Loi de 1965 relative à la gestion des copropriétés : les propositions de la FNAIM et de l’UNIS

Loi de 1965 relative à la gestion des copropriétés : les propositions de la FNAIM et de l’UNIS

La FNAIM et l’UNIS se mobilisent dans le cadre des premières concertations sur le futur projet de loi « Logement et urbanisme ». Celle-ci a pour ambition de réformer, notamment, la loi de 1965 relative à la gestion des copropriétés.

A l’issue de nombreuses séances de travail, la FNAIM et l’UNIS ont émis des propositions relatives aux évolutions législatives et réglementaires susceptibles de satisfaire les aspirations des consommateurs tout en confortant la compétence des professionnels. Ces propositions définissent clairement les impacts de la loi et les recommandations des deux organisations professionnelles.

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Les comptes bancaires des syndicats de copropriétés

Les syndicats des professions immobilières souhaitent laisser la faculté aux syndicats de copropriétaires de dispenser le syndic professionnel détenteur d’une carte professionnelle de la loi Hoguet portant la mention « S » d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé. Dans ce cas, les copropriétés fonctionneront avec le compte unique « copropriétés », distinct du compte professionnel «cabinet». Les établissements bancaires seront donc obligés de doter les comptes uniques « copropriétés » de sous-comptes individualisés par syndicat de copropriété, assortis de relevés spécifiques.

De plus, il est nécessaire de renforcer le rôle de vérification des établissements bancaires teneurs de comptes « copropriétés » en interdisant toute convention de fusion ou de compensation entre les différents comptes. Le syndic pourra conserver la possibilité de placer les fonds mandants représentés sur le compte unique et de percevoir les intérêts financiers.

La garantie financière

Les professionnels soulignent l’importance du renforcement du rôle des garants financiers loi Hoguet afin de sécuriser les fonds des copropriétaires. En effet, seuls les garants financiers ayant mis en place des procédures de contrôles internes, au moyen d’un référentiel unique, agréé et commun à tous les garants, seraient habilités par l’autorité de contrôle prudentiel à garantir des fonds mandants. Chaque garant serait tenu de produire chaque année un rapport des audits réalisés au sein des cabinets immobiliers à chacune de ces institutions.

L’extranet des copropriétés

Par ailleurs, le renforcement de la transparence sur la comptabilité des copropriétés pourrait s’exercer par la mise en place obligatoire d’accès à des extranets «Syndicats de copropriétaires», accessibles 7 jours sur 7 et 24 heures sur 24, à l’instar des extranets des banques. Ce service permettrait à chaque copropriétaire d’un syndicat, en toute transparence, d’accéder aux documents propres à l’immeuble dans lequel il est propriétaire d’un lot.

En complément de l’accès « Extranet copropriété syndicat de copropriétaires», chaque membre du conseil syndical d’une copropriété, gérée par un professionnel de l’immobilier, aurait un accès privilégié à un Extranet «Conseil Syndical». De plus, il sera demandé aux syndics professionnels de produire chaque année aux conseils syndicaux « une attestation de pointe » établie par un expert comptable selon un modèle préétabli.

Au titre de prestations individuelles, qui pourraient être librement souscrites par chaque copropriétaire pris individuellement, les professionnels de l’immobilier proposent de compléter les services offerts par les Extranets obligatoires, par un service personnalisé en ligne.

La carte professionnelle des syndics de copropriété

Compte tenu des spécificités liées à l’activité de syndic professionnel, le renforcement de l’accès à cette profession paraît justifié. Un salarié qui pendant dix ans aurait travaillé dans un service de gérance locative ne peut pas être considéré comme présentant des acquis suffisants pour accéder au statut de syndic professionnel de copropriétés. Par conséquent, il est nécessaire de relever le niveau de compétence et distinguer les détenteurs de cartes professionnelles habilités à gérer des immeubles soumis au statut de la copropriété en créant une troisième carte portant la mention «Syndic d’immeubles » ou « Carte S ».

Quel que soit le prérequis, qui en tout état de cause doit être relevé quelle que soit l’activité de la loi Hoguet ambitionnée : la délivrance de la carte « Syndic d’immeubles » ou « Carte S » ne serait délivrée que si les prérequis sont complétés par un stage d’intégration initiale à l’activité de syndic, sanctionné par la remise d’un livret. Ce stage d’intégration permettrait aux futurs syndics professionnels de compléter leur formation initiale par les spécificités de ce métier, notamment par la maîtrise des règles comptables spécifiques aux syndicats de copropriétés.

Les mesures de prévention pour les copropriétés en danger

Il est proposé de modifier les articles 29-1 A et 29-1 B de la loi de 1965. Il s’agit tout d’abord d’élargir le seuil des 25% d’impayés utile au déclenchement de la procédure préventive aux avances sur les fonds destinés à constituer des réserves. « Lorsque à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles comprenant les avances et les provisions des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. »

Une fois le mandataire ad hoc missionné, la loi permet au juge d’imputer ses honoraires. Ainsi rien ne justifie de faire supporter les honoraires du mandataire ad hoc par le syndic de l’immeuble qui administre l’immeuble au moment de son intervention.

Par ailleurs, le système actuel conduit les juges à désigner comme administrateur provisoire un administrateur judiciaire. Il serait plus judicieux que l’administration provisoire d’un syndicat de copropriétaires soit aussi confiée à des syndics professionnels régis par les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Pour cette mission, le syndic professionnel serait choisi sur une liste établie par la Cour d’appel après vérification d’une « compétence avérée ». La compétence avérée résulterait de la carte professionnelle portant la mention « S » délivrée dans les conditions posées par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 à un syndic professionnel qui pourrait justifier, en outre, avoir une expérience professionnelle des copropriétés dégradées, ou avoir suivi un stage de formation dédié au traitement des copropriétés en difficulté.

Sources : www.fnaim.fr et www.unis-immo.fr

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