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Copropriété

Nullité d’une clause réputée non écrite du règlement de copropriété

Une clause du règlement de copropriété donnait tout pouvoir au syndic pour régulariser une convention d’occupation précaire sur un local, partie commune, pour une durée maximum de 10 ans. La cour d’appel en a exactement déduit que cette clause, qui avait pour effet de priver par avance l’assemblée générale des pouvoirs de disposition et d’administration sur les parties communes concernées qui tenait des règles d’ordre public des articles 17, 26 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, devait être réputée non écrite par application de l’article 43, alinéa 1, de cette même loi.

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

 

Sur le moyen unique :

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 27 septembre 2007), que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Debussy, 110 rue Petit à Paris (le syndicat) a assigné la société Jesta Fontainebleau (la société Jesta) pour voir déclarer non écrit l’article 207 du règlement de copropriété et la voir condamner sous astreinte à libérer un local, partie commune, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts et d’une indemnité d’occupation ;

 

Attendu que la société Jesta fait grief à l’arrêt de réputer non écrit l’article 207 du règlement de copropriété, alors, selon le moyen, que le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle entre les copropriétaires, peut légalement prévoir la cession future d’un lot commun au bénéfice d’un copropriétaire, la cession étant alors décidée dès l’établissement du règlement de copropriété, de sorte qu’elle ne porte pas atteinte aux pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, et étant conclue non par le propriétaire originaire de l’immeuble, mais par le syndicat des copropriétaires ; qu’en décidant néanmoins que l’article 207 du règlement de copropriété, donnant tous pouvoirs au syndic pour régulariser la vente, d’ores et déjà décidée, d’un lot commun au bénéfice de la société Jesta avait eu pour effet de priver par avance l’assemblée générale des copropriétaires de ses pouvoirs de disposition sur une partie commune, pour en déduire qu’elle était réputée non écrite, la cour d’appel a violé les articles 1, 8, 14, 26 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

 

Mais attendu qu’ayant par motifs propres et adoptés relevé que l’article 207 du règlement de copropriété donnait tout pouvoir au syndic pour régulariser à première demande de la société Jesta et à son profit une convention d’occupation précaire sur un local, partie commune, pour une durée dont le terme maximum de 10 ans était indiqué, moyennant une redevance annuelle déterminable ou lui vendre dans ce même délai ce local pour un prix ferme et définitif, et retenu que cette société ne pouvait soutenir que la clause contenait à son profit aliénation définitive alors que le règlement de copropriété avait été établi avant la mise en copropriété de l’immeuble à une époque où elle en était la seule propriétaire, la cour d’appel en a exactement déduit que cette clause, qui avait pour effet de priver par avance l’assemblée générale des pouvoirs de disposition et d’administration sur les parties communes concernées qu’elle tenait des règles d’ordre public des articles 17, 26 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, devait être réputée non écrite par application de l’article 43, alinéa 1, de cette même loi ;

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Jesta Fontainebleau aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Jesta Fontainebleau à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Debussy la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Jesta Fontainebleau ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille neuf.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils pour la société Jesta Fontainebleau,

 

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir réputé non écrit l’article 207 du règlement de copropriété de l’immeuble DEBUSSY sis 110 rue Petit, à PARIS, d’avoir condamné la Société JESTA FONTAINEBLEAU à libérer ou à faire libérer de tous occupants de son chef le local, parties communes, situés au rez-de-chaussée de l’immeuble, entre le lot 36002 et les lots 36004, 36006 et 36007, d’une superficie approximative de 298 m2, sous astreinte de 400 euros par jour de retard commençant à courir trois mois après la signification de la décision, de l’avoir condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 76.000 euros à titre de dommages-intérêts pour la période du 1er avril 2000 au 30 juin 2003 et de l’avoir condamnée, au profit de celui-ci, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2.000 euros à compter du l’ juillet 2003 et jusqu’à complète libération du local ;

 

AUX MOTIFS QUE les moyens soutenus par l’appelante ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ; qu’il convient seulement de souligner que dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, seule l’assemblée générale des copropriétaires a qualité pour louer ou aliéner des parties communes; que toute clause d’un règlement de copropriété contraire à ces dispositions doit être réputée non écrite ; que l’article 207 du règlement de copropriété, retranscrit intégralement dans les motifs du jugement entrepris, donne tous pouvoirs au syndic pour régulariser à première demande de la Société JESTA FONTAINEBLEAU et à son profit une convention d’occupation précaire pour une durée dont le terme maximum (dix ans) est indiqué sur un local, partie commune, moyennant une redevance mensuelle déterminable ou pour lui vendre (dans le même délai maximum de dix ans) ce local à un prix déterminé, ferme et définitif (nonobstant les fluctuations du marché immobilier sur une aussi vaste période) ; qu’une telle clause a pour effet de priver par avance l’assemblée générale des copropriétaires de ses pouvoirs de disposition et d’administration sur une partie commune ; que le règlement de copropriété a été établi avant la mise en copropriété de l’immeuble à une époque où la Société JESTA FONTAINEBLEAU en était la seule propriétaire ; qu’elle ne pouvait se vendre à elle-même une chose lui appartenant ; que la Société JESTA FONTAINEBLEAU occupe sans bourse déliée et sans titre une partie commune ; qu’il convient d’approuver le premier juge qui l’a condamnée à libérer les lieux sous astreinte ;

ALORS QUE le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle entre les copropriétaires, peut légalement prévoir la cession future d’un lot commun au bénéfice d’un copropriétaire, la cession étant alors décidée dès l’établissement du règlement de copropriété, de sorte qu’elle ne porte pas atteinte aux pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, et étant conclue non par le propriétaire originaire de l’immeuble, mais par le syndicat des copropriétaires ; qu’en décidant néanmoins que l’article 207 du règlement de copropriété, donnant tous pouvoirs au syndic pour régulariser la vente, d’ores et déjà décidée, d’un lot commun au bénéfice de la Société JESTA avait eu pour effet de priver par avance l’assemblée générale des copropriétaires de ses pouvoirs de disposition sur une partie commune, pour en déduire qu’elle était réputée non écrite, la Cour d’appel a violé les articles 1, 8, 14, 26 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

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Décision attaquée : Cour d’appel de Paris du 27 septembre 2007

 

Source : http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000020256780&fastReqId=1485017419&fastPos=1

 

Cour de cassation, chambre civile 3

Audience publique du mercredi 11 février 2009

N° de pourvoi: 07-21318 (Rejet)

M. Weber (président), président

SCP Defrenois et Levis, SCP Richard, avocat(s)

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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