Projet de loi Duflot : un bouleversement dans l’univers du syndic !

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Rachid Laaraj

Projet de loi Duflot : un bouleversement dans l’univers du syndic !

Ce 12 juin 2013, Cécile Duflot, Ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, a présenté, en Conseil des Ministres, son projet de loi « pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ». Un des objectifs de la Ministre est de mieux encadrer les professions immobilières, afin de mettre fin au développement de pratiques abusives freinant l’accès au logement et pesant sur le budget des ménages.

Si ce projet est adopté par le parlement, cela constituera à n’en pas douter un bouleversement dans l’univers du syndic, comparable à la libération des tarifs de syndic en 1986 ! En effet, l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 était jusqu’à présent la disposition légale la plus contraignante pour les contrats de syndic. Il fixait notamment une liste minimale de prestations de gestion courante et le principe qu’une prestation particulière ne peut être facturée, en plus des honoraires de base, qu’à partir du moment où son contenu est « défini avec précision ».

Cet arrêté devait contribuer à l’instauration de meilleures pratiques concernant la rédaction des contrats par les syndics et permettre une meilleure comparaison de l’offre pour les copropriétaires. Trois ans après, force est de constater que cela a été un échec. Une majorité des syndics ne respectent pas l’arrêté Novelli et continuent de facturer des prestations faisant pourtant partie de la liste minimale.

Afin de détourner l’esprit de cet arrêté, certains syndics ont considérablement alourdi leurs contrats afin d’inclure un maximum de prestations particulières. Cette disposition permettrait d’améliorer sensiblement la lecture des contrats de syndic et la comparaison des offres entre elles. La loi Duflot ne laissera que peu de latitude en matière de rédaction de contrat, provoquant donc une homogénéisation des contrats et une meilleure lisibilité.

L’annonce de la création de liste de prestations particulières autorisées signe la mort de l’arrêté Novelli. En effet, toutes les prestations non mentionnées dans cette liste seront alors « réputées de gestion courante », le principe d’une liste minimale de prestations de gestion courante est donc enterré, ainsi que l’arrêté Novelli.

Mais le principe d’une liste de prestations particulières déterminée par décret n’a de sens que si cette liste est limitée et que les prestations sont définies de manière précise. On peut en effet craindre de se retrouver, sous la pression des lobbys immobiliers, avec une liste de prestations particulières interminable, ce qui ferait perdre tout son intérêt à cette disposition.

Le projet de loi Duflot déterminera la liste des prestations particulières pouvant être facturées mais n’encadrera pas les tarifs de ces prestations. La demande récurrente des associations de consommateurs et de copropriétaires d’encadrer également les tarifs de ces prestations n’a pas été entendue. Un syndic pourra donc toujours facturer une mise en demeure ou un état daté (si ces prestations font bien partie de la liste) à des tarifs prohibitifs.

Cette disposition ne provoquera une amélioration des pratiques qu’à partir du moment où les moyens de contrôle et de sanction seront renforcés. L’arrêté Novelli n’est respecté que par trop peu de syndics, pourquoi est-ce que cette nouvelle loi le serait d’avantage ? Si le gouvernement veut aller au-delà de l’effet d’annonce, il doit alors débloquer des moyens auprès des organismes chargés de contrôler les pratiques des syndics (notamment la DGCCRF).

Le projet de loi Duflot prévoit également l’obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sans dérogation possible. Cela serait également une révolution pour la profession, l’écrasante majorité des copropriétés étant actuellement gérées via un compte bancaire commun (ou un sous-compte individualisé) au nom du syndic. Cette disposition va surtout impacter les grands groupes, pour lesquels les revenus financiers tirés du placement de la trésorerie constituent une source significative de chiffre d’affaires. Il est donc prévisible que les honoraires de base proposés par ces grands réseaux augmentent sensiblement après l’adoption de cette loi afin de compenser cette perte de revenus.

Créé en 2011, Syneval est le n°1 des courtiers en syndic. Son objectif est d’assister les copropriétés qui souhaitent changer de syndic, en servant au mieux leurs intérêts. A cet effet, Syneval propose un service complet d’assistance aux copropriétaires dans le cadre d’un changement de syndic, depuis la définition des critères de sélection d’un nouveau syndic jusqu’au vote en assemblée générale.

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