Lors de la désignation du syndic, la mise en concurrence des contrats et la participation du conseil syndical sont renforcées, y compris lors de la mise en copropriété. Il est néanmoins possible, pour les petites copropriétés, de déroger à ces règles.
Mise en concurrence obligatoire du syndic
(ALUR : art. 55 I 10° / loi du 10.7.65 : art. 21)
À chaque fin de mandat d’un syndic, il y a une obligation de mise en concurrence du syndic en place via le conseil syndical, sauf renonciation explicite et motivée du conseil syndical à faire bénéficier la copropriété de cette disposition.
En effet, lorsque l’assemblée générale doit désigner un syndic, une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic doit être réalisée par le conseil syndical, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé.
Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. L’avis du conseil syndical est alors joint à la convocation de l’assemblée générale, avec les projets de contrat concernés. Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.
Tout copropriétaire peut néanmoins demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour l’examen d’autres projets de contrats de syndic. Dans ce cas, ils seront joints à la convocation de l’assemblée générale pour information des copropriétaires.
Toutefois, lorsque le marché local des syndics ne permet pas de mise en concurrence, la loi prévoit une alternative. Le conseil syndical peut alors proposer, sans avoir à inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, de ne pas mettre en concurrence les contrats de syndic. Dans ce cas, le conseil syndical doit en informer les copropriétaires en leur notifiant la proposition de non mise en concurrence.
Modalités de désignation lors de la mise en copropriété
(ALUR : art. 55 I 1° / loi du 10.7.65 : art. 17)
Lors de la création d’une copropriété, le syndic du promoteur ne pourra pas imposer un contrat unique, il devra assurer une mise en concurrence. Le syndic provisoire désigné lors de la mise en copropriété de l’immeuble sera maintenu uniquement suite à une décision de l’assemblée générale et après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic effectuée par le conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical par les copropriétaires.
A défaut de nomination, le syndic sera désigné par le Président du Tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.
Modalités de désignation pour les syndicats de copropriétaires de moins de dix lots
(ALUR : art. 56 / loi du 10.7.65 : art. 17-1-1 nouveau)
Les petites copropriétés de logements, de bureaux ou de commerces (moins de dix lots avec un budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs inférieur à 15.000 €) bénéficient d’assouplissements des règles de désignation du syndic lorsqu’elles adoptent la forme coopérative.
L’assemblée générale peut décider à la majorité absolue (article 25), de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres. L’article 17-2 précise d’ailleurs que « tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer ».
Changement de syndic
(ALUR : art. 55 I 3° / loi du 10.7.65 : art. 18 V)
Une série de mesures sont prises afin d’éviter les blocages en cas de démission, d’empêchement ou de carence du syndic et les règles de passation d’un syndic à un autre sont définies.
Empêchement et carence du syndic
En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical pourra convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic.
En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
Dénonciation et révocation du mandat
La loi impose désormais aux syndics un préavis obligatoire de trois mois minimum. Un syndic ne pourra donc plus menacer de démissionner en cours d’assemblée générale. Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic souhaitant renoncer à son mandat sera tenu de respecter un délai de préavis de trois mois.
Par ailleurs, lorsqu’un nouveau syndic est désigné, le syndic en place est révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
Source : Loi ALUR : articles 55 et 56
