La loi ALUR procède à un abaissement des règles de majorités afin de faciliter la prise de décision en assemblée générale de copropriété et la réalisation de travaux. Ainsi, les opérations relevant jusqu’ici de la majorité absolue relèvent désormais de la majorité simple.
Pour rappel, la loi du 10 juillet 1965 définit quatre majorités selon la nature du projet envisagé et les décisions prises en assemblée générale : la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés (dite « majorité simple » de l’article 24), la majorité des voix de tous les copropriétaires (dite « majorité absolue » de l’article 25), la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (dite « double majorité ou majorité renforcée » de l’article 26) et l’unanimité.
Les décisions qui relèvent de la majorité de l’article 24
(ALUR : art. 59 I 4° et 7° / loi du 10.7.65 : art. 24)
– Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;
– Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;
– Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;
– Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;
– L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;
– Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;
– La décision d’engager le diagnostic technique global ainsi que ses modalités de réalisation.
Les décisions qui relèvent désormais de la majorité de l’article 25
– Toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges, dans les copropriétés de quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile.
– L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration (ALUR : art. 59 I 7° / loi du 10.7.65 : art. 25) ;
– La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation (ALUR : art. 59 I 9° et 13 / loi du 10.7.65 : art. 25)
– La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Précisons que la décision de confier tout ou partie des archives à un prestataire incombe uniquement au syndicat et non plus au syndic. En cas de changement de syndic, il appartient au syndicat de transmettre au prestataire les coordonnées du nouveau syndic. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic.
La passerelle de majorité qui permet de passer d’une majorité absolue à une majorité simple (ALUR : art. 59 I 8° / loi du 10.7.65 : art. 25-1) est réservée aux opérations relevant de la majorité absolue à l’exception de travaux comportant transformation, addition, amélioration et aux travaux réalisés en vue de l’individualisation de contrats de fournitures d’eau.
Les décisions qui relèvent de la majorité de l’article 26
– La double majorité demeure requise pour la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation de leur logement. Toutefois, lorsqu’en application du règlement de copropriété, cette suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, l’unanimité est nécessaire.
Les deux questions relatives à la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat devront être inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.
– L’unanimité n’est plus requise pour les opérations de surélévation ou de construction de bâtiments en vue de créer de nouveaux locaux à usage privatifs. Désormais, la double majorité suffit (article 35 de la loi du 10 juillet 1965). Il était quasiment impossible jusqu’à présent de surélever une copropriété d’un étage, ceci pour une bonne raison car les copropriétaires du dernier étage avaient un droit de véto. Ils conservent un droit de préférence pour acquérir le nouveau logement, par exemple, en vendant leur ancien logement, ou même le droit de construire, tout en percevant éventuellement une indemnité pour trouble de jouissance.
Lorsque l’immeuble se situe dans un périmètre de DPU et comprend plusieurs bâtiments, une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever doit confirmer à la majorité des voix des copropriétaires concernés la décision d’aliéner le droit de surélever le bâtiment.
Source : Loi ALUR : article 59 I 3° et 4°, article 59 7°, 8°, 9° et 13, article 61
Loi du 10 juillet 1965 : articles 24, 25, 25-1, 26 et 35.
