Le marché 2012 a vécu sans mesure incitative, le durcissement de la fiscalité et la multiplication d’annonces de réformes ont accéléré l’attentisme. Dans ce contexte, les transactions sont devenues plus compliquées et les prix ont fait de la résistance, soutenus par « l’effet qualité ».
La demande : un recul important se confirme
Un acquéreur sur cinq a disparu. Les primo-accédants sont les plus absents avec une baisse qui s’échelonne de -16 à -50 % selon les secteurs. Les secundo-accédants restent actifs, ils représentent toujours au minimum 50% de la demande. Les investisseurs font leurs comptes et se désengagent lorsque le taux de rentabilité de 4-5 % nets avant impôt n’est pas atteignable.
« On constate un réel changement du comportement des acquéreurs. Ils comparent davantage les biens, que ce soit leur qualité ou leur prix. Ils suivent régulièrement l’évolution des prix, à travers Internet et les autres médias et ne visitent un bien que si le prix correspond avec ce qu’ils savent du marché. Ils multiplient les visites avant de formuler une offre concrète et se rétractent plus régulièrement après signature du compromis », indique Elix Rizkallah, Président de Laforêt.
L’offre : un comportement de plus en plus rationnel pour les vendeurs
Le stock de biens à la vente se maintient à son niveau le plus bas depuis 2 ans. L’augmentation des biens à la vente à Paris et en région parisienne compense la baisse de -1 % observée en régions et concerne principalement des petits volumes. Plus que jamais, les mises en vente se font par nécessité : séparation, succession, mutation. Les incertitudes économiques freinent les projets immobiliers et en l’attente de meilleures perspectives, certaines mises en vente se transforment en location.
Les transactions : un ralentissement significatif
Le recul des ventes annoncé pour l’année 2012 a bien eu lieu, se traduisant par une baisse de -12%. Sans incitation fiscale, ni mesure d’aide, le marche n’a pas pu produire le traditionnel rebond au second semestre. Les principales causes de cette chute du volume de transactions sont : la baisse de la demande, une offre toujours insuffisante qui tarde à se reconstituer, des vendeurs qui restent sur leurs positions, basées sur des prix élevés, des acquéreurs qui veulent éviter les prêts relais (et donc la nécessité de vendre avant d’acheter) et enfin le durcissement des conditions d’accès aux prêts immobiliers.
Les prix au m2 : la baisse a démarré
Dans les grandes villes, les prix résistent et ont parfois pu augmenter. À Paris, la baisse du prix au m2 s’amorce de façon timide mais dans les secteurs les moins recherchés, on a enregistré des baisses pouvant aller jusqu’à -10%. Hors Paris, l’Ile de France a vu ses prix se maintenir en petite couronne qui reste attractive et constitue donc un marché de report pour les acquéreurs n’ayant pas trouvé d’offre à leur mesure dans Paris intra-muros. En région, la baisse des prix est plus franche, ainsi dans les zones rurales, il n’est pas rare d’observer des baisses de 15 à 20%. « Malgré la tendance baissière, les vendeurs sont peu enclins à diminuer leur prix, influencés notamment par les dernières années à la hausse, continuant d’espérer une plus-value maximum. De plus, la part importante des biens de qualité continue de soutenir les prix », souligne Elix Rizkallah.
Les délais de vente : plus de 3 mois
Il faut désormais compter, en moyenne, 3 mois et demie pour vendre son bien immobilier en France. On observe toujours des écarts importants entre Paris, qui passe à 2 mois (64 jours) et les régions où les délais atteignent en moyenne, le double, soit 4 mois (114 jours).
L’écart de prix entre le prix affiché et le prix vendu : les négociations s’amplifient
Les négociations entre vendeurs et acquéreurs augmentent sensiblement. Dans le détail, un grand écart s’installe entre les coeurs de grandes villes où les appartements se négocient de 2 à 4% et les secteurs plus ruraux où le marché des maisons amène les vendeurs à concéder parfois 20% par rapport au prix de mise en vente de leur bien. « La tendance des prix à la baisse joue ainsi en faveur des acquéreurs qui font des propositions nettement plus basses que ce qu’attendent les vendeurs. Ainsi, bien qu’ils conçoivent toujours l’achat immobilier comme une valeur sûre dans une logique d’investissement à long terme, leur crainte d’une revente éventuelle à perte à court terme incite les acquéreurs à la prudence », explique Elix Rizkallah.
« En 2013, le marché de l’immobilier ancien va rester tendu. Dans le contexte que nous connaissons et malgré un déficit structurel de logements, la tension de certains marchés locaux, la baisse des prix pourrait dépasser 5%. Une franche baisse des prix contribuera à faciliter les projets actifs et soutiendra le volume des ventes qui devrait se maintenir à un niveau similaire à celui de 2012 », conclut-t-il.
« Les prix bleus » : faire prendre conscience aux vendeurs de la réalité du marché L’offre « Prix bleus » consiste en une remise à niveau des prix des biens qui ne se vendent pas. Elle met en avant une sélection de biens dont le prix de mise en vente a été revu et corrigé pour faciliter les transactions et être ainsi au plus près des valeurs observées sur le marché et par extension, des attentes des acquéreurs. Testés en 2012, les « Prix Bleus » ont permis de réaliser des baisses moyennes de 16 000€ par bien. Également mise en place sur laforet.com, où 12% des 50.000 biens disponibles ont été affichés « Prix Bleus », la formule va être nettement promue au sein du Réseau, compte tenu de ses premiers résultats encourageants et du réalisme qu‘elle peut apporter au marché tel qu’il devrait être en 2013. |
Source : www.laforet.com
