Logement et loi Elan: mobilité, copropriété, digitalisation et professionnalisation

Loi Elan sur le logement existant dans le parc privé.
Discours du congrès FNAIM, Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM.

Dans son discours du congrès FNAIM, Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM, a choisi 4 mots pour traduire symboliquement le texte de la loi Elan sur le logement existant dans le parc privé. Mobilité, copropriété, digitalisation et professionnalisation.

 

Le bail mobilité constitue l’originalité de la loi Elan

 

C’est une reconnaissance du secteur privé locatif pivot de la mobilité résidentielle en France avec un taux de rotation de 25 à 35% par an. Le bail mobilité est un bail meublé. La question est donc de savoir si une mutation est souhaitable pour qu’une partie du parc privé locatif mute sur ce régime.

Nous devons anticiper une notion de coût d’usage du logement où il apparaitra qu’être locataire peut être très compétitif ! Plus de taxe d’habitation, pas de taxe foncière, pas d’enjeux d’entretien ou de rénovation, des charges encadrées quand ce n’est pas le loyer…

La réponse est dans la création d’un véritable statut du bailleur privé et nous devons y travailler ensemble. Par ailleurs, il faut rétablir la confiance des bailleurs, pourquoi ne pas rétablir le cumul entre cautionnement personnel et garantie des loyers impayés ?

Réponse de Julien DENORMANDIE Ministre auprès de la ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, chargé de la ville et du logement.

Julien Denormandie a répondu précisément sur ce point en confirmant qu’il était contre le cumul. Pour lui ce ne serait pas raisonnable car on pénaliserait les plus fragiles. En ce qui concerne l’intérêt des investisseurs pour le parc privé locatif, il a promis de ne plus toucher aux dispositifs fiscaux, sauf à en ajouter, comme le dispositif d’investissement locatif dans l’ancien, qui sera présenté au Sénat dans les prochains jours.

La copropriété sera un chantier législatif majeur

 

La copropriété c’est 10 millions de logements essentiellement en milieu urbain, le tiers de résidences principales, des milliers d’euros d’appel de fonds, des centaines de millions de travaux…

Les acteurs de la copropriété, c’est nous les professionnels qui administrons 94% des copropriétés de France. Au nom de tous les syndics, je veux du respect !

La FNAIM a lancé une filière sur la rénovation énergétique des copropriétés pour former ses syndics et participe au développement de la qualification pour la gestion des copropriétés fragilisées en adhérant à l’association QualiSR. A ce propos, le drame de Marseille nous rappelle que la mise en œuvre d’une réglementation des dispositifs nationaux et locaux nécessite une coordination par un professionnel.

La présence d’un syndic professionnel devrait être obligatoire pour assumer des missions de service public.

Une copropriété, ce n’est pas un consommateur. C’est une collectivité pour laquelle le syndic est le gardien de l’intérêt général. C’est pour cela qu’il faut mettre un terme à la mise en concurrence obligatoire des syndics.

Les professionnels de l’immobilier revendiquent le droit à l’innovation dans leur offre de services. L’évolution vers plus de modernité ne peut s’accomplir sans une plus grande souplesse des contrats types.

Le contrat type nous enferme, le contrat socle nous libèrerait or il aboutit à la même garantie.

Réponse de Julien DENORMANDIE

En matière de gestion de copropriété, il y a deux enjeux : la loi de 1965 et les copropriétés dégradées. Pour la loi de 1965 qui doit être améliorée, il est prévu deux ordonnances. L’une sur les règles de copropriété et l’autre sur l’organisation et la gouvernance. Les ordonnances sont en cours de rédaction. Il va falloir adapter les règles à la taille des copropriétés mais aussi faire évoluer les règles de décision…

Pour les copropriétés dégradées, un plan inédit a été mis en place soit 3 milliards alloués. Le rôle du syndic est essentiel dans ces copropriétés et la détermination du gouvernement est totale en la matière comme d’ailleurs pour le logement indigne.

Les limites de la digitalisation

 

La digitalisation des process peut avoir du bon mais ce n’est pas toujours le cas. En ce qui concerne la suppression de la mention manuscrite dans les actes de cautionnement, c’est une très bonne nouvelle !

En copropriété, le vote par procuration assorti de la vidéo conférence pour les assemblées générales ouvre un processus innovant de gestion dont on n’a pas fini de mesurer les conséquences.

La méfiance règne pourtant sur les véritables intentions de l’état, acteur de certaines initiatives comme « Locatio » qui rentre en concurrence avec les professionnels de l’immobilier.

Il semble qu’il y ait une certaine confusion entre plateforme électronique (de sélection des locataires) et applicatifs métiers. Par ailleurs nous serons attentifs à la filialisation de l’activité syndic dans le secteur social.

Réponse de Julien DENORMANDIE

S’agissant du numérique, le ministre a rappelé qu‘il n’avait pas imposé un bail typique. Ainsi, les données stockées vont permettre un rapprochement avec les notaires mais aussi de territorialiser les politiques du logement.

La professionnalisation de l’intermédiation

 

La loi Elan à contribué à donner une identité professionnelle, en protégeant la dénomination des métiers de l’immobilier. De même le CNTGI a acquis la compétence copropriété et il s’est doté d’une commission de contrôle avec un pouvoir d’alerte.

La professionnalisation de l’intermédiation est en réalité une offre de services. Nous sommes des producteurs de services au logement.

La FNAIM souhaiterait réordonnancer la profession. Car une profession réglementée peut être le support d’une politique du logement et peut faire évoluer l’industrie immobilière au sens large.

Nos mode de rémunération doivent rester libres. Nous avons très mal vécu le projet de plafonnement de nos honoraires en transaction loi Pinel. Le juge de paix, c’est le client et lui seul.

Réponse de Julien DENORMANDIE

Le CNTGI a été revu pour en faire une instance consultative et aussi d’alerte. C’est aussi une façon de protéger la profession immobilière.

Le congrès FNAIM s’est tenu les 26 et 27 novembre 2018 au Carrousel du Louvre à Paris. https://www.congresimmobilierfnaim.com/