Les copropriétés très dégradées : rapport du sénateur DILAIN

Les copropriétés très dégradées : rapport du sénateur DILAIN
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Le sénateur de Seine-Saint-Denis Claude Dilain, a remis le 15 mai, à la ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot, son rapport sur les copropriétés très dégradées.

Malgré la mise en place d’une procédure d’alerte (article 29-1 A et B) depuis 2009 (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion ou loi MLLE) le nombre de copropriétés en grandes difficultés n’a pas décru. Il apparaît au contraire selon les chiffres de l’ANAH que la fragilité des copropriétés se soit accrue les dernières années en raison notamment du parc des résidences françaises qui vieillissent.

La réalité du terrain démontre que l’état catastrophique de certaines copropriétés impose la mise en place des mesures dérogatoires correspondantes à ces situations exceptionnellement graves. Il est évident que ces mesures d’ « exception » ne peuvent être utilisées que dans un cadre juridique préalablement prévu et uniquement dans celui-ci.

En effet, ces situations exceptionnelles exigent des moyens et des pouvoirs exceptionnels que ne possèdent ni le mandataire ad hoc ni l’administrateur judiciaire.  Ces procédures n’impliquent pas les opérateurs sociaux, techniques et financiers qui vont nécessairement intervenir par le biais des pouvoirs publics en laissant l’administrateur en tête à tête avec le magistrat. Dans des copropriétés en plan de sauvegarde et sous administration judiciaire, des décisions de la commission du plan de sauvegarde présidée par le préfet n’ont pu être mises en œuvre car l’administrateur s’y opposait.

Claude Dilain précise ainsi que lorsque le juge prononce la « pré-carence », il ouvre la possibilité de lancer une procédure qui permettra à la fois de faire un diagnostic approfondi des difficultés que traversent la copropriété, allant même jusqu’à évaluer sa capacité à demeurer en copropriété privée totalement ou partiellement, et également de permettre à tous les acteurs du redressement de travailler de façon synergétique sous son autorité.

« Même si elles peuvent paraître coercitives, elles constituent les seules possibilités de sauver des syndicats qui sont menacés d’autodestruction. Ces mesures apparaissent également indispensables pour assurer au maximum la réussite et l’efficacité des fonds publics investis dans ce secteur privé. Il serait en effet inconcevable que les pouvoirs publics engagent des fonds publics tout en laissant aux seuls acteurs privés une liberté d’agir qui n’a pas empêché les graves dysfonctionnements. Il appartient donc au domaine politique d’arbitrer pour se donner les vrais moyens de faire disparaître ces ilots de misère et d’indignité », conclut Claude Dilain.

Les modifications législatives proposées

Article 29-1-C de la loi du 10 juillet 1965, code de la copropriété.

« Les copropriétés en danger »,

1. Lorsque :

1°) un appel de charges de copropriété par un syndic s’avère infructueux, après épuisement des voies de relance par le syndic, pour un montant supérieur à 40% du total des sommes appelées,

ou que

2°) l’insuffisance de ressources constatées résultant du 1°), au regard de l’état général de la copropriété, de sa situation financière, notamment en ce qui concerne les charges courantes et les travaux urgents nécessaires, présentent un risque élevé d’entraîner une dégradation majeure des conditions d’habitabilité, soit en privant les résidents des services fonctionnels collectifs élémentaires, soit en raison de l’état, notamment sanitaires, du bâti, Le syndic, le président du conseil syndical de la copropriété, les copropriétaires représentant 30% des tantièmes, le maire, le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent, le président du conseil général, ou le préfet, peuvent mettre en demeure le syndic de saisir la juridiction compétente pour engager une procédure de pré-carence.

2. Pour leur permettre d’exercer cette faculté, ils reçoivent, à leur demande, pour toute copropriété dont ils estiment que la situation le justifie, de la part du syndic, les différents états comptables au fur et à mesure de leur élaboration, les rapports des organismes et services publics concernés, ainsi que copie des appels de charges et de leurs résultats et des diligences entreprises par le syndic en vue de leur recouvrement.

3. Dès réception de la lettre qui le saisit de la demande, le syndic en communique copie de chaque copropriétaire. A compter de la réception de la saisine opérée en application du premier alinéa du 2, le syndic dispose d’un délai de quinze jours pour répondre et lancer la procédure ou pour expliciter son impossibilité à agir.

4. A défaut de réponse du syndic, le président du conseil syndical de la copropriété, les copropriétaires représentant 30% des tantièmes, le maire, le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent, le président du conseil général, ou le préfet, pourront directement saisir le juge d’une telle demande.

5. S’il estime la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires insuffisante ou si aucune délibération n’est adoptée dans le délai mentionné, le juge peut, sur le fondement de son ordonnance, et après avoir invité l’ensemble des parties à présenter des observations, arrêter un plan de redressement et de continuation, dont il fixe la durée, qui peut notamment comporter la suspension provisoire de tout ou partie du règlement de copropriété, à fin de permettre à la personne qu’il désigne pour son exécution de la mettre en œuvre dans les délais impartis.

6. L’ouverture d’un plan de redressement emporte :

– le droit pour l’opérateur de proposer à tous copropriétaires d’acquérir leur part ;

– pendant la durée de l’opération, la copropriété est soumise au droit de préemption renforcé (code de l’urbanisme).

7. L’exécution du plan fait l’objet d’une information régulière, à tout le moins mensuelle, de la copropriété et de ses organes, ainsi que de l’ensemble des parties intéressées. À tout instant, la juridiction compétente peut y mettre fin ou le modifier. L’assemblée générale peut le saisir à cette fin, en faisant état le cas échéant des modalités qu’elle propose pour remédier à la situation.

8. Le mandat de mise en œuvre du plan est exécuté sous la responsabilité de celui qui en est chargé, au nom et pour le compte de la copropriété et à sa charge. Durant l’exécution du plan, tout copropriétaire peut formuler des observations, consignées par celui chargé de l’exécution du plan dans un registre d’exécution joint au compte de son mandat. Le compte et le compte-rendu de l’exécution sont remis au juge à l’issu du mandat. Le juge statue sur les contestations et règle définitivement le compte.

Télécharger le rapport de Claude Dilain (PDF – 816 ko)

Source : www.territoires.gouv.fr