Un phénomène nouveau est en train d’apparaître : à la demande de certains locataires, faisant face à des difficultés de paiement, des bailleurs acceptent d’abaisser le montant du loyer, en cours de bail.
C’est le constat de Patrick Chappey, fondateur associé de Gererseul, une plateforme de gestion locative en ligne destinée aux propriétaires bailleurs, souhaitant gérer seuls leurs investissements immobiliers : « rien ne les y oblige, évidemment, mais ce geste, apprécié des locataires, n’est pas complètement désintéressé : financièrement, le bailleur peut avoir à y gagner… », explique-t-il.
Selon un sondage réalisé il y a trois mois auprès de quelques 5.000 bailleurs particuliers, à la question « êtes-vous prêt, dans le contexte actuel, à baisser le loyer de votre bien dans le but de trouver un « bon » locataire ? », 46,5% des bailleurs interrogés répondaient par l’affirmative. Mais la baisse envisagée concernait la fixation du loyer au moment de l’entrée d’un nouveau locataire.
Aujourd’hui, certains bailleurs se voient sollicités par leurs locataires, en plein cours de bail. « A l’exception des mauvais payeurs, clairement de mauvaise foi, les locataires formulant une telle demande bénéficient de l’oreille attentive de leurs bailleurs, qui, parfois, acceptent d’abaisser le loyer afin de conserver des locataires appréciés », souligne Patrick Chappey.
Les locataires responsables et sérieux sont, en effet, très recherchés. Si le locataire rencontre des difficultés financières et envisage de chercher un loyer moins élevé, le propriétaire bailleur peut tout à fait choisir de le retenir en abaissant le loyer en cours de bail, même si, évidemment, rien ne l’y oblige. « Adapter le niveau du loyer aux possibilités financières de « bons » locataires est une sage décision, une façon responsable et sociale de regarder la réalité en face et relève donc, en clair, d’une saine gestion », note Patrick Chappey.
La stabilité de locataires payant leur loyer avec assiduité est gage d’un bon rendement. Une recherche de nouveau locataire entraîne souvent une chute de rendement (frais d’agence, le cas échéant, rafraîchissement des lieux, etc.), surtout lorsqu’il y a une vacance trop longue entre les baux.
Selon Patrick Chappey, baisser le loyer peut même rester intéressant financièrement et il en fait la démonstration par l’analyse de deux situations :
Premier cas : le bail a été signé à une époque où les loyers étaient plus élevés et le loyer actuel est donc surévalué par rapport au marché. Le locataire peut trouver facilement moins cher ailleurs et il y a fort à parier que le nouvel entrant finira par obtenir gain de cause en signant finalement le bail au loyer de marché.
Deuxième cas : le loyer de marché est plus ou moins identique, mais le locataire s’est toujours montré correct. Le bailleur a donc tout intérêt à le conserver. S’il change de locataire, cela peut évidemment bien se passer, mais il peut aussi avoir à faire face à un locataire moins sérieux…
Pour illustrer ces situations, Patrick Chappey cite l’exemple d’un locataire payant un loyer de 700€ (fixé dans la fourchette haute des loyers, à la signature du bail) pour un trois-pièces demande à son bailleur de l’abaisser à 630€, représentant le loyer de marché d’aujourd’hui. Ayant acquis le bien 150.000 € (à Toulon), il bénéficie d’un rendement brut de 5,6%. S’il accepte la baisse demandée, il passe directement à un rendement brut de 5%. Correct, actuellement. Imaginons qu’il laisse ce locataire partir et signe un nouveau bail à 700€, mais trois mois plus tard seulement, compte tenu du fait que ce loyer est un peu au-dessus du marché… Pour séduire, le bailleur a rafraîchi les lieux (un coup de peinture blanche) et fait appel à une agence (coût global : 2.700 €). Le rendement de la première année de location chutera alors de moitié, pour tomber à (700 € x 9 = 6.300 € – 2.700 € = 3.600 €) 2,4% brut. Il lui faudra donc plusieurs années pour rattraper le niveau de rendement qu’il aurait obtenu en gardant son premier locataire.
Source : www.gererseul.com
