Que peut faire la copropriété en cas de défaut ou défaillance du syndic ?

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L’administrateur provisoire : désignation

L’administrateur provisoire : désignation

 

En cas de défaillance du Syndic, l’Administrateur est désigné par ordonnance du Président du TGI dont relève la copropriété.

Il y a empêchement quand il est dans l’impossibilité physique ou juridique d’exercer sa mission (maladie, éloignement, disparition, retrait de la garantie financière ou de l’assurance responsabilité professionnelle, incarcération, difficultés l’opposant aux copropriétaires et paralysant l’action du syndicat).

Cette situation peut justifier la saisine du Président du TGI pour la nomination d’un administrateur provisoire.

La décision peut être prise dans les cas suivants :

– Quand il n’y a pas de syndic (art. 47 D)

  • Soit que son mandat arrive à expiration, l’A.G n’en nomme pas un nouveau, ou qu’il n’y a pas de majorité suffisante (art. 25 L puis 24), après qu ‘elle ait été dûment convoquée.
  • Soit que l’on se trouve devant un empêchement ou une carence du syndic (maladie, éloignement, disparition, retrait de la garantie financière et de la RC). C’est un auxiliaire de justice, inscrit sur la liste de la Cour d’Appel, rémunéré.
  • Soit que le syndic ait démissionné.

N.B : Le Président du TGI peut désigner un copropriétaire comme syndic. Tout « intéressé » (copropriétaire, fournisseur, créancier, tiers), peut assigner un syndic devant le Président statuant en matière de référé (prévenir le Procureur de la République).

L’administrateur provisoire : missions (art. 49 d)

L’administrateur provisoire : missions (art. 49 d)

Il peut être désigné un administrateur provisoire dans certains cas.

L’ordonnance précise ces missions : par exemple, travaux urgents, appel de fonds, paiement travaux. Ou bien en cas d’empêchement du syndic, l’ordonnance fixe pour une certaine durée les missions générales de l’article 18 de la loi de 1965.

Les pouvoirs de l’Administrateur s’étendent à la convocation d’une A.G.

Mais la nomination d’un Administrateur provisoire n’entraîne pas la révocation du syndic.

 

Il est souhaitable d’éviter, sauf en cas de blocage extrême, de recourir à la solution « Administrateur Judiciaire provisoire »

Il convient de préférer la voie contractuelle, extrajudiciaire (syndic bénévole copropriétaire nommé par l’A.G).

 

L’Administrateur provisoire cesse de plein droit sa mission à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’A.G (art. 47 D).  Sa mission peut cesser par la rétractation ou l’infirmation de la décision de nomination ou par la renonciation à sa mission.

La démission du syndic

La démission du syndic

Il peut la remettre à l’A.G convoquée qui ne peut la refuser sauf préjudice avéré.
Le démissionnaire doit préparer sa succession. Une démission peut constituer un abus de droit (soudaineté – brutalité), causant du tort aux copropriétaires et leur permettant d’obtenir des D.I.  Le mandat prend fin avec la démission (ou le décès) du syndic. La transmission entre père et fils n’est pas admise sans nomination formelle par l’A.G.

Qu’est ce que la carence d’un syndic ?

Qu’est ce que la carence d’un syndic ?


Le Syndic peut être considéré comme défaillant même pour une faute simple (par exemple , absence de carnet d’entretien).

Il s’agit souvent de fautes plus graves, par exemple lorsqu’il n’exécute pas une décision de l’A.G, lorsqu’il ne fait pas faire des travaux urgents.  Ces défaillances ne justifient pas forcément sa révocation. Il n’y a pas lieu à la nomination d’un autre syndic, mais à celle d’un Administrateur Judiciaire dont la mission est limitée au temps de cette carence.

La révocation d’un syndic … ad nutum. (art. 2004 cc)

La révocation d’un syndic … ad nutum. (art. 2004 cc)

Ce principe s’applique au syndicat à qui appartient la faculté de révocation (art. 25 L).
Le mandat du syndic peut faire l’objet d’une dénonciation unilatérale.
Les Juges recherchent si le syndic a manqué à ses obligations, la révocation abusive pouvant donner lieu à des D.I.  C’est l’A.G qui vote la révocation ; un Juge ne peut pas le révoquer.

La résiliation judiciaire (art. 1184 cc)

La résiliation judiciaire (art. 1184 cc)

 

Cette faculté est sans intérêt si la majorité de l’A.G a voté la révocation unilatérale du syndic.

Elle est utile si la demande de révocation émane d’une minorité de copropriétaires qui veulent résilier le contrat de syndic.  La dite minorité pouvant s’appuyer sur « un abus de majorité s’opposant à la révocation ».

Le syndic cède son fonds, Mise en règlement judiciaire, décès du syndic

Le syndic cède son fonds, ou le met en gérance

La cession est inopposable à l’A.G.
La société absorbante n’a pas le pouvoir de remplacer ce syndic sans l’accord de l’A.G.
Le contrat de syndic peut comporter une clause imposant au syndic de prévenir le Conseil Syndical en cas de changement juridique.

 

Mise en règlement judiciaire du syndic


Le syndic peut continuer d’exercer son mandat.
Le syndicat des copropriétaires, s’il détient une créance, doit la déclarer à l’organisme assurant la garantie financière.

Mise en liquidation judiciaire du syndic

Si une personne morale est syndic, sa dissolution entraîne la fin de sa mission.

Le décès du syndic (personne physique …)

Met fin au mandat (art. 2003 CC).  La procédure (art. 47 D) doit être mise en œuvre pour faire nommer un administrateur provisoire chargé notamment de convoquer l’A.G en vue d’élire un syndic.

La loi du 02/01/1970 réglemente l’activité des syndics professionnels

La loi du 02/01/1970 réglemente l’activité des syndics professionnels

  • Détention d’une carte professionnelle délivrée par le Préfet
  • Garantie financière (société de caution mutuelle, compagnie d’assurance, banque …)
  • Assurance de responsabilité civile professionnelle concernant les dommages incorporels (erreurs, omissions, négligences).

 

La nullité du mandat ne découle pas de plein droit de la perte de la garantie financière.
Il faut une décision judiciaire.
Si le syndic est condamné à ne plus exercer de fonction de dirigeant, son mandat cesse.

En cas de cessation de la garantie financière :

  • Le garant informe le Préfet qui a délivré la carte professionnelle.
  • Le garant informe par LRAR le Président du conseil syndical avec affichage à l’entrée de l’immeuble.

 

Maître Hélène BLANC
Avocat au Barreau de PARIS
174, rue de l’Université
75014 PARIS
Tél. 01 43 20 16 59 – Fax 01 43 20 95 69
Vestiaire : A 420
helene.blanc@noos.fr

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