Sylvain COOPMAN délégué général de la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la FNAIM

Sylvain COOPMAN délégué général de la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la FNAIM
Sylvain Coopman

Pouvez-vous nous présenter la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la FNAIM ?

Pouvez-vous nous présenter la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la FNAIM ?

 

Aujourd’hui moins que demain, le diagnostic immobilier est un passage obligé pour tous : notaires, agents immobiliers et propriétaires bailleurs. Parce qu’il est difficile de rester isolé dans un environnement aussi concurrentiel que le nôtre, la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la FNAIM, présidée par Gérard LENGLET, s’est donnée pour mission de faire des spécialistes du diagnostic un métier connu et reconnu des professionnels et, bien entendu, du grand public.

 

Elle entend créer une vraie synergie entre les différents acteurs du marché immobilier. Le 1er juin 2007, la Chambre est donc née au sein de la FNAIM, aux côtés des treize autres métiers de la Fédération. Parce qu’il est rigoureusement associé à la démarche qualité que développent la FNAIM et ses adhérents depuis sa création, l’adhérent à la Chambre s’engage à respecter le code d’Ethique et de Déontologie tout au long de son parcours, ce qui garantit ainsi son indépendance et par conséquent sa sérénité. Accompagner, rassembler, coordonner, représenter, former et certifier, autant de valeurs fortes de la Chambre pour faciliter l’exercice de la profession sur le terrain.

Quel est votre positionnement par rapport aux autres fédérations ?

Quel est votre positionnement par rapport aux autres fédérations existantes (CFDI, FIDI, FNECI …) ?

 

Lorsque nous avons créé la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers, moins d’un diagnostiqueur sur 3 était représenté dans une (ou plusieurs) organisation existante. La majorité d’entre eux travaille seule, devant ainsi cumuler les charges de chef d’entreprise, de technicien, de commercial, avec des connaissances juridiques, et que sais-je encore… Mon expérience professionnelle antérieure m’a permis de rencontrer bon nombre d’entre eux, et j’ai pu constater, de par leur fonctionnement, qu’ils avaient besoin de se sentir accompagnés au quotidien.

 

Certes, il existait déjà 3 organisations, la première se définissant comme représentant les réseaux de franchise, la deuxième les indépendants et la troisième, confédération d’organisations diverses, abritant des diagnostiqueurs parmi leurs membres, plutôt indépendants également.

 

Si la création de la Chambre a été vécue par certains organes comme une « agression », tel n’était évidemment pas notre positionnement, d’autant que nous avons comme membres des adhérents qui le sont également dans d’autres fédérations. Nous n’avons donc pas, vis-à-vis des autres organisations de position hostile. Tout débat d’idées, à partir du moment où il met au centre les vraies problématiques du métier, est sain et bienvenu. Et en ce qui concerne ces adhérents à double (voir triple) appartenance, je dirais même que c’est d’autant plus stimulant pour nous, pour mettre en place tous les outils et l’accompagnement nécessaires pour soutenir leur activité : c’est bien sur cela que nous serons jugés au final.

 

Politiquement, il se trouve que la Chambre compte représenter l’ensemble de la profession, du diagnostiqueur travaillant seul dans son coin au groupe important qui exerce la même activité, mais sur un autre type de clientèle en général.

 

Notre réflexion, en tant qu’organisation professionnelle, ne se situe pas sur le choix de tel ou tel modèle économique mais sur les moyens à apporter aux diagnostiqueurs sur le terrain. La représentation du métier devant les pouvoirs publics nous semble également plus aisée si nous sommes capables de rassembler car telle est notre ambition : penser le métier dans son ensemble.

Quelle est votre place au sein de la FNAIM ?

La Chambre des Diagnostiqueurs est une émanation de la FNAIM, est-ce-que cela ne peut pas être interprété comme une récupération de ce secteur d’activité par les professionnels de la transaction ?

 

Si je comprends qu’au premier abord la question puisse se poser, une fois expliquée les fonctionnements de la Fédération et de la Chambre, elle se dissipe naturellement. La FNAIM, Fédération Nationale de l’Immobilier (et non des agents immobiliers) représente désormais, avec les diagnostiqueurs, quatorze métiers. S’il est vrai que son plus gros contingent soit celui des agents immobiliers, elle accueille aussi en son sein des métiers beaucoup plus « exotiques » comme les aménageurs fonciers ou les spécialistes en affaires rurales et forestières par exemple. Il s’agit d’une fédération de chambres locales qui représentent l’ensemble des professionnels de la FNAIM, mises à part deux exceptions : les experts en valeur vénale et les diagnostiqueurs qui sont regroupés, les uns comme les autres, dans deux chambres nationales.

 

La création de la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers vient d’une volonté politique de la FNAIM, sous l’impulsion de son Président Fédéral René Pallincourt, et de la Chambre des Experts Immobiliers de France qui rassemblait auparavant une section « diagnostics ». Elle dispose d’une autonomie de manœuvre qui lui permet de représenter les diagnostiqueurs sans ambigüité.

 

Le dernier exemple en date est notre action auprès des pouvoirs publics, soutenue par la Fédération, pour inscrire de manière plus explicite un point à notre sens déjà sous-entendu dans les textes réglementaires, l’interdiction pure et simple des rétrocommissions, à notre sens contraire à l’indépendance et à l’impartialité du professionnel comme aux missions de santé publique et de sécurité des personnes.

 

En conclusion, je dirais que la FNAIM est un formidable atout pour les diagnostiqueurs qui y adhèrent parce qu’ils profitent des mêmes services que ceux proposés aux autres métiers de la Fédération et qui ont fait leurs preuves (permanence téléphonique et veille juridiques, outils de communication…). Nous pouvons plus facilement faire entendre notre voix face à nos différents interlocuteurs, consommateurs, pouvoirs publics et autres professionnels de l’immobilier et du bâtiment.

Quelle est votre position en matière de pratiques « commerciales » des agents immobiliers ?

 

Vous souhaitez clarifier la démarche « commerciale » des agents immobiliers en ce qui concerne la prescription des diagnostics, pouvez-vous nous exposer votre position ?

 

Les premiers diagnostics immobiliers ont été adossés aux actes de vente avec une volonté des pouvoirs publics de mieux en contrôler la mise en œuvre. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles les diagnostics n’ont pas été d’abord imposés aux propriétaires bailleurs, parce qu’il aurait été plus difficile d’en suivre le développement. L’extension progressive au locatif donne d’ailleurs raison à cette vision.

 

Ainsi, les principaux interlocuteurs des diagnostiqueurs sont à la fois les agents immobiliers et les notaires, directement concernés par les transactions. Les remontées du terrain semblent démontrer que le principe d’indépendance et d’impartialité qui a été inscrit dans le Code de Construction et de l’Habitation qui encadre les diagnostiqueurs, entrée en vigueur le 1er novembre 2007, doit être un peu plus explicite.

 

Le principe de base est que les diagnostics sont à la charge du vendeur, et non de l’acheteur. Le prix moyen du package de diagnostics à réaliser est d’ailleurs assez bas par rapport aux prix de vente des biens, ce qui en relativise l’impact de charges. C’est donc le vendeur, ou son mandataire, qui s’occupe généralement de prescrire les diagnostics.

 

Sur le terrain, certains vendeurs délèguent, sans pour autant le formaliser par écrit, le choix du diagnostiqueur à l’agent immobilier, qui est plus au fait de la réglementation que lui. Tant qu’aucune mise en cause en responsabilité n’est entamée, aucun problème mais sinon ? Nous conseillons au consommateur, tout comme le Ministère du Logement l’avait préconisé en son temps, de consulter plusieurs professionnels et de choisir le meilleur rapport « qualité-prix », dégageant alors l’agent immobilier de tout risque de mise en cause de sa responsabilité.

 

Ceci dit, la transaction n’est pas le seul secteur concerné par les diagnostics, la location, la copropriété comme les collectivités locales sont également visées. Nous encourageons les professionnels à diversifier leurs activités, et nous mettons en place des communications ciblées pour les accompagner dans ses démarches

Comment expliquez-vous « la mauvaise image » que véhiculent les diagnostiqueurs ?

Comment expliquez-vous « la mauvaise image » que véhiculent les diagnostiqueurs et les diagnostics auprès des propriétaires immobiliers ?

 

Les diagnostics immobiliers obligatoires ne sont entrés en vigueur que depuis une grosse dizaine d’années à peine mais leur particularité a été leur multiplication, d’abord à la vente, puis à la location et aux parties communes, sur un rythme effréné, avec des fondements pas toujours bien compris. Cette nouvelle activité, bien légitime puisque destiné à lutter contre l’insalubrité et à assurer la sécurité des personnes a, de par son caractère obligatoire et la surenchère de nouveaux textes, si pertinents soient-ils, crispé les vendeurs à qui la charge financière revenait. De là vient certainement une des raisons de la vision des diagnostics comme une contrainte de plus.

 

Le paradoxe, fréquent s’il en est, vient des propriétaires qui se trouvent à la fois acheteurs et vendeurs. Dans cette transition, ils sont amenés à avoir un comportement des plus schizophrène, souhaitant les rapports les plus complaisants possibles au moindre coût en tant que vendeur mais espérant du diagnostiqueur qu’il soit des plus exhaustifs en tant qu’acheteur, tout cela sans en assumer la contradiction, évidemment… Cela tempère la mauvaise perception des diagnostics.

 

Là où l’on ne peut pas blâmer toute personne confrontée à devoir réaliser une série de diagnostics, c’est la complexité du dispositif réglementaire mis en place. S’il est désormais de notoriété publique que la vente d’un bien ou la location amène, à un moment ou à un autre, à parler de diagnostics, ce qui était loin d’être le cas au début, chaque cas est un cas particulier : vente, location ou parties communes, les diagnostics à réaliser ne sont pas aussi nombreux dans un cas que dans l’autre, ils n’ont même pas forcément la même durée de validité alors que la méthodologie est la même. De cette confusion vient, à mon sens, une deuxième raison de la méfiance vis-à-vis des diagnostics et des diagnostiqueurs. Sur le terrain, les professionnels luttent pour expliquer l’application ou non de tel ou tel diagnostic.

 

Si le propriétaire bailleur s’en réjouit, comment pour autant s’expliquer sur le fond, que les diagnostics des installations gaz et électrique qui en vérifient la sécurité et non la conformité (autre détail savoureux) ne soient pas obligatoires explicitement pour le Dossier de Diagnostic Technique destiné au locataire, d’autant que, dans le cadre de la loi sur la décence du logement, le bien loué se doit d’être sans danger pour le locataire, ce qui est bien la moindre des choses… Et nouveau métier veut aussi dire nouvelles problématiques et nouvelles expériences à acquérir.

 

Des exemples désastreux de certains diagnostiqueurs que l’on ne peut qualifier de professionnels, montés en épingle médiatiquement, et l’image est d’emblée écornée, surtout avec les éléments de défiance précédemment évoqués… mais je reste optimiste : depuis près de 10 ans que je côtoie ce métier, il a globalement évolué dans le bons sens et pris conscience de ses responsabilités, il est beaucoup plus en demande pour accomplir correctement les missions de santé publique et de sécurité. Laissons-lui juste encore un peu le temps et les moyens de se structurer et tout rentrera dans l’ordre, c’est déjà le mouvement engagé.

Quelles sont vos actions pour remédier à cette situation ?

Quelles sont vos actions pour remédier à cette situation ?

 

Nous l’avons déjà évoqué, la création de la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers provient du besoin d’accompagnement au quotidien de bon nombre de professionnels, autant sur la veille réglementaire, les conseils juridiques ou les supports de communication. Sur le fond, pour « pallier » à cette mauvaise image qui colle à la peau des diagnostiqueurs pour les raisons que nous venons d‘aborder, il nous semble crucial de travailler à la fois sur les causes qui ont été exagérées –je pense là au procès en incompétence- et aussi sur leurs conséquences, à savoir l’image désastreuse qui en est ressortie, à tord.

 

Sur les causes, il faut se rappeler que les diagnostiqueurs sont encadrés par le Code de la construction et de l’habitation qui impose, depuis le 1er novembre 2007, des conditions d’exercice que peu de métiers ont à respecter :

 

– la certification de personnes, diagnostic par diagnostic (amiante, plomb, termites, DPE, gaz et électricité),

– un minimum de couverture en responsabilité civile professionnelle,

– le principe d’indépendance et d’impartialité vis-à-vis des prescripteurs comme des sociétés pouvant intervenir à la suite des conclusions de diagnostics (désamiantage, traitement anti-termites par exemple. Voilà déjà le cadre légal.

 

En plus de cela, nous avons une politique interne de circulation de l’information avec, par exemple, une newsletter dédiée à nos adhérents qui fait en moyenne 20 pages chaque mois, agrémentée d’informations juridiques et pratiques.

 

Les délégués régionaux relaient également la communication et animent au plus près du terrain pour maintenir un niveau d’information qui aide les professionnels à travailler correctement. Nous travaillons beaucoup sur la formation et un de nos administrateurs à ce dossier en charge, des groupes de réflexion sont aussi actifs sur des sujets précis. Ce métier est très technique et nous devons être très vigilants pour maintenir un niveau de qualité.

 

Maintenant, nous travaillons aussi vers nos principaux interlocuteurs, qu’ils soient professionnels ou non, pour expliquer notre métier –comme les diagnostics. Nous intervenons aussi dans divers salons, à destination des consommateurs, notaires, agents immobiliers et syndics pour faire la pédagogie indispensable à une bonne compréhension de nos missions. Une telle représentation tient parfois du « sacerdoce », tant les réticences sont grandes.

 

Pour autant, il ne faut pas désespérer et nous produisons énormément de documents explicatifs depuis 2 ans, pour soutenir notre action sur le terrain, mais aussi pour que nos adhérents puissent se sentir épaulés en diffusant le même message. Nous avons créé un « 4 pages » trimestriel qui diffuse des informations utiles sous forme de mode d’emploi, le premier portait sur les obligations du diagnostiqueur et de ses clients, le deuxième sur la mesure de la surface habitable, disposition sortie de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, assez complexe et différente de la loi carrez pour la vente. Un troisième numéro est sorti début septembre sur le grenelle de l’Environnement et les dispositions qui touchent le logement et le bâtiment. D’autres plaquettes pour expliquer les différents diagnostics, par exemple, vont paraître prochainement. Nous diffusons directement ces documents à tous ceux qui, de près ou de loin, sont concernés pour les diagnostics immobiliers.

 

Le plus important est de dédramatiser le contexte. Là encore, je reste optimiste sur le long terme. Notre démarche étant sincère, arrivera le moment où choisir un diagnostiqueur, que l’on vende ou loue, deviendra aussi banal que de faire réaliser son contrôle technique automobile. Et tous les problèmes d’image du métier seront dissipés.

Le diagnostiqueur peut-il devenir « conseiller énergétique » ?

Pensez-vous que l’offre globale du diagnostiqueur puisse encore s’élargir ? Le diagnostiqueur peut-il devenir « conseiller énergétique » ?

 

Les premiers diagnostics (amiante, plomb, termites) auxquels on peut ajouter le mesurage de la surface Carrez concernaient plutôt la salubrité des logements. Le diagnostic de performance énergétique a ouvert un volet plus environnemental. Les contrôles des installations gaz et électriques sont plutôt sur le registre de la sécurité des personnes. Si le décret est encore en attente, début 2013 devrait voir s’ajouter l’état de l’installation d’assainissement autonome dans le cadre de la vente de biens. En fonction des zones géographiques, la mesure des concentrations en radon est aussi conseillée.

 

Le Grenelle de l’Environnement, à partir d’objectifs légitimes de réductions des dépenses énergétiques, pose de vrais problèmes d’ordre technique. Isoler un bien pour en réduire le gâchis en énergie peut générer une dégradation de la qualité de l’air intérieur, à cause de mauvaises circulations.

 

En tant qu’acheteur (ou occupant d’un logement), il est logique que nous souhaitions ne pas nous mettre en péril. Les avancées technologiques, elles-aussi, peuvent créer de nouveaux « dangers », toute la polémique récente autour des antennes-relais pour les téléphones mobiles en atteste. Comment vraiment savoir ce que nous réserve l’avenir à ce sujet ? Les faits divers ont eu pour conséquences de créer des dispositions réglementaires en simple réaction à l’actualité, pour répondre à une « émotion collective ». Notre Domaine n’est pas à l’abri de tels phénomènes.

 

Cependant, l’impulsion donnée par le Grenelle amène le diagnostiqueur, comme d’autres professionnels de l’Immobilier et du Bâtiment, à se positionner sur le secteur de la rénovation énergétique. Jusqu’à présent, la fonction du diagnostiqueur a bien plus été de rendre compte de situations existantes, il établit des états, constats en diagnostics mais sa prérogative n’est pas vraiment le conseil. S’aventurer dans ce domaine ne serait pas une gageure, les diagnostiqueurs pratiquant les DPE depuis quelques années déjà sont sensibilisés à cela. S’ils ont toute légitimité pour développer cette nouvelle activité, il est crucial qu’ils s’y préparent avec des formations adaptées, l’enjeu est bien trop important, d’autant que les consommateurs, au-delà de la prise de conscience du développement durable, attendent de leurs investissements une rentabilité assez rapide. Donc, a priori, rien n’interdit les diagnostiqueurs d’étendre leur offre, s’ils savent s’en donner les moyens, et respecter le principe d’indépendance et d’impartialité, en évitant toute tentation de connivence avec la maîtrise d’œuvre.

 

 

 

Chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la FNAIM

129, rue du Faubourg Saint-Honoré – 75008 PARIS

Tél. 01 44 20 77 06

E-MAIL : diagnostiqueur@fnaim.fr