La loi ALUR a instauré en complément du fonds travaux l’obligation de mettre à l’ordre du jour des assemblées générales de copropriété, le vote d’un audit global (DTG) permettant de connaître l’état du bâti et des équipements, et de définir un plan pluriannuel de travaux.
Un nouveau diagnostic sur le bâti de la copropriété est créé par la loi Accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR). Ce diagnostic comporte l’examen de la situation patrimoniale de l’immeuble et une projection sur les dix années à venir des éventuels travaux nécessaires. Le diagnostic doit permettre aux copropriétaires de connaître la situation générale de l’immeuble et d’envisager d’éventuels travaux.
A compter du 1er janvier 2017, tout immeuble de plus de dix ans mis en copropriété (CCH : L.731-4) ou tout immeuble en copropriété, à destination partielle ou totale d’habitation (CCH : L.731-1), fait l’objet d’un Diagnostic technique global (DTG). Les copropriétaires réunis en assemblée générale (avant le 31 décembre 2016) vont devoir se prononcer sur la réalisation du DTG et ses modalités.
La décision est prise à la majorité simple de l’article 24, les copropriétaires peuvent ainsi décider ne pas faire réaliser de diagnostic. Ce n’est pas l’audit qui est obligatoire, mais bien le fait de mettre la question à l’ordre du jour ; les copropriétaires pourront refuser un audit global si celui-ci ne présente pas les caractéristiques requises et n’a pas été négocié par le conseil syndical.
Le DTG est réalisé par un tiers disposant de compétences spécifiques qui seront définies dans un décret à venir.
Le DTG contient les informations essentielles relatives au bâti de la copropriété :
- Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
- Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ;
- Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
- Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du présent code. L’audit énergétique prévu au même article L. 134-4-1 satisfait cette obligation. Ainsi, l’audit global intégrera l’audit énergétique obligatoire pour les copropriétés de plus de 49 lots.
Le diagnostic technique global devra faire apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.
Le contenu du diagnostic devra être présenté à la prochaine assemblée qui suit sa réalisation ou sa révision accompagné de préconisations de travaux et mesures liées aux économies d’énergie. Le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de cette même assemblée, la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités de son éventuelle mise en œuvre. Si les travaux ne sont pas votés, ils devront être remis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale pour une réalisation de travaux avant le 31 décembre 2016.
Lorsque la réalisation de travaux apparaîtra nécessaire selon les délibérations de l’assemblée générale notamment aux termes du diagnostic technique global le cas échéant complété par des études complémentaires, ils seront intégrés au carnet d’entretien selon des modalités précisées par décret.
La mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans devra être précédée du diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du CCH. En effet, le DTG remplace le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété (CCH : L.111-6-2 abrogé). Il doit être réalisé avant l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
En cas de danger imminent pour la santé ou la sécurité des occupants (CSP : L.1331-26), de risque sérieux pour la sécurité des occupants (CCH : L.129-1) ou de péril (CCH : L.511-1), l’autorité administrative peut demander au syndicat de lui produire le DTG afin de vérifier l’état des parties communes (CCH : L.731-5 I). À défaut de production de ce diagnostic dans le délai d’un mois à compter de la notification de la demande, l’autorité administrative compétente peut faire réaliser d’office le DTG en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais (CCH : L.731-5 II).
Source : (ALUR : art. 58 II 1° et 2° / CCH : L.731-1 à L.731-5 nouveaux)
