A l’occasion de la 26ème vague de l’Observatoire Francilien des prix de l’immobilier, la FNAIM Paris Ile de France a présenté les quelques enseignements majeurs de l’année 2012.
Premier enseignement, Paris intramuros n’est plus la référence unique en termes d’immobilier, remplacé ces dernières années par le « Paris métropolitain ». Desservie par les lignes de métro, cette zone fait doubler Paris en termes de superficie : on passe de 105 à 234 km2. Les transports sont progressivement devenus la référence pertinente en termes de localisation des logements. Par exemple, les prix de communes comme Boulogne/Montrouge rejoignent ceux de Vincennes/Sant Mandé…ou encore du 13ème arrondissement, preuve que les acheteurs ont intégré la petite couronne comme un « 21ème arrondissement » de Paris.
Deuxième enseignement, la petite couronne, comme Paris, connait une pénurie de logements familiaux. Des communes, comme Saint Ouen, Pantin et Bagnolet, proposent des appartements de 1 à 3 pièces proportionnellement moins chers que Les Lilas et Le Pré Saint Gervais. Or, pour les 4 pièces, toutes ces communes sont au même niveau de prix, témoignant ainsi de la pénurie de 4 pièces à Saint Ouen, Pantin et Bagnolet.
L’étude met également en valeur les différences de structures d’habitat en Ile de France : les petites surfaces (studios et 2 pièces) sont plus petites à Paris qu’en banlieue, alors que les 3 et 4 pièces sont plus petits en banlieue. Un 4 pièces construit à Paris pendant la période haussmannienne (soit 60% des immeubles) aura une surface moyenne de 120 m2. En revanche, en banlieue, où 80% des immeubles ont été construits après les années 1950, un 4 pièces totalisera en moyenne 80 m2.
Troisième enseignement, l’année 2012 accuse une baisse des volumes d’un tiers à novembre 2012. Le nombre de mandats exclusifs au 1er semestre 2012 à Paris et en Ile de France s’établit à 23%. Cette baisse par rapport aux chiffres de 2011 semble a priori modérée mais c’est en fait le décret Fillon qui a permis un rythme de ventes très soutenu sur le mois de janvier. Le second semestre 2012 vient conforter l’ampleur de la baisse. Ce recul du nombre de mandats exclusifs traduit la frilosité des particuliers qui retiennent leur vente dans l’attente notamment de nouvelles lois fiscales.
A Paris, au 1er semestre 2012, 60 jours sont nécessaires à la vente d’un produit immobilier soit un délai équivalent à celui du second semestre 2011. Le blocage est avéré pour les primo-accédants et amplifié par la suppression effective du PTZ. Le marché parisien, désormais essentiellement un marché de renouvellement, est entré dans une logique de cercle vicieux : peu confiants, les acquéreurs sont de moins en moins mobiles, en dépit de taux de crédits historiquement bas. Ils préfèrent différer leur vente, ainsi que leur futur achat.
Signe d’une confirmation de tendance en Ile de France, les délais de vente qui s’établissaient à 62 jours au premier semestre et à 76 jours au second semestre 2011, ont continué à progresser à 77 jours au premier semestre 2012.
Source : www.lamaisondelimmobilier.org
