Pour favoriser le déblocage du marché et fluidifier l’accès à la propriété, ORPI initie le programme « Revisitons les prix » dans les 1250 agences de son réseau. Une démarche qui vise à faire baisser les prix de l’immobilier de 5 à 15%, pour les ramener au juste prix du marché.
Le début 2013 confirme l’aggravation des phénomènes annoncés par le réseau ORPI en septembre 2012 : des écarts inquiétants entre le prix souhaité par le vendeur et le prix vendu, des délais de vente qui franchissent le seuil des 100 jours et un pouvoir d’achat des français en baisse de 15 à 20% en deux ans malgré des taux d’intérêt historiquement bas (3,23 %).
« Alors qu’au premier semestre 2012, on constatait en moyenne un différentiel de -7% entre le prix souhaité d’un appartement et son prix de vente au réel. Sur l’ensemble de l’année 2012, l’écart est de -15%. On constate le même phénomène sur les maisons avec un résultat à -17% dans le bilan 2012 contre -10% sur le premier semestre 2012. Un seul facteur permettra de débloquer le marché et de fluidifier l’accès à la propriété : le retour au juste prix de marché de la part des vendeurs », souligne Bernard Cadeau, Président d’ORPI.
Le désir de vendre au prix le plus élevé tend à fixer un « prix souhaité » qui correspond rarement à la réalité du marché et à la demande des acheteurs. Le rôle de l’agent immobilier prend alors tout son sens : c’est lui qui va permettre de fixer le juste prix, soit en aidant le vendeur à estimer son bien au plus juste, soit en faisant prendre conscience à l’acheteur du prix réel du marché. Il apporte ainsi son expertise locale du marché de l’immobilier pour faire en sorte de parvenir à un prix équitable pour chacune des parties. Chaque bien étant spécifique, il propose donc une approche sur mesure, étudiée pour chaque demande.
Ces écarts importants entre prix souhaité et juste prix du marché, ont pour conséquence directe, des délais de vente qui connaissent un record historique passant la barre de 100 jours en moyenne en 2012 contre 70 jours en 2011. Soit une augmentation moyenne de 33 jours. Les acquéreurs contraints attendent que les vendeurs reviennent à des prix raisonnables alors que l’envolée des prix de l’immobilier en France a atteint son maximum acceptable.
Les ménages ont encaissé une baisse de leur de pouvoir d’achat immobilier de 15% à 20% en deux ans. Le nombre de transactions immobilières est en chute de plus de 20% (16% pour le réseau ORPI) en 2012. Le prix moyen des logements a augmenté 3 fois plus que le revenu brut des ménages au cours des 10 dernières années (INSEE). Malgré des taux d’intérêt historiquement bas (3,23 en décembre-Observatoire Crédit Logement CSA), les Français rencontrent de grandes difficultés à accéder à la propriété. En cause également, la difficulté de financement des ménages auprès des banques qui exigent des apports personnels de plus en plus élevés (en 2011, 10% d’apport moyen / en 2012 20% d’apport moyen) (Economiste Michel Mouillard).
« Pour sortir de l’impasse dans laquelle nous nous trouvons actuellement, en attendant la construction massive de logements, seul remède durable à la crise du marché immobilier, les prix doivent baisser de 5 à 15 % », annonce Bernard Cadeau, Président du réseau ORPI.
Les prix de vente doivent être en adéquation avec le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs. Pour cela, le réseau s’engage dans une démarche de sensibilisation et d’accompagnement pédagogique de ses vendeurs face aux nouvelles considérations du marché immobilier en France. Dans les 1250 agences du réseau et durant le 1er trimestre 2013, les agents immobiliers ORPI vont rencontrer un à un les vendeurs concernés par une actualisation de prix et travailler avec eux à la revalorisation de leur bien.
Cette initiative s’appuie sur « l’Etude Comparative de Marché » (ECM), un outil exclusif ORPI à disposition des conseillers immobiliers qui propose une actualisation des prix, une estimation à un instant « T », une analyse des tendances actuelles du marché immobilier et une comparaison des biens à la vente avec ceux récemment vendus.
Selon Bernard Cadeau, les vendeurs ont tout à y gagner : « Ils ne perdront pas d’argent en réduisant immédiatement de 5 à 15%, selon les régions, leur prix souhaité, pour revenir à un juste prix de marché. Non seulement parce que dans 7 cas sur 10 ils vendent pour acheter de nouveau. Mais surtout parce qu’en dix ans, entre 1998 et 2007, les prix immobilier ont progressé de 140 %, soit six fois plus que l’inflation constatée sur la période. Et, après une courte pause en 2008-2009, ils sont repartis à la hausse jusqu’à aujourd’hui. En d’autres termes, même en revoyant leurs prétentions à la baisse, quelle que soit la date à laquelle ils ont acheté, économiquement, aujourd’hui, les vendeurs restent gagnants ».
Un pré-test de cette initiative a été mené à Bordeaux et les résultats sont significatifs : une baisse des prix au m2 de 3% a conduit à une réduction du délai de vente de -17% et généré une augmentation des ventes de +20% au second semestre 2012. « Si l’on veut débloquer le marché, il faut ramener les vendeurs à la raison. Notre rôle est de donner des prix de marché justes afin de remplir notre mission qui est de rapprocher vendeurs et acquéreurs », conclut Bernard Cadeau.
Source : www.orpi.com
