VEFA : vice apparent de construction

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Question :


Je crois savoir qu’aux termes de l’article L231-3-e du code de la construction et de l’habitation, à la réception d’un appartement acquis en VEFA qui présente un vice apparent de construction, l’acquéreur a le droit de bloquer le paiement du solde et de le consigner chez un Notaire ou à la Caisse des Dépôts et Consignations. Alors que selon mes informateurs, il est interdit au Promoteur- Vendeur de refuser la remise des clefs dudit appartement ?

 

Réponse :

 

Le contrat de vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement est soumis quant au paiement du prix aux dispositions de l’article 1601-3 du code civil et R 261-14 du CCH :« Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :35 p. 100 du prix à l’achèvement des fondations ;70 p. 100 à la mise hors d’eau ;95 p. 100 à l’achèvement de l’immeuble. Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. »

 

L’article R. 261-14 du CCH ne contient pas de précisions sur la consignation. Celle-ci devra donc être effectuée selon les règles de droit commun régissant cette procédure : en cas de défaut d’accord entre les parties, le versement s’effectuera à la Caisse des dépôts et consignations, seule habilitée, par la loi du 28 avril 1816, à recevoir toute consignation ordonnée par des lois, si elles n’indiquent pas le lieu où elle doit être réalisée.

 

Cependant, si les parties sont d’accord sur le lieu, la date et le montant de la consignation, celle-ci pourra être faite chez le notaire qui a rédigé l’acte (Réponse ministérielle no 31561 : JOAN Q, 28 juillet 1980, p. 3202).

 

En matière de vente d’immeuble à construire, la dénonciation des défauts de conformité apparents et celle des vices apparents obéissent au même régime de garantie. La loi Boutin (L. no 2009-323, 25 mars 2009) supprime la disparité de traitement, en matière de vente d’immeuble à construire, entre les défauts de conformité apparents relevant du droit commun de la responsabilité et les vices apparents que le vendeur est tenu de garantir, en application de l’article  1642-1 du code civil. A cette fin, elle étend le champ d’application de la garantie légale aux défauts de conformité apparents. Désormais, le vendeur d’un immeuble à construire ne pourra en être déchargé, ni avant la réception des travaux ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur. À peine de forclusion, l’acquéreur devra intenter son action dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. Cette mesure, applicable depuis le 28 mars 2009, permet d’harmoniser le régime des garanties de la vente d’immeuble à construire avec celui de la vente d’immeuble à rénover (article L. 262-3 du code de la construction et de l’habitation.

 

La consignation de la retenue de garantie en cas de réserves ne doit pas entraîner la rétention des clés dès lors que l’occupation des lieux ne gêne pas la reprise des désordres ou l’achèvement des travaux. En cas de refus injustifié, il conviendrait de saisir le juge des référés du lieu de la construction pour obtenir la remise des clés sous astreinte. Dans le même sens, la Cour de cassation a récemment décidé que dans le cadre d’une consignation licite au sens de l’article R 261-14 du code de la construction et de l’habitation, le promoteur ne saurait faire obstruction à la remise des clés (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation n° 09-67232 du 15/12/2010).