TVA réduite et promotion privée : l’impact sur la construction de logements

TVA réduite et promotion privée : l'impact sur la construction de logements
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L’IAU vient de publier une étude* sur l’impact du dispositif de la TVA réduite appliquée à la construction de logements en accession dans les quartiers en rénovation urbaine. Il semblerait que pour un coût bien moindre que le dispositif Pinel, ce dispositif libère du logement locatif, avec une réelle portée sociale.

Depuis 2006, la TVA réduite est appliquée à la construction de logements en accession dans les quartiers en rénovation urbaine et leur périphérie. Le dispositif est élargi en 2015 à l’ensemble des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Il vise à diversifier l’offre de logement dans des secteurs dominés par l’habitat social et à permettre l’accession à la propriété de ménages modestes, souvent issus de ces mêmes quartiers. Ces « zones TVA réduite » ont été largement investies par les promoteurs privés.

Principes du dispositif de laTVA réduite

Suite à la loi portant engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006, un taux de TVA réduite à 5,5%, au lieu de 20%, est appliqué pour les ventes de logements neufs à destination de résidence principale localisées au sein de quartiers porteurs d’opérations de rénovation urbaine dans le cadre du Programme national de rénovation urbaine ou dans leurs alentours immédiats.

L’obtention de cet avantage est également soumise à plafond de ressources pour les ménages acquéreurs : il correspond au plafond du prêt locatif social (PLS) majoré de 11%. Sauf cas particuliers (évolution professionnelle ou familiale), l’acquéreur n’est pas autorisé à revendre le logement à court terme (moins de dix ans après l’achat), sous peine d’un remboursement de l’avantage fiscal accordé. Ces conditions ont été renforcées en 2009 par l’ajout de plafonds de prix de vente, variables selon la zone géographique, afin de limiter les éventuels effets d’aubaine.

En 2015, la TVA réduite est étendue aux 272 nouveaux quartiers prioritaires franciliens de la politique de la ville (QPV), successeurs des zones urbaines sensibles (ZUS). Ainsi la surface concernée par le dispositif est passée de 395 km² pour l’Île-de-France contre 327 km² à fin 2013.

25% des logements commercialisés par la promotion privée relèvent de la tva réduite

Sur la décennie 2006-2016, l’étude de l’Institut d’Aménagement de l’Urbanisme (IAU) a identifié 660 opérations relevant potentiellement du dispositif de la TVA réduite, pour environ 36000 logements produits. À elle seule, la petite couronne francilienne concentre 56% des opérations relevant de la TVA réduite, la grande couronne 41%. Paris, avec 20 opérations ne représente quant à elle que 3% des opérations.

Les opérations en TVA réduite tendent à être de plus grande taille (47 logements par opération en moyenne en Île-de-France, contre 54 logements pour les opérations en TVA réduite). Outre les intérêts en matière d’économie d’échelle et de rentabilité que peut avoir naturellement un promoteur à produire des opérations de plus grande taille, ce constat s’explique par des budgets généralement plus réduits des acquéreurs potentiels en zones TVA réduite. Une densité plus importante des opérations en logements peut aussi avoir un impact à la baisse sur les charges de copropriété dont auront à s’acquitter les ménages accédants.

Quelle efficacité pour les zones TVA réduite en matière de production de logements neufs ?

Tout d’abord, le dispositif débouche bien sur une production de logements neufs financièrement plus accessible, et ce même en raisonnant hors taxes, c’est-à-dire en mettant de côté les effets propres aux différents niveaux de TVA sur les prix de vente. Si le dispositif TVA réduite peut éventuellement servir de déclencheur pour dynamiser des marchés immobiliers locaux, il ne saurait pour autant éclipser le poids du contexte local, qui demeure absolument déterminant dans les choix de localisation du promoteur.

Ni le niveau de richesse d’une commune, ni sa proximité au centre, considérés seuls, ne s’avèrent in fine de bons prédicteurs de l’efficacité de la TVA réduite. On retrouve ainsi parmi les communes les plus performantes : des communes aisées par rapport à la moyenne francilienne (Boulogne-Billancourt, Montrouge, La Garenne-Colombes, Bois-Colombes) et/ou très centrales (arrondissements parisiens, Ivry); des communes plus populaires (Romainville, Aubervilliers, etc.) et/ou beaucoup plus périphériques (le pôle Cergy/Éragny/Saint-Ouen-l’Aumône, Fleury-Mérogis, Meaux, etc.).

À l’inverse, dans certaines communes, les zones en TVA réduite demeurent globalement répulsives : 18e arrondissement de Paris, Saint-Ouen, Saint-Denis, ou encore Vitry-sur-Seine.

Un dispositif largement exploité par les plus grands promoteurs

Parmi l’ensemble des promoteurs actifs en Île-de-France, seuls 5% ont produit plus de 20 opérations. Mais ces promoteurs réguliers sont responsables à eux seuls de 65% des opérations et de 76% des logements produits en TVA réduite.

Les plus grands groupes de promotion ont donc joué un rôle prépondérant dans l’efficacité de ce dispositif fiscal, qui est venu s’inscrire pour eux dans une tendance globale, depuis les années 2000, à la diversification de leurs segments de marché et donc de leurs localisations. Les zones de TVA réduite leur ont souvent permis d’atteindre, à travers une commercialisation des opérations produites essentiellement locale, une clientèle différente de celle généralement ciblée, constituée avant tout de primo-accédants issus des couches populaires. Pour attirer cette catégorie d’acheteurs, des prix de vente et, plus tard, des charges restreintes, constituent dès lors des éléments primordiaux.

Cela a poussé chaque promoteur à adapter son offre en conséquence: accompagnements personnalisés vers la propriété occupante; développement d’opérations «à prix réduit» (logements de plus petite surface, moquette ou PVC au sol plutôt que parquet, éviers plutôt que lavabos en vasque, etc.); optimisation des systèmes énergétiques, etc.

*Cette étude s’appuie sur la localisation à l’adresse de l’ensemble des opérations résidentielles de plus de 10 logements produites par la promotion privée en Île-de-France: soit un total d’environ 3100 opérations et 144000 logements, individuels et collectifs, recensés dans la base Grecam entre le 2e semestre 2006 et le 1er semestre 2016. Pour identifier les opérations relevant potentiellement de la TVA réduite, l’étude a comparé, d’une part, leur localisation avec le zonage des quartiers du Programme national de rénovation urbaine (PNRU) ainsi qu’avec celui, à partir de 2015, des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Cette approche a en outre été complétée par des entretiens menés auprès de six promoteurs : Altarea Cogedim, Bouygues Immobilier, Eiffage Immobilier, Expansiel Promotion, Gambetta Promotion et Nexity.

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