Selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, au 3ème trimestre 2010, les taux du secteur concurrentiel se sont établis en moyenne à 3,35% : 3.35% pour l’accession dans le neuf et 3,34% pour l’accession dans l’ancien.
Les taux des prêts sont descendus à leur niveau le plus bas de l’Après-guerre. Les incertitudes du milieu de l’été se sont donc dissipées et le mouvement de baisse des taux ne s’est pas brutalement interrompu. Les établissements de crédit poursuivent leur stratégie de redynamisation du marché. D’ailleurs, depuis le début de l’année, leur offre reste toujours aussi dynamique permettant au marché de retrouver sa vigueur perdue avec la crise.
Dans ce contexte, la production réalisée à taux variable* recule lentement pour s’établir à 7,1% au 3ème trimestre et 6,5% en septembre 2010.
* taux variables plafonnés avec allongement de durée possible, mais hors formules avec variabilité totale du taux et de la durée.
Durée des prêts
Au 3ème trimestre 2010, la durée moyenne des prêts s’est établie à 210 mois : 234 mois pour l’accession dans le neuf et 225 mois dans l’ancien.
La durée moyenne n’a donc que très lentement reculé : de l’ordre de 1 mois depuis la fin de l’année 2009. L’impact de la baisse des taux sur la solvabilité de la demande n’est ainsi pas confisqué par la baisse des durées : par exemple, la réduction constatée en 2009 avait été tout autant répercutée sur la solvabilité de la demande que sur le raccourcissement de la durée des prêts immobiliers contractés par les ménages.
Cette évolution est normale dans l’environnement actuel des taux. Depuis près d’un an, leur niveau permet de réduire la durée de l’endettement sans affecter la solvabilité de la demande, même celle des ménages les plus modestes.
Coût relatif moyen
Dans ce contexte, les conditions de crédit restent excellentes. Le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté est toujours de 10% inférieur à son niveau de la fin 2008. Le coût relatif se relève pour s’établir à 3.85 années de revenus au 3ème trimestre 2010, revenant ainsi au niveau qui était le sien durant l’été 2007.
Cela résulte d’un double mouvement :
- une remontée rapide du coût des opérations réalisées (+ 5.5% sur un an, depuis le début de l’année 2010 contre + 1.3% en 2009 et – 2.5% en 2008);
- alors que les revenus des ménages progressent plus lentement qu’auparavant (+ 0.2% sur un an, depuis le début de l’année 2010 contre + 1.3% en 2009 et + 3.9% en 2008).
La transformation des clientèles associée au redémarrage du marché de la revente est encore trop récente pour autoriser une progression plus rapide des revenus des emprunteurs, d’autant que la dégradation du marché de l’emploi pèse toujours fortement sur le rythme de progression des revenus.
Indicateur de solvabilité de la demande réalisée
cette indicateur paraît bénéficier d’une embellie depuis la fin du printemps 2010, en raison notamment de l’évolution des conditions de crédit et de la stabilisation récente du coût des opérations réalisées. Cela se constate nettement au 3ème trimestre 2010, d’autant que maintenant la transformation du marché, avec le retour des secundo acheteurs, vient modifier le paysage.
La remontée du niveau de l’apport personnel (+4.6% depuis le début de l’année, après -2.8% en 2009), qui accompagne le déblocage du marché de la revente et s’observe depuis le printemps, permet de compenser la hausse des coûts qui dégradait auparavant les plans de financement des opérations.
Depuis le printemps 2010, le déblocage progressif du marché de la revente et le retour de ménages plus aisés sur le marché modifient les équilibres de financement des opérations immobilières réalisées et l’indicateur de solvabilité peut désormais en tirer pleinement avantage.
Source : http://www.creditlogement.fr
Observatoire Crédit Logement/CSA du 3e trimestre 2010
