Pourquoi faire supporter au propriétaire le coût d’un risque dont il n’est pas la cause ?
La Ministre propose trois pistes, qui se valent toutes, l’une consisterait à rendre obligatoire l’assurance « Impayés de loyers », l’autre à instaurer une taxe qui alimenterait un fonds de garantie, la troisième, enfin, à infliger une pénalité aux propriétaires qui ne souscriraient pas une telle garantie. En aucun cas, ces mesures ne peuvent répondre aux motivations invoquées par la Ministre, à savoir la volonté de remettre sur le marché des logements évoqués et la nécessité de rendre le logement locatif accessible aux plus modestes.
Lorsque l’INSEE recense près de 2.300.000 logements vacants, il définit ce qu’est un logement vacant. Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l’un des cas suivants :
- proposé à la vente, à la location ;
- déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation;
- en attente de règlement de succession ;
- conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés ;
- gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste…).
Rien, ne peut laisser penser que ces logements seraient disponibles et immédiatement mobilisables. Rien n’autorise à préjuger qu’ils sont volontairement retenus par les propriétaires, qui ne les mettraient pas en location par unique crainte des impayés. Rien, enfin, ne permet de supposer que la vacance est pérenne. Il s’agit d’une situation temporaire, un logement vacant n’ayant pas vocation à le rester. Une garantie universelle contre les impayés de loyer, en aucun cas, ne peut miraculeusement libérer un tel stock de logements.
La Ministre nous assure que le taux global des impayés est de l’ordre de 2%. Les assureurs, impliqués dans les Garanties de Loyers Impayés nous parlent de 3%. La sinistralité de la GRL étant bien plus importante, seuls les locataires les plus fragiles y ayant recours. C’est la raison pour laquelle les assureurs se sont désengagés du système.
Rendre l’assurance obligatoire pour tous permet d’éviter ce phénomène « d’anti-sélection ». Mais, il n’améliore pas la solvabilité des locataires. La seule façon d’améliorer l’accès au logement des plus modestes consiste à accepter d’enfreindre la règle selon laquelle le revenu des locataires doit représenter au moins trois fois le loyer. Mais on accroit alors le risque d’impayés. En effet, la présence d’une garantie n’a aucune incidence sur le taux d’effort consenti par le locataire.
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, sauf pour les apprentis et les étudiants, interdit au bailleur de cumuler les deux garanties : assurance impayés de loyers et caution solidaire. Si l’assurance devient obligatoire, cela revient à interdire, de fait, la pratique de la caution solidaire. C’est dommage, car pour ceux qui pouvaient la fournir, la caution solidaire n’engendrait aucun coût supplémentaire. De plus, cela accroît le risque de glissement vers la location meublée. En effet, en matière de location meublée, le bailleur peut cumuler les deux garanties.
Pourquoi faire supporter au propriétaire le coût d’un risque dont il n’est pas la cause ? Il serait infiniment plus juste de demander au locataire de financer cette assurance.
La crainte des impayés de loyer incite les propriétaires à demander d’importantes garanties. De fait, les candidats locataires les plus modestes ne peuvent les fournir sont exclus de l’accès au logement. Mais les bailleurs exigent de telles garanties, car ils savent qu’en cas de contentieux, il leur faudra un an au mieux, voire deux ans, pour récupérer leur logement. On pourrait tout simplement envisager la libération des logements dans des délais plus courts ce qui pourrait suffire à lever de nombreux freins psychologiques.
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