue ; que d’ailleurs et sauf à ignorer les attestations précises et nombreuses ci-dessus visées, le constat dressé par Madame Y… et dont elle tire la conséquence que son véhicule ne gêne personne (après mesurage des empattements laissés libres) ne démontre nullement une absence de gêne, surtout dans l’hypothèse où tout un chacun déciderait de se garer comme elle devant son garage ; que tout au plus est-il peut être démontré qu’un véhicule de même gabarit (mais quid des ambulances ou des pompiers ou des livreurs) peut passer, à condition que d’autres véhicules ne soient pas garés pareillement ; que reste en toute hypothèse l’atteinte à la destination des parties communes, le syndicat ayant pour mission de faire respecter le règlement de copropriété (article 18 de la loi) en faisant voter de façon régulière toute résolution adaptée, qui ne soit pas constitutive d’un abus de majorité ; qu’en l’espèce, la majorité invoquée par l’appelante (article 26) n’est nullement applicable, la simple pose de poteaux antistationnement sur les parties communes ne correspondant à aucune rubrique de cet article, et certainement pas à une modification des modalités de jouissance des parties privatives de la copropriétaire ; que s’appliquait donc la majorité de l’article 24, le syndic ayant pris la précaution supplémentaire d’un vote à la majorité de l’article 25, puis de l’article 25-1, considérant par là que ces travaux pouvaient « affecter » les parties communes ; que s’agissant de l’illégalité tirée de ce que la résolution critiquée ne vise pas l’intégralité des garages, elle ne manque pas d’intérêt puisque l’appelante est bien obligée d’admettre : « la décision de l’assemblée générale serait compréhensible si elle visait l’intégralité des garages ¿ », ce qui revient implicitement à admettre que son comportement ne respecte pas le règlement de copropriété, et surtout à considérer que les poteaux litigieux, alors même qu’elle ne soutient pas qu’ils la gênent pour accéder à son garage, la concernent… alors qu’ils siègent sur une partie commune, même si elle est sise devant son garage ; qu’au delà et sur un plan plus juridique, Madame Y…, même si elle démontre que d’autres véhicules ont pu stationner sur les parties communes, mais sans précision de la fréquence, ou de la qualité des propriétaires, ne rapporte nullement la preuve de ce qui constituerait un abus de majorité, à savoir l’adoption d’une résolution prise en méconnaissance de l’intérêt commun, dans l’intention de lui nuire, ou d’avantager un autre copropriétaire ; qu’au contraire, au vu de l’ancienneté et de la constance de la méconnaissance du règlement de copropriété qui sont démontrées, la résolution a constitué la mesure adaptée de nature à rétablir la destination des parties communes voulue par ledit règlement ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE sur la 9ème délibération ¿ pose de poteaux anti-stationnement sur les parties communes entre les garages DE X…/ Y…/ Z…, l’article 11 du règlement de copropriété de la Résidence Le Cythère, reprenant les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit que « chacun des copropriétaires usera librement des parties communes suivant leur destination, mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires » ; qu’en l’espèce, les pièces versées aux débats par le syndicat de copropriété, et notamment le constat d’huissier du 19 septembre 2008, ainsi que de multiples lettres ou attestations de copropriétaires, démontrent que Madame Christiane Y… stationne régulièrement son véhicule le long de son garage, sur les parties communes, au travers de la voie d’accès à l’ensemble des garages ; que les photographies annexées au constat d’huissier révèlent particulièrement le caractère anormal de ce stationnement, l’emplacement n’étant à l’évidence pas destiné à cet usage, et la gêne qu’il occasionne aux copropriétaires ou autres occupants de l’immeuble ; qu’au regard de ces éléments, la décision de pose de poteaux anti-stationnement prise par l’assemblée générale est exempte de toute critique et leur montant (258, 00 ¿) autorisait que ne soit requise que la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;
1°) ALORS QUE ne peuvent être prises qu’à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant les travaux de transformation, tels que la pose de poteaux anti-stationnement dans une cour commune d’un immeuble en copropriété ; qu’en affirmant néanmoins que cette double majorité n’était nullement requise pour de tels travaux, la Cour d’appel a violé l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
2°) ALORS QUE ne peuvent être prises qu’à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant les travaux de transformation, quel que soit le coût de ces travaux ; qu’en affirmant néanmoins qu’en raison de leur faible coût, les travaux de pose de poteaux anti-stationnement ne pouvaient relever de cette double majorité, la Cour d’appel a violé l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
3°) ALORS QUE, est entachée de nullité, comme étant constitutive d’un abus de majorité, la décision de l’assemblée générale des copropriétaires qui, revêtant un caractère arbitraire, a pour objet soit de favoriser certains copropriétaires par rapport à d’autres, soit de nuire à certains d’entre eux ; qu’en décidant néanmoins que Madame Y… ne rapportait nullement la preuve de ce que la résolution litigieuse, consistant à placer des poteaux anti-stationnement dans la cour commune, aurait constitué un abus de majorité ou aurait été prise dans l’intention de lui nuire, ou encore d’avantager un autre copropriétaire, après avoir pourtant constaté que ces poteaux seraient placés devant le seul garage de Madame Y…, afin de faire obstacle au stationnement de son véhicule, tandis que d’autres véhicules stationnaient sur les parties communes, la Cour d’appel a violé les articles 9 et 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

ECLI:FR:CCASS:2013:C301645
Décision attaquée : Cour d’appel de Montpellier , du 4 juillet 2012
Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du mardi 17 décembre 2013
N° de pourvoi: 12-25269
Non publié au bulletin Rejet
M. Terrier (président), président
SCP Célice, Blancpain et Soltner, SCP Richard, avocat(s)
Guide des Pros 2020 (728×150)