Préemption publique de logements en copropriété à Paris : Une fausse bonne idée !

Une copropriété peut-elle faire l’objet d’une expropriation et d’un droit de préemption ?
Sylvain Elkouby

Préemption publique de logements en copropriété à Paris : Une fausse bonne idée !

La mairie de Paris a annoncé son intention de faire jouer son droit de préemption et se porter acquéreur, lorsqu’ils seront mis en vente, de 8.021 logements répartis dans 257 immeubles en copropriété de la Capitale, afin d’augmenter le parc locatif social de la Ville. Une délibération en ce sens sera présentée au prochain Conseil de Paris qui se tiendra mi-décembre.

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Pour justifier son projet, la mairie précise que les immeubles ciblés relèvent du « logement social de fait ». Il s’agirait, en effet, d’immeubles composés à plus de 70% de petits logements loués à des ménages modestes. La préemption aurait donc pour conséquence de faire passer ces logements dans le parc HLM (contribuant ainsi à atteindre le seuil légal de 25% de logements sociaux en 2025) tout en maintenant en place les familles occupantes, ce qui permettra de protéger le caractère populaire de ces quartiers.

Sous ses aspects pragmatiques et généreux, une telle mesure suscite en réalité plus d’interrogations et nourrit plus d’inquiétudes qu’elle n’apporte de véritables solutions

La mairie de Paris a trouvé là une solution pour remplir plus vite son quota de logements sociaux en ponctionnant le secteur privé. Mais la mesure, en elle-même, ne créera aucun nouveau logement dans la Capitale. Il est permis de s’interroger sur la pertinence du recours, à cette fin, d’un droit « extraordinaire » que représente la préemption publique renforcée. Et pourquoi ne pas utiliser, demain, l’expropriation, encore plus attentatoire au droit de propriété ?

Par le jeu de la préemption, la mairie ne pourra acquérir que des biens mis en vente par leurs propriétaires. Quand on sait que moins de 2,5% des logements changent de mains chaque année en France, il faudra probablement attendre entre 30 et 40 ans pour que les 8.021 logements ciblés aient changé de statut. Sauf à accélérer le mouvement en recourant à l’expropriation…

L’annonce de la mairie de Paris ne dit mot sur les prix d’acquisition. Si elle préempte au prix de marché, la dépense risque d’être faramineuse pour les finances municipales et augure mal de l’évolution de la fiscalité locale. Si la mairie entend acheter ces logements moins chers, par exemple à leur valeur cadastrale, il y a peu de chance qu’elle rencontre l’assentiment des vendeurs. Ceux-ci auront alors deux possibilités : renoncer à leur projet de vente ou tenter un recours en fixation du prix devant le juge de… l’expropriation.

Le rôle du syndic porte à la fois sur la gestion et sur la valorisation du patrimoine des copropriétaires. Or, ces missions ne vont pas être simplifiées si des bailleurs sociaux s’invitent en nombre dans les copropriétés privées, du fait de leurs différences de statut juridique.

Le syndicat des copropriétaires peut assigner en justice le locataire qui porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des copropriétaires, tout en agissant parallèlement ou conjointement à l’encontre du copropriétaire bailleur. Ces procédures, fréquentes, sont déjà compliquées à mettre en œuvre dans le privé. Elles le seront encore bien davantage face à des locataires du public et à la Ville de Paris. In fine, ce sont tous les autres propriétaires de l’immeuble qui vont en faire les frais !

Une délibération majoritaire du syndicat prise en assemblée générale peut imposer l’exécution de travaux dans un lot appartenant à un copropriétaire. Cette faculté est appelée à se développer dans le cadre de la transition énergétique, qui vise à l’amélioration des qualités environnementales des bâtiments existants. Or, les intérêts souvent divergents entre le droit privé et le droit public rendront difficile la mise en œuvre de décisions collectives.

Le syndicat titulaire d’une créance contre un copropriétaire peut demander, en garantie, l’inscription d’une hypothèque sur son lot. Ce droit existe-t-il contre un copropriétaire relevant du droit public ? Et quelle est la juridiction compétente : civile ou administrative ?

En transférant ainsi des responsabilités publiques au sein des copropriétés privées, la Mairie de Paris compliquerait leur bon fonctionnement. Plus grave, elle porterait atteinte à la valeur de nombreux biens et risquerait de spolier certains propriétaires ou de provoquer une situation de blocage dans un marché déjà difficile. Tout cela sans créer un seul logement supplémentaire !

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