Sous-location et renouvellement du bail

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Le bailleur qui autorise le locataire à sous-louer les locaux sans son autorisation préalable, et renonce ainsi à concourir à l’acte de sous-location, est irréfragablement réputé avoir agréé le sous-locataire. La Cour d’appel a toutefois retenu que l’autorisation générale de sous-louer permise par le bail ne suffisait pas pour conférer au sous-locataire un droit direct au renouvellement.


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 décembre 2009), que par acte du 16 janvier 1992, M. Ange X… a donné à bail à M. Y… des locaux à usage commercial ; que M. X… est décédé le 24 juin 1996 en laissant pour lui succéder son fils Jean-Pierre X…, incapable majeur représenté par l’Atiam, ainsi que sa soeur Francine X… ; que par acte du 15 décembre 1997, M. Y… a sous-loué les locaux à la société Au Pain des Dieux ; que le 31 juillet 2000, M. Jean-Pierre X… a délivré congé à M. Y… avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction ; que soutenant être locataire commerciale principale depuis le 31 janvier 2001, la société Au Pain des Dieux a assigné le 14 février 2005 M. X… pour le voir condamné à lui payer des dommages-intérêts en raison des désordres affectant les lieux loués ; que M. X… a reconventionnellement demandé l’expulsion de la société Au Pain des Dieux comme occupante sans droit ni titre ; que Mme X…, copropriétaire indivise du local en cause, est intervenue volontairement à l’instance et s’est associée aux demandes de M. X… ;
Attendu que la société Au Pain des Dieux fait grief à l’arrêt de la dire occupante sans droit ni titre, alors, selon le moyen, que le bailleur qui autorise le locataire à sous-louer les locaux sans son autorisation préalable, et renonce ainsi à concourir à l’acte de sous-location, est irréfragablement réputé avoir agréé le sous-locataire ; que la société Au Pain des Dieux faisait valoir que la sous-location était régulière dès lors que le contrat de bail stipulant expressément que le preneur pourra sous-louer sans autorisation préalable du bailleur, cette renonciation valait agrément irréfragable du sous-locataire ; qu’en relevant que la société Au Pain des Dieux ne fournissait aucun élément montrant son agrément exprès ou tacite tant par M. Ange X… que par ses héritiers pour dire qu’elle n’avait aucun droit au renouvellement du bail, quand le bailleur en dispensant expressément le locataire de solliciter son autorisation préalablement à la conclusion d’une sous-location avait, ce faisant, renoncé à concourir à l’acte de sorte qu’il devait être irréfragablement réputé avoir donné son agrément au sous-locataire, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil ensemble les articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce ;
Mais attendu qu’ayant exactement retenu que l’autorisation générale de sous-louer permise par le bail ne suffisait pas pour conférer au sous-locataire un droit direct au renouvellement, la cour d’appel, qui a relevé que la société Au Pain des Dieux ne fournissait aucun élément montrant son agrément exprès ou tacite tant par M. Ange X…, avant le décès de celui-ci, que par M. Jean-Pierre X… après cette date, ou par Mme Francine X…, propriétaire indivis du bien, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur les deuxième et troisième moyens, réunis :
Vu l’article 883 du code civil, dans sa rédaction applicable en l’espèce, ensemble les articles 815-3 et 1719 du même code ;
Attendu que chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou à lui échus sur licitation, et n’avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession ;
Attendu que pour rejeter la demande de la société Au Pain des Dieux en paiement d’une certaine somme pour trouble de jouissance, l’arrêt retient que la société Au Pain des Dieux se prévaut, pour établir l’existence d’un bail conclu à compter du 1er février 2001 avec M. Jean-Pierre X…, de l’autorisation de louer donnée à ce dernier par le juge des tutelles, des reçus du paiement des loyers établis depuis l’origine, de la saisine avec autorisation du juge des tutelles d’experts pour déterminer la valeur locative des locaux, de la réduction du montant du loyer après le rapport de l’expert du 17 mars 2004 et d’un mandat de gestion donné le 1er février 2006 à une agence immobilière relatif à une location, que si ces éléments tendent à la conclusion d’un nouveau bail, celui-ci exige, pour sa validité, l’accord de Mme X…, propriétaire indivis qui n’est jamais intervenu, que la société Au Pains des Dieux n’ignorait pas la nature indivise du bien ainsi que le montrent notamment les mentions des ordonnances du juge des tutelles, que le bail qu’elle aurait conclu avec M. Jean-Pierre X… est donc nul et que, occupante sans droit ni titre des locaux, elle ne peut se prévaloir d’un trouble de jouissance ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le bail d’un bien indivis consenti par un seul indivisaire n’est pas nul mais est seulement inopposable aux autres indivisaires et qu’il produit ses effets, dans les rapports entre bailleur et preneur tant que celui-ci n’en a pas la jouissance troublée par les autres indivisaires, permettant ainsi au preneur de se prévaloir du manquement du bailleur à son obligation d’entretien de la chose louée, la cour d’appel a violé les textes sus-visés ;
Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le quatrième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a rejeté la demande de la société Au Pain des Dieux dirigée contre M. Jean-Pierre X… en paiement de la somme de 161 169, 96 euros à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi en raison des désordres affectant les locaux occupés, l’arrêt rendu le 17 décembre 2009, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne l’ATIAM, ès qualités de gérante de tutelle de M. X… aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne l’ATIAM ès qualités de gérante de tutelle de M. X… à payer 2 500 euros à la société Au Pain des Dieux ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Au Pain des Dieux.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’AVOIR constaté que la société Au Pain des Dieux est occupante sans droit ni titre des locaux situés 1183 RN 7 à Villeneuve Loubet, jugé irrecevable ses demandes faute de qualité pour agir, de l’avoir déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour trouble de jouissance et d’avoir ordonné son expulsion ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, « invoquant l’article L 145-32 du Code de commerce, la société Au Pain des Dieux prétend avoir acquis un droit direct en sa qualité de sous-locataire au renouvellement du bail suite au congé donné pour le 31 janvier 2001 à Monsieur Y…, locataire principal ; que pour cela elle allègue que ce droit est subordonné à trois conditions : la fin du bail principal, la régularité de la sous-location et en cas de sous-location partielle la divisibilité des locaux ; que les deux premières se trouvent réunies et que la troisième est sans objet en absence de sous-location partielle ; que l’article L 145-32 du Code de commerce énonce à son alinéa 2 :  » À l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties  » ; que le droit au renouvellement du sous-locataire envers le bailleur principal impose donc, outre la divisibilité des locaux en cas de sous-location partielle, la fin du bail principal, la régularité de la sous-location et l’autorisation ou l’agrément de cette sous-location de manière expresse ou tacite ; que l’expiration du bail principal et la régularité de la sous-location permise par ce bail s’avèrent certaines ; mais l’autorisation générale de sous-louer insérée au bail ne suffit pas pour conférer au sous-locataire un droit au renouvellement ; que chaque sous-location doit être expressément ou tacitement agréée par le bailleur principal, la seule connaissance du sous-locataire par ce bailleur étant insuffisante pour établir cet agrément lequel doit résulter d’actes positifs contemporains ou postérieurs à la sous-location tels par exemple pour une autorisation tacite une demande de réajustement du loyer principal en raison de la sous-location et une autorisation de travaux effectués par le sous-locataire ; qu’en l’espèce, la société Au Pain des Dieux ne fournit aucun élément montrant son agrément exprès ou tacite tant par Monsieur Ange X…, avant le décès de celui-ci que par Monsieur Jean-Pierre X… après cette date, étant relevé que depuis ladite date cet agrément aurait dû également pour être parfait être accordé par Madame Francine X…, propriétaire indivis du bien ; que la société Au Pain des Dieux ne dispose d’aucun droit au renouvellement du bail issu de la sous-location » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU’« il apparaît que la société Au Pain des Dieux n’a pas la qualité de locataire commercial ; qu’ainsi qu’elle l’indique elle-même elle a occupé dans un premier temps les lieux sur la base d’un contrat avec M. Y… bénéficiaire d’un bail ; que cependant par jugement du 10 février 2006 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de GRASSE a validé le congé avec refus de renouvellement du bail bénéficiant à M. Y… délivré la 31 juillet 2000 ; que la SARL AU PAIN DES DIEUX ne saurait avoir plus de droits que ceux du prétendu locataire principal, M. Y…, de sorte qu’elle ne justifie pas avoir été sous-locataire commercial » ;
ALORS QUE le bailleur qui autorise le locataire à sous-louer les locaux sans son autorisation préalable, et renonce ainsi à concourir à l’acte de sous-location, est irréfragablement réputé avoir agréé le sous-locataire ; que la société Au Pain des Dieux faisait valoir que la sous-location était régulière dès lors que le contrat de bail stipulant expressément que le preneur pourra sous-louer sans autorisation préalable du bailleur, cette renonciation valait agrément irréfragable du sous-locataire ; qu’en relevant que la société Au Pain des Dieux ne fournissait aucun élément montrant son agrément exprès ou tacite tant par Monsieur Ange X… que par ses héritiers pour dire qu’elle n’avait aucun droit au renouvellement du bail, quand le bailleur en dispensant expressément le locataire de solliciter son autorisation préalablement à la conclusion d’une sous-location avait, ce faisant, renoncé à concourir à l’acte de sorte qu’il devait être irréfragablement réputé avoir donné son agrément au sous-locataire, la Cour d’appel a violé l’article 1134 du Code civil ensemble les articles L145-31 et L145-32 du Code de commerce.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’AVOIR constaté que la société Au Pain des Dieux est occupante sans droit ni titre des locaux situés 1183 RN 7 à Villeneuve Loubet, jugé irrecevable ses demandes faute de qualité pour agir, de l’avoir débouté de sa demande en dommages et intérêts pour trouble de jouissance et d’avoir ordonné son expulsion ;
AUX MOTIFS QU’« aucun bail écrit n’a été établi entre les parties ; qu’il ressort des dispositions de l’article 1715 du Code civil que la preuve du bail qui a reçu un commencement d’exécution peut se faire par tous moyens ; qu’en l’espèce, la société Au Pain des Dieux qui a occupé les lieux en vertu d’une sous-location et qui règle la redevance locative peut se prévaloir de ce texte ; que pour établir l’existence d’un nouveau bail entre elle et Monsieur Jean-Pierre X… à compter du 1erfévrier 2001, elle se prévaut de l’autorisation de louer donnée à son adversaire par le juge des tutelles, des reçus du paiement des loyers établis par Monsieur Jean-Pierre X… depuis le t  » février 2001, de la saisine avec autorisation du juge des tutelles d’expert pour déterminer la valeur locative des locaux, de la réduction du montant du loyer après le rapport de l’expert du 17 mars 2004 et d’un mandat de gestion donné le t  » février 2006 à une agence immobilière relatif à une location ; que certes, ces éléments pourraient tendre à la conclusion d’un nouveau bail ; mais que Monsieur Jean-Pierre X… étant propriétaire du local en indivision avec sa tante Madame Francine X…, la validité de ce nouveau bail exigerait l’accord de celle-ci par application de l’article 815-3 du Code civil tant dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 juin 2006 applicable au litige que dans celle actuelle ; or cet accord n’est jamais intervenu ; que pour arguer d’un accord tacite, la société Au Pain des Dieux se réfère à l’ordonnance du juge des tutelles du tribunal d’Instance de Nice du 19 juin 2002 ; or d’une part, contrairement à ce qu’elle soutient, cette décision n’a pas été rendue au contradictoire de Madame Francine X… qui ne fait pas partie des personnes à. qui elle a été notifiée ; il est seulement noté l’audition du conseil de Madame Francine X… (désignée à l’acte sous son ancien nom de Madame Z…). D’autre part et surtout, cette ordonnance se limite à désigner un expert pour évaluer les locaux loués, de dire si le loyer payé correspond à la valeur locative et d’estimer la valeur de/’immeuble pour son éventuelle vente ; que son éventuelle connaissance par Madame Francine X… ne saurait démontrer l’accord de celle-ci pour la location ; que la société Au Pain des Dieux allègue également qu’aucun manquement ne peut lui être reproché dans son ignorance des droits de Madame Francine X… et en raison du comportement de Monsieur Jean-Pierre X… ; qu’elle invoque sans le dire expressément la qualité de propriétaire apparent de Monsieur Jean-Pierre X… et l’erreur commune ; qu’une telle prétention ne résiste pas à l’examen ; qu’en effet toutes les ordonnances du juge des tutelles notamment celle du 2 mai 2001 autorisant Monsieur Jean-Pierre X… à conclure avec elle (désignée sous le nom de son Gérant, Monsieur A…) indiquent clairement que celui-ci est propriétaire des trois quarts du bien immobilier ; que d’ailleurs le 4 décembre 2001, la société Au Pain des Dieux adressait copie à Madame Francine X… de l’offre d’achat du local loué qu’il avait communiqué à Monsieur Jean-Pierre X… ; que ces éléments montrent que la société Au Pain des Dieux n’ignorait pas la nature indivis du bien loué » ;
ALORS QUE, la société Au Pain des Dieux soutenait qu’au regard de la théorie du mandat apparent et de l’attitude de l’ATIAM, qui avait géré intégralement les locaux, elle était légitimement fondée à croire que l’Association avait le pouvoir de consentir seule un bail commercial sur les locaux litigieux ; que ce faisant elle invoquait l’existence d’un mandat apparent en exécution duquel l’ATIAM aurait eu le pouvoir de louer les locaux ; qu’en se bornant à relever, pour juger que le bail était nul pour avoir été conclu sans l’accord de Madame X… propriétaire indivise, que la société Au Pain des Dieux avait connaissance de la nature indivise du bien loué, sans rechercher, ainsi qu’il le lui était pourtant demandé, si elle n’était pas fondée à croire légitimement que l’ATIAM avait tout pouvoir pour louer, seule, le bien litigieux, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1998 du Code civil ;
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le bail d’un bien indivis consenti par un seul des indivisaires n’est pas nul mais seulement inopposable aux autres indivisaires, son efficacité étant subordonnée au résultat du partage ; qu’en jugeant que le bail portant sur les locaux litigieux, indivis entre Monsieur Jean-Pierre X… et Madame X…, était nul pour n’avoir pas reçu l’accord de Madame X…, la Cour d’appel a violé les articles 815-3 et 883 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté la société Au Pain des Dieux de sa demande de 161. 169, 96 euros en dommages-intérêts contre Monsieur Jean-Pierre X… pour trouble de jouissance ;
AUX MOTIFS QUE, « Monsieur Jean-Pierre X… étant propriétaire du local en indivision avec sa tante Madame Francine X…, la validité de ce nouveau bail exigerait l’accord de celle-ci par application de l’article 815-3 du Code civil tant dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 juin 2006 applicable au litige que dans celle actuelle ; or cet accord n’est jamais intervenu ; (…) ; qu’ainsi le bail qu’elle aurait conclu avec Monsieur Jean-Pierre X… s’avère nul et dès lors elle se trouve occupante sans droit ni titre (…) ;
Sur la demande de la société Au Pain des Dieux en paiement de la somme de 161. 169, 96 euros pour trouble de jouissance :
Que la demande de la société Au Pain des Dieux en paiement de la somme de 161. 169, 96 euros de dommages-intérêts pour trouble de jouissance est dirigée contre l’A. T. I. A. M. et les écritures de cette société ne permettent pas clairement d’apprécier si l’A. T. I. A. M. est recherchée en sa qualité de gérant de tutelle de Monsieur Jean-Pierre X… ou personnellement ; que si cette demande est dirigée contre Monsieur Jean-Pierre X…, il convient de relever que pour aboutir à la somme de 161. 169, 96 euros la société Au Pain des Dieux soustrait de la somme de 242. 953, 29 euros versée au 1er février 2001 au 1er juin 2004 (41 échéances à 5. 925, 69 €, montant de la redevance locative) celle de 78. 783, 33 euros calculée sur la valeur locative effective telle que définie par l’expert B… (41 échéances à 1. 9161, 67 €) ; mais qu’étant sans droit ni titre, elle ne peut se prévaloir d’un trouble de jouissance et sa demande est mal fondée ; qu’elle ne se prévaut d’aucun trop payé sur/’indemnité d’occupation ; qu’ainsi elle doit être déboutée de sa demande de ce chef contre Monsieur Jean-Pierre X… » ;
ALORS QUE le bail d’un bien indivis consenti par un seul des indivisaires n’est pas nul ; qu’il est valable entre les parties qui l’ont conclu et seulement inopposable aux autres indivisaires, son efficacité étant subordonnée au résultat du partage ; qu’à l’égard du coïndivisaire ayant consenti le bail, le preneur n’est donc pas dépourvu de titre d’occupation régulier ; qu’en jugeant que la société Au Pain des Dieux ne pouvait se prévaloir d’un trouble de jouissance en ce qu’elle était occupante sans droit ni titre des locaux, quand dans ses rapports avec Monsieur X…, qui lui avait consenti le bail, celui-ci était valable de sorte qu’elle avait un titre régulier et pouvait donc se prévaloir d’un trouble de jouissance, la Cour d’appel a, une nouvelle fois violé les articles 815-3 et 883 du Code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’AVOIR déclaré irrecevables les demandes formées par la société Au Pain des Dieux contre l’ATIAM à titre personnel et rejeté toutes les autres demandes des parties ;
AUX MOTIFS QUE, Sur la demande de la société Au Pain des Dieux contre l’ATlAM : pour ce même motif pour déclarer irrecevable cette demande contre l’ATlAM poursuivie personnellement il suffit de relever que cet organisme ne se trouve pas présent à titre personnel à l’actuelle procédure, la société Au Pain des Dieux doit être déclarée irrecevable en ses autres demandes contre l’ATlAM pris personnellement » ;
ALORS QU’engage sa responsabilité à l’égard du preneur l’indivisaire bailleur qui consent un bail sur un bien indivis sans avoir, au préalable, recueilli l’accord de ses coïndivisaires ; que garant de la jouissance paisible du preneur il doit l’indemniser de tout trouble intervenant dans cette jouissance résultant notamment de l’action des coïndivisaires n’ayant pas agréé le bail ; que la société Au Pain des Dieux sollicitait, subsidiairement, que la responsabilité de l’ATIAM, tant es qualité qu’in personam, soit retenue en raison de la faute qu’elle avait commise en consentant seule le bail litigieux ; qu’en se bornant à débouter la société Au Pain des Dieux de ses demandes formées contre l’ATIAM à titre personnel, en ce qu’elle n’était pas partie à la procédure à titre personnel, sans rechercher si, en concluant seule le bail sur un bien indivis, elle n’avait pas commis une faute engageant sa responsabilité es qualité de représentant de l’indivisaire cocontractant, la Cour d’appel a statué par des motifs inopérants et violé l’article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS QU’à tout le moins, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du Code civil.

Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 17 décembre 2009
Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du mardi 5 avril 2011
N° de pourvoi: 10-14215 (Cassation partielle)
M. Lacabarats (président), président
SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)
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