La FNAIM Paris Ile de France publie son Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris à destination des professionnels, des responsables de copropriété et des consommateurs. Cet outil permet de connaître avec précision la répartition des charges de copropriété dans les immeubles de Paris.
L’observatoire des charges de copropriété du Grand Paris repose sur une méthodologie refondée et rigoureuse. En se basant uniquement sur des données comptables et non sur du déclaratif, les chiffres présentés reposent sur des critères objectifs, transparents, vérifiables et opposables. « Les données analysées proviennent directement des données comptables validées par les Assemblées générales et dont l’anonymat comme la provenance sont garanties par un huissier de justice, Maître Vittu. Les charges sont remontées automatiquement via les logiciels de gestion des syndics de copropriété. L’observatoire présentent actuellement 1.776 immeubles, soit 39.748 lots », souligne Pierre-Hervé LETURMY, Administrateur et Secrétaire Général de la Chambre FNAIM Paris-Ile de France.
Le calcul des charges est présenté en masses, par lot et au mètre carré assuré. Les parties communes qui contribuent à la valeur totale d’un immeuble et à sa spécificité sont donc également prises en compte. Cette édition 2013 reprend donc la méthodologie précédemment élaborée par la FNAIM Paris Ile de France tout en perfectionnant les remontées des données via un partenariat étroit avec les éditeurs de logiciels de gestion et en accroissant le volume de données recueillies.
« Cet observatoire a pour objectif de devenir un véritable indice des charges. La difficulté dans ce type d’outils est d’assurer une fiabilité totale de l’échantillon interrogé dans le temps car l’on se base le plus souvent sur du déclaratif. C’est un problème si ce n’est pas les mêmes syndics qui répondent tous les ans ou si ce n’est pas les mêmes immeubles que l’on compare. C’est pourquoi nous avons mis au point ce premier observatoire du genre « pur comptable » », commente Pierre-Hervé LETURMY.
« La société Gercop a développé des passerelles pour extraire directement des logiciels des syndics adhérents de la FNAIM Paris Ile-de-France, les données comptables utiles à l’analyse des postes de charges des immeubles. Nous avons ainsi collectés les données des comptes de classe 6 et de l’annexe 3 issue de la comptabilité approuvée tous les ans en assemblée générale des copropriétaires. La difficulté a été de rendre compréhensible l’extraction de ces données extracomptable afin d’établir des ratios correspondant aux poids relatifs des différents postes de comptabilité. Cette démarche est apprécié de nos clients syndics professionnels car ils possèdent aujourd’hui un outil fiable de pilotage et de ‘reporting’ dans le temps pour justifier de leur travail auprès des copropriétaires et accompagner au mieux l’amélioration des performances énergétiques des immeubles », explique Jacques Bigand, Président du groupe Gercop, éditeur de logiciels, de solutions Internet et de services pour les professionnels de l’immobilier.
Cet outil tient compte de la complexité du marché immobilier qui ne permet pas toujours de comparer avec précision des biens de nature différente. Trois types d’immeubles sont retenus pour l’analyse : Haussmanniens (68,7% de l’échantillon), immeubles postérieurs à 1960 (18%) et les immeubles intermédiaires construits entre 1918 et 1960 (13,25%). A noter que 60,6% des immeubles Haussmanniens ont plus de 25 lots alors que cette proportion atteint 70% pour les immeubles parisiens construits entre 1918 et 1960 et 85% pour les immeubles postérieurs à 1960.
« En période de crise économique où chaque consommateur est confronté à des arbitrages constants concernant ses dépenses, il est essentiel de pouvoir analyser ses charges de copropriété en toute transparence avec l’aide de son syndic de copropriété. Les syndics de copropriété de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France peuvent ainsi comparer les charges des immeubles dont ils sont syndic par rapport à celles des immeubles similaires (taille, localisation, équipement collectif) et de typologie identique. Ils disposent d’un véritable outil de gestion des copropriétés pour repérer des sources d’économie de charges au bénéfice de leurs clients », explique Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM Paris Ile-de-France.
La répartition des charges par grands postes et par type d’immeuble
Sur cette base, au global, on constate que, sur Paris, les charges sont de 2.167,54 euros par lot et de 32,90 euros/m². Le niveau d’équipements et de services présents dans un immeuble et la surface de chacun des lots composant l’immeuble sont des facteurs déterminants dans le volume des charges de la copropriété. Il faut donc prendre en compte les deux ratios (lot et m² assuré) pour établir une analyse pertinente.
Chauffage collectif
Présent dans 30,5% des immeubles de Paris (24% dans les immeubles Haussmanniens, 38% des immeubles construits entre 1918 et 1960, et 50% des immeubles postérieurs à 1960), le chauffage collectif représente une charge moyenne de 720 euros par lot (soit 6,20 euros /m² en moyenne).
Ascenseur
Alors que 74% des immeubles Haussmanniens possèdent un ascenseur contre 55% des immeubles Parisiens construits entre 1918 et 1960 et 81% des immeubles postérieurs à 1960, les charges liées à l’ascenseur représentent en moyenne 182,85 euros par lot (soit 2 euro/m²).
Assurance
L’assurance représente en moyenne 150,26 euros par lot soit 1,64 euro/m² assuré.
Entretien
En moyenne, 30% des immeubles parisiens bénéficient de la présence d’un gardien, 20% recourent à un employé d’immeuble et 50% à des sociétés extérieures. La part du gardien représente en moyenne 970 euros par lot, soit 13,10 euros/ m².
Honoraires de syndic
Les charges liées atteignent en moyenne 155,20 euros par lots (soit 1,70 euros/m²).
« Une nouvelle diffusion des résultats de l’observatoire est prévue en mai 2014 avec une fréquence de présentation tous les six mois. Celle-ci intégrera la petite et la grande couronne ainsi qu’une analyse par département et arrondissement. Il sera créé un indice des charges de copropriété du Grand Paris en 2014. L’observatoire est disponible sur le site www.lamaisondelimmobilier.org », conclut Gilles Ricour de Bourgies.
Source : www.lamaisondelimmobilier.org
