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Copropriété

Suppression du service de conciergerie d’un immeuble et les règles de majorité

La cour d’appel, a retenu que la suppression du service de concierge ne portait pas atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives, alors que le changement d’affectation de la loge et sa cession permettaient une meilleure utilisation de cette partie commune devenue inutile comme conciergerie. Elle en a exactement déduit, abstraction faite du motif surabondant tiré de la décision du 29 mars 1994, que la double majorité exigée par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 était suffisante.


REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

 

Sur le moyen unique :

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 avril 2006), que M. X… a fait assigner le syndicat des copropriétaires du 3 rue de Nazareth en nullité des décisions n° 9, 10 et 11 votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 26 janvier 2000, portant suppression du poste de conciergerie, affectation d’un lot à l’habitation professionnelle ou commerciale et cession au profit d’un tiers ;

 

Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande d’annulation, alors, selon le moyen :

 

1°/ qu’une décision d’assemblée générale s’entend d’une décision claire et explicite sur une question portée à l’ordre du jour ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté qu’il avait été décidé au cours de l’assemblée générale du 29 mars 1994 de donner mandat au syndic et au conseil syndical de modifier le règlement de copropriété de l’immeuble considéré, en vue de changer la destination du quatrième lot de l’état descriptif de division prévu à usage de logement de concierge, pour créer un logement à usage d’habitation ; que dès lors en estimant que, par cette décision, les copropriétaires réunis en assemblée générale avaient nécessairement décidé la suppression du service de conciergerie et que les résolutions 9 et 10 de l’assemblée générale du 26 janvier 2000, par lesquelles les copropriétaires avaient décidé de supprimer le poste de concierge et de changer l’affectation du lot n° 4 en logement à usage d’habitation ou a usage professionnel ou commercial, ne faisaient que réitérer la décision antérieure prise en mars 1994 et entériner l’absence de poste de concierge depuis plusieurs années, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil, ensemble les articles 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

2°/ que la suppression du service de conciergerie d’un immeuble prévu dans le règlement de copropriété constitue une atteinte aux modalités de jouissance de l’immeuble telles qu’elles résultent du règlement de copropriété et ne peut à ce titre être décidée qu’à l’unanimité des copropriétaires ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que le règlement de copropriété stipulait en son article 6 que le service de la maison sera assuré par le concierge en fonction ou qui, à son départ, sera choisi par le syndic et que le lot n° 4 sera affecté à l’usage de logement de concierge et considéré comme partie commune ; que dès lors en déclarant, pour débouter M. X… de sa demande d’annulation de la décision n° 9 de l’assemblée générale du 26 janvier 2000 qui a décidé à la majorité des copropriétaires de la suppression du poste de concierge, que M. X… ne démontrait pas que la suppression du service de concierge portait atteinte à la destination de l’immeuble au motif inopérant que l’emploi était vacant depuis plusieurs années pendant lesquelles un service de substitution avait été mis en place, la cour d’appel n’a pas tiré de ses constatations les conséquences légales et a violé l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

3°/ que l’amélioration au sens de la loi du 10 juillet 1965 s’entend de la transformation d’éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux ; que dès lors, en déclarant que la suppression de la loge de concierge, son changement d’affectation et sa cession à un tiers, en vue d’un usage d’habitation ou d’un usage professionnel ou commercial, répondait à la qualification d’amélioration, la cour d’appel a violé les articles 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

Mais attendu qu’ayant relevé que le règlement de copropriété stipulait en son article 6, service de la maison, que ce service sera assuré par le concierge en fonction et que le lot n° 4 sera affecté à l’usage de logement de concierge considéré comme partie commune, qu’une assemblée générale du 29 mars 1994 avait décidé de donner mandat au syndic et au conseil syndical de modifier le règlement de copropriété en vue de changer la destination du quatrième lot de l’état descriptif de division dans l’intention de créer un appartement à usage d’habitation dans l’optique d’une location de ce logement, que M. X… n’avait exercé aucun recours contre cette décision, que le poste de concierge était vacant depuis douze années, les copropriétaires ayant mis en place un service de substitution, que les décisions n° 9 et 10 de l’assemblée générale du 26 janvier 2000 n’avaient pour objet que de réitérer une décision antérieure et d’entériner les modifications des caractéristiques de l’immeuble intervenues depuis plusieurs années, la cour d’appel, qui a souverainement retenu que M. X… ne démontrait pas que la suppression du service de concierge portait atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives, alors que le changement d’affectation de la loge et sa cession permettaient une meilleure utilisation de cette partie commune devenue inutile comme conciergerie, en a exactement déduit, abstraction faite du motif surabondant tiré de la décision du 29 mars 1994, que la double majorité exigée par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 était suffisante ;

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne M. X… aux dépens ;

 

Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de M. X… ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq décembre deux mille sept.

Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 7 avril 2006
Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du mercredi 5 décembre 2007
N° de pourvoi : 06-20020 (Cassation partielle)

M. Weber (président), président
Me Le Prado, SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat(s)


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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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