Paiement des charges communes et clé de répartition du règlement de copropriété

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Doit être cassé l’arrêt qui condamne le copropriétaire au paiement des charges communes sans rechercher si la clé de répartition appliquée par le syndic de copropriété était conforme aux dispositions du règlement de copropriété.


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 18 février 2013), rendu sur renvoi après cassation (3ème Civ, 30 juin 2009, pourvoi n° 08-15. 550), que la société civile immobilière Solferino (la SCI) est propriétaire des lots n° 18, composé d’un bureau au rez-de-chaussée du bâtiment A, et n° 47, formé du hangar constituant le bâtiment B de la copropriété ; qu’ayant assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble… à Boulogne-Billancourt (le syndicat) en annulation de certaines décisions d’une assemblée générale des copropriétaires, celui-ci lui a réclamé à titre reconventionnel le paiement d’un arriéré de charges et des dommages-intérêts ;

Sur le moyen unique, pris en sa septième branche, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant relevé que la SCI critiquait les décisions relatives aux boîtes aux lettres du bâtiment A, adoptée par la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 22 juin 2004, au portail d’accès au passage voiture permettant d’accéder au bâtiment B adoptée par la résolution n° 35 de l’assemblée générale du 22 juin 2004, et à la nouvelle refonte du règlement de copropriété, adoptée par les résolutions 16 et 17 de l’assemblée générale du 28 juin 2007, et retenu que celles-ci étaient des décisions au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne pouvaient être contestées que dans les deux conditions prévues à cet article, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif surabondant, a pu débouter la SCI de ses demandes à ce titre ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l’article 1134 du code civil, ensemble les articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que pour accueillir la demande du syndicat, l’arrêt retient qu’il résulte du relevé général des dépenses pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2004 que l’état des charges mentionne que 60 % des charges communes des bâtiments A et B sont réparties entre tous les copropriétaires et 40 % de ces charges sont réparties entre les copropriétaires du bâtiment A alors que le règlement de copropriété prévoit que la totalité de ces charges communes, regroupées dans une clé  » 1 « , doit être répartie sur l’ensemble des lots concernés au prorata de leurs tantièmes, mais que cette anomalie présente un caractère isolé, n’étant constatée que sur cet unique relevé, et que compte tenu de ce caractère isolé, il ne peut en être déduit que la réparation des charges au sein de la clé 1 est irrégulière, qu’elle aurait dû faire l’objet d’une approbation par l’assemblée générale et qu’elle est faite par le syndicat des copropriétaires en violation du règlement de copropriété, mais qu’il s’agit d’une simple erreur comptable, et qu’en outre la SCI ne justifie pas du montant des charges contesté sur le fondement de cette erreur, qui ne peut compte tenu de son caractère isolé, entraîner le remboursement des charges sur dix ans ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la clé de répartition appliquée par le syndic était conforme aux dispositions du règlement de copropriété, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et sur le moyen unique, pris en sa sixième branche :

Vu les articles 1134 du code civil et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que pour accueillir la demande du syndicat, la cour d’appel retient que, s’agissant des primes d’assurances, le règlement de copropriété du 17 juillet 1992 prévoit en sa section 6 que  » en application des stipulations ci-dessus, l’immeuble fera l’objet d’une police globale multirisque couvrant son ensemble, tant en ses parties communes que privative. Dans toute la mesure du possible, l’assureur déterminera les quotes-parts de primes afférentes aux différents éléments d’équipement et parties de l’immeuble en fonction de la spécialisation des charges. A défaut, l’ensemble de la prime sera porté en charges générales et supporté à ce titre par tous les copropriétaires « , que le principe posé par le règlement de copropriété ne consiste donc pas en un principe de solidarité entre tous les copropriétaires, mais en un principe de spécialisation des charges, et qu’en conséquence, la répartition de cette charge en clés 10 et 11 n’est pas contraire au règlement de copropriété ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’assureur avait déterminé les quote-parts de primes afférentes aux différents éléments d’équipement et parties de l’immeuble en fonction de la spécialisation des charges, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer les deuxième, troisième et quatrième branches du moyen qui ne sont pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a condamné la SCI Solferino à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 14 356, 04 euros correspondant aux charges arrêtées au 1er février 2006 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur les sommes de 8 504, 45 euros et de 2 054, 72 euros, et du 7 février 2006 sur le surplus, et une somme de 13 662, 37 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er février 2006 au 3 décembre 2007 avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2007 à hauteur de 4 885, 57 euros et du 4 décembre 2007 pour le surplus, l’arrêt rendu le 18 février 2013, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du… à Boulogne-Billancourt aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du… à Boulogne-Billancourt à payer à la SCI Solferino la somme de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du… à Boulogne-Billancourt ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

(…)


ECLI:FR:CCASS:2014:C300908

Décision attaquée : Cour d’appel de Versailles , du 18 février 2013

Cour de cassation, chambre civile 3

Audience publique du mardi 1 juillet 2014

N° de pourvoi: 13-16282

Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président

Me Le Prado, SCP Spinosi et Sureau, avocat(s)


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