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Loi Carrez : la mezzanine ne pouvait être incluse dans la surface habitable

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Au vu des constatations la mezzanine, qui n’avait pas d’existence juridique, ne pouvait ni être indiquée et prise en compte par la société ATELIERS, LOFT et Associés ni incluse dans l’acte reçu par M. B, alors surtout qu’elle ne figure pas dans la description du lot au règlement de copropriété dont l’acte de vente n’est que le reflet ; qu’en outre, ainsi que l’avait expliqué l’architecte, elle ne pouvait être incluse dans la surface habitable, que ce soit au regard des règles d’urbanisme comme il l’expose, ou de celles résultant de la loi du 10 juill. 1965 du fait de son insuffisante hauteur sous plafond.


COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 1

ARRET DU 05 JUIN 2012

(no 169, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/24914

 

Décision déférée à la Cour :

jugement du 9 novembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG no 09/04889

 

 

APPELANT

 

Monsieur Sten Mickael X…

75014 PARIS

Représenté par la SCP GALLAND – VIGNES (Me Marie-catherine VIGNES) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0010)

Assisté par Me Johanne ZAKINE (avocat au barreau de PARIS, toque : P0145)

 

 

INTIMES

 

S.A.R.L. ATELIERS LOFT ET ASSOCIES

21, rue Greneta

75002 PARIS

Représentée par Me Sylvie CHARDIN (avocat au barreau de PARIS, toque : B0718)

Assistée par Me Sophie DUBY (avocat au barreau de PARIS, toque : D1098)

 

Monsieur Patrick B…

94200 IVRY SUR SEINE

Représenté par la SCP BAECHLIN (Me Jeanne BAECHLIN) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0034)

Assisté par Me Valérie de HAUTECLOQUE (avocat au barreau de PARIS, toque : D 848)

 

COMPOSITION DE LA COUR :

 

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 mai 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Mme Brigitte HORBETTE, Conseiller faisant fonction de Président, entendu en son rapport, en présence de Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller

 

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

 

Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller faisant fonction de Président

 

Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller

Madame Marguerite-Marie MARION, conseiller venu d’une autre chambre pour compléter la cour en application de l’ordonnance de roulement portant organisation des services de la cour d’appel de Paris à compter du 2 janvier 2012, de l’article R 312-3 du Code de l’organisation judiciaire et en remplacement d’un membre de cette chambre dûment empêché

 

Greffier, lors des débats : Madame Noëlle KLEIN

 

ARRET :

 

– contradictoire

– rendu publiquement par Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller faisant fonction de Président

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé en l’empêchement du président par Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller faisant fonction de Président et par Mme Noëlle KLEIN, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

**********

 

M. X…, qui a été condamné par arrêt devenu définitif du 20 septembre 2007 à reverser aux acquéreurs de son bien immobilier la somme de 54 166,50 €, outre des intérêts et leur capitalisation, en compensation de la moindre surface vendue tenant à une mezzanine, recherche la responsabilité de M. B…, notaire ayant reçu l’acte de vente, et de la société ATELIERS, LOFT et Associés, agent immobilier ayant proposé ladite vente, aux motifs de leurs manquements à leurs devoirs de conseil pour ne pas avoir attiré son attention sur l’impossibilité d’inclure une mezzanine dans la surface des locaux mesurée conformément à la loi dite « Carrez » et n’avoir pas relevé la contradiction existant dans leur description entre divers documents.

 

Par jugement du 9 novembre 2010, le tribunal de grande instance de Créteil l’a débouté de ses demandes et condamné à payer tant à M. B… qu’à la société ATELIERS, LOFT et Associés la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

 

CECI ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

 

Vu l’appel de ce jugement par M. X… en date du 24 décembre 2010,

 

Vu ses dernières conclusions déposées le 16 mars 2012 selon lesquelles, poursuivant l’infirmation du jugement, il sollicite la condamnation in solidum de M. B… et de la société ATELIERS, LOFT et Associés à lui payer les sommes de :

54 166,50 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2004 et capitalisation de ces intérêts à compter du 22 mai 2007, et de 1 500 €, correspondant aux condamnations prononcées par le tribunal et la cour d’appel de Paris,

2 500 € correspondant aux indemnités de procédure prononcées par l’arrêt de rejet rendu le 16 décembre 2008 par la Cour de cassation,

5 000 € représentant une indemnité forfaitaire pour les frais et honoraires qu’il a dû assumer dans les procédures l’ayant opposé aux époux C…, ses acquéreurs,

8 000 € pour le préjudice moral né des tracas judiciaires qu’il a subis,

5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

 

Vu les dernières conclusions déposées le 2 avril 2012 par lesquelles M. B… demande la confirmation du jugement et le débouté de M. X…, faute pour lui de démontrer l’existence d’une faute et d’un préjudice en lien causal avec cette faute, et de le condamner à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

 

Vu les dernières conclusions déposées le 2 avril 2012 aux termes desquelles la société ATELIERS, LOFT & ASSOCIÉS prie la cour de confirmer le jugement et de condamner M. X… à lui payer la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

 

SUR CE,

 

Considérant qu’au soutien de son appel M. X… fait essentiellement valoir que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, la mezzanine, dont il avait fait la construction en transformant le local d’activité en local d’habitation, avait été mentionnée dans une attestation de superficie, faite à son initiative, qui était annexée à l’acte de vente et en faisait donc une partie intégrante, que si elle n’a pas été mentionnée dans sa demande de permis de construire c’est uniquement parce que, diminuant la hauteur sous plafond, elle ne pouvait alors plus être prise en compte dans la superficie « loi Carrez », que ce lot no37 a donc été vendu pour une surface totale de 180,01 m² incluant la mezzanine pour 34,09 m², que les acquéreurs ont utilisé le fait que les plans annexés à la demande de permis de construire mentionnaient une surface de 150 m² pour introduire leur action en diminution de prix et que l’arrêt de 2007 a estimé, au vu du règlement de copropriété, de l’acte et du permis, qu’il n’avait pas vendu une mezzanine ; que le notaire, comme l’agent immobilier, auraient dû appeler son attention sur le fait que, au regard des contradictions existant entre ces différents documents, il ne lui était pas possible d’inclure la mezzanine dans la superficie vendue, ces contradictions portant tout autant sur la situation du bien désigné à des étages différents que sur la différence de surface entre l’acte par lequel il a acquis et celui par lequel il vend ; qu’il proteste contre les propos de l’agent immobilier visant à le discréditer et souligne sa carence relative à l’absence de conseil fourni sur l’impossibilité d’inclure la mezzanine, dont il n’a pas fait mention dans l’annonce de vente et dont il n’a pas mentionné la surface ;

 

Que pour s’y opposer M. B… soutient, pour l’essentiel, qu’il a rempli complètement son devoir de conseil ayant même suggéré de différer la vente dans l’attente du permis de modification de l’affectation du lot concerné et que les parties ont refusé, que M. X… est seul à l’origine du changement de surface mentionné, ayant fourni une surface différente lors de la vente et de la demande de permis de construire et qu’il est à l’origine de la mezzanine qui n’apparaît dans aucun des actes antérieurs concernant ce lot no37, contrairement à d’autres lots acquis par le même M. X… dans la même copropriété, qu’il n’existe pas de différences d’étages au vu du règlement de copropriété ; qu’il conteste également l’existence d’un lien de causalité et d’un préjudice, l’action conduite par les acquéreurs étant en restitution pour moindre mesure et non en indemnisation ;

 

Que la société ATELIERS LOFT & ASSOCIÉS fait principalement valoir que M. X… est un professionnel de l’immobilier, assisté régulièrement d’un architecte et d’un cabinet mandaté pour les mesurages conformes à la loi Carrez, qu’en vue de la vente, visitant les lieux, elle a constaté l’existence d’une mezzanine, demandé les actes en faisant mention et découvert qu’aucun n’en fait état car il s’agit d’un local d’activité et non d’habitation, raison pour laquelle un permis était demandé, que M. X… a obtenu par supercherie en jouant sur les hauteurs sous plafond, qu’il ne peut, sans s’enrichir indûment, demander le montant des condamnations qu’il a légitimement subies alors qu’il ne démontre aucune faute qui lui soit imputable, car elle a mis en vente un bien sans mezzanine, ni n’atteste d’un préjudice qui ne pourrait consister que dans le fait de ne pas recevoir la contrepartie financière de quelque chose d’inexistant ;

 

Considérant que, saisie de la demande en réduction du prix de vente par les acquéreurs de ce bien, cette cour a, par arrêt devenu définitif à la suite du rejet du pourvoi formé contre lui par M. X…, dit que la superficie privative au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 devait s’entendre de celle résultant de « la désignation des lots telle qu’elle résulte du règlement de copropriété »et que la désignation du lot no37, en litige, qui a été reproduite dudit règlement par le notaire, « ne fait pas état d’une mezzanine », qu’elle a également attesté que la mezzanine « n’est pas davantage indiquée dans l’acte de vente » et qu’elle n’a « pas non plus été précisée par M. X… dans sa demande de permis de construire », relevant que l’attestation de superficie qu’il a versée ne la décrit pas plus comme telle ; que la cour, qui n’était pas saisie de la responsabilité du notaire, a néanmoins retenu que ce dernier avait reproduit la description du lot telle qu’elle figure dans le règlement de copropriété ;

 

Qu’il en ressort que M. X… est particulièrement mal fondé à soulever de nouveau l’incidence de la présence de la mezzanine dans le lot vendu pour tenter de faire supporter par le notaire instrumentaire ou l’agent immobilier ayant proposé le bien à la vente, les conséquences de la réduction de prix ordonnée par l’arrêt du 20 septembre 2007, ci-dessus décrit, qui, dans une motivation ferme, a jugé que cette mezzanine, qui n’a pas d’existence juridique reconnue, ne pouvait être prise en compte dans le calcul de la surface du lot ; qu’il convient de relever également que la description du lot, faite par M. X… sans l’intervention du notaire à ce stade, lors de la conclusion de son mandat de vente à la société ATELIERS, LOFT et Associés, est « Entrée, séjour, cuisine ouverte, 2 chambres, bureau, SdeB » omettant de parler de mezzanine alors qu’il n’est pas contesté que cette société avait visité le bien, vu la présence de cette partie, mais ne pouvait l’inclure, ainsi qu’elle l’expose sans être contredite, sans le permis de construire afférent que le vendeur, auquel elle l’avait demandé, n’avait pas encore obtenu ;

 

Considérant qu’il est constant que lorsque M. X… a lui même acquis ce lot, ainsi que plusieurs autres situés dans la même copropriété et se trouvant dans le même situation juridique, il s’agissait d’un local d’activité, comme tous les autres, non destiné à l’habitation ; qu’il a sollicité l’autorisation administrative de le transformer en habitation le 30 janvier 2003 pour une surface de 150 m² après y avoir fait des travaux et en mentionnant le projet d’autres ; qu’il a obtenu le permis de construire le 22 décembre 2003, demandé le 30 juillet en versant un plan pour une surface de 150 m² sur lequel, si une mezzanine est mentionnée, elle indique une hauteur sous plafond de 1,70m ; que l’architecte ayant procédé à ces formalités a précisé à M. X…, dans une lettre du 26 avril 2007, que la surface mentionnée dans la demande de permis « a été calculée… en déduisant de la surface totale les mezzanines créées à moins de 1,80m de hauteur et représentant plus de 30 m² habitables » ; que lorsqu’il a donné mandat de vendre le 6 mai, comme au jour de la passation de la vente le13 octobre, ce permis n’avait pas été accordé ; que c’est la raison pour laquelle le notaire a mis en garde les parties, ce qui ressort clairement des documents versés, notamment de l’attestation de conseil donné ;

 

Qu’au vu de ces constatations la mezzanine, qui n’avait pas d’existence juridique, ne pouvait ni être indiquée et prise en compte par la société ATELIERS, LOFT et Associés ni incluse dans l’acte reçu par M. B…, alors surtout qu’elle ne figure pas dans la description du lot au règlement de copropriété dont l’acte de vente n’est que le reflet ; qu’en outre, ainsi que l’avait expliqué l’architecte, elle ne pouvait être incluse dans la surface habitable, que ce soit au regard des règles d’urbanisme comme il l’expose, ou de celles résultant de la loi du 10 juillet 1965 du fait de son insuffisante hauteur sous plafond ;

 

Considérant que si, conscient de la faiblesse de son argumentation, M. X…, soutient en appel que le notaire aurait dû appeler son attention sur les contradictions existant entre divers documents, relatives à l’étage de situation du lot ou à la différence des superficies entre son propre achat et la vente litigieuse, il est contredit par les faits et les actes ; qu’en effet, si l’attestation qu’il produit venant d’une société ACPF mentionne un « loft, habitation sur 2 niveaux, 5ème et 6ème étages », elle ne correspond ni au règlement de copropriété, le bâtiment n’y ayant que 3 étages, ni à la réalité puisque le 3ème et dernier étage comporte des installations techniques et des locaux d’activité, de sorte que l’acte de vente qui décrit le bien comme « situé au 3ème étage » est conforme à sa situation réelle et juridique ; que s’agissant de la différence de superficie elle ne résulte, au delà de ce qui a été précédemment rappelé, que du mesurage effectué avant la vente par la société ACPF, ci-dessus nommée, qui, tout en indiquant une surface de 180,01m², ne mentionne pas l’existence d’une mezzanine, et fait référence, comme déjà relevé, à des étages inexistants, ce qui lui enlève toute crédibilité, étant au surplus observé qu’elle porte sur un « Esc : B2 », alors que le bien se situe dans le Bâtiment A, et ne précise pas le numéro du lot, ce qui ne permet pas de savoir si ce document porte sur le lot 37 litigieux, M. X… étant propriétaire de plusieurs lots dans le même ensemble, dont certains comportent une mezzanine ;

 

Qu’il sera au demeurant rappelé que l’obligation de conseil du notaire relative à la surface du bien vendu se limite à informer les parties sur les dispositions légales et les conséquences d’un mesurage inexact, n’ayant pas à se rendre sur place pour s’assurer de la superficie ou de la consistance du bien vendu ;

 

Considérant que, pas plus qu’en première instance, M. X… n’apporte la démonstration d’une faute de la société ATELIERS, LOFT et Associés qui, comme déjà indiqué, a reçu mandat de vente pour un bien qui ne comportait pas mention d’une mezzanine, et qui, sans qu’aucun document ne contredise son affirmation, n’a jamais été mis en possession de la demande de permis de construire portant sur l’existence d’une mezzanine, le seul document dont elle ait eu connaissance consistant en la demande de transformation du local d’activité en habitation qui porte sur une surface de 150 m² ; que les documents établis à l’occasion de son mandat par la société ATELIERS, LOFT et Associés sont parfaitement concordants entre eux en ce que tous se réfèrent à la surface habitable du bien sans mentionner une mezzanine qui ne pouvait entrer en considération ; que si, pour les besoins de la cause, l’appelant fait désormais valoir qu’il incombait à l’agent immobilier d’attirer son attention sur le fait que la mezzanine ne pouvait être incluse dans la surface vendue, il ne peut, sans mauvaise foi, déjà soulignée par l’arrêt du 20 septembre 2007, ci-avant cité, lui reprocher d’avoir respecté la loi et de n’avoir pas participé à ses manoeuvres visant à tenter de vendre une surface qui ne le pouvait pas, ne lui ayant, alors, fourni aucun des documents administratifs qui pouvaient le permettre ;

 

Considérant en définitive que, pour ces motifs, joints à ceux non contraires du tribunal, et le surplus des développements de M. X… n’ayant que la valeur d’arguments et devenant, dès lors, inopérants, en ce compris ses explications pour le moins confuses et empreintes de duplicité concernant le besoin de déplacement de la mezzanine pour justifier les différences de surface entre permis de construire et autres documents, le jugement ne peut qu’être confirmé ;

 

Considérant que les circonstances légitiment l’octroi, à M. B… et à la société ATELIERS, LOFT et Associés , d’indemnités procédurales dans la mesure précisée au dispositif ;

 

PAR CES MOTIFS,

 

Confirme le jugement,

 

Condamne M. X… à payer à M. B… et à la société ATELIERS, LOFT et Associés la somme de 5 000 € (cinq mille euros) chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

 

LE GREFFIER /LE PRÉSIDENT


Cour d’appel de Paris, pôle 2 – chambre 1 
Audience publique du mardi 5 juin 2012 
N° de RG: 10/24914
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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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