Les copropriétés en difficulté : un phénomène croissant à Paris et/ou en Île de France

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Les copropriétés en difficulté : un phénomène croissant à Paris et/ou en Île de France

La notion de copropriété en difficulté a été inscrite dans la loi en juillet 1994, en même temps que le législateur refusait aux syndicats de copropriété le bénéfice des dispositions légales sur le redressement judiciaire et la liquidation de biens des personnes morales.

Le dispositif mis en place par la loi du 21 juillet 1994 est « timide » puisqu’il prévoit simplement qu’une copropriété dans l’impossibilité de faire face à ses engagements financiers ou dans l’impossibilité juridique de s’administrer peut se voir désigner un administrateur provisoire, qui, certes exerce les pouvoirs habituels du syndic conventionnel et de l’assemblée générale des copropriétaires, mais qui ne peut obtenir des créanciers de la copropriété que des délais de paiement sans remise de dettes autrement qu’à titre amiable.

Dispositif insuffisant qui a été complété par la loi SRU du 13 décembre 2000 qui n’a apporté que des correctifs relativement mineurs à la loi de 1994.

Dispositif indépendant mais qui peut accompagner l’intervention directe des pouvoirs publics dans la gestion de copropriétés en situation dégradée prévue par la loi du 14 novembre 1996 ayant institué les plans de sauvegarde des copropriétés dégradées mais susceptibles de redressement.

S’agissant enfin des copropriétés dont la situation est définitivement compromise (état de carence), la loi BORLOO du 1er août 2003 (art. L 615-7 CCH) permet au maire de la commune d’exproprier purement et simplement l’immeuble.

Peut-on dire que le dispositif ainsi mis en place et complété par les lois postérieures est aujourd’hui complet et suffisant ? La réponse est négative : les plans de sauvegarde ne peuvent, concerner toutes les copropriétés dégradées et l’expropriation, solution radicale, n’est pas la solution idéale dans la majorité des cas.

L’accès aux mesures de redressement judiciaire, à défaut de liquidation peu compatible avec la survie obligatoire de la copropriété (dès lors que la propriété de l’immeuble demeure partagée entre plusieurs personnes), avec effacement partiel ou total des dettes paraît indispensable. Cette mesure devant être confiée à des syndics professionnels spécialement formés et habilités, capables notamment de mettre en œuvre les aides publiques dont l’octroi est l’élément le plus important du redressement envisagé.

Intervention lors de la conférence annuelle des avocats conseils de la Chambre FNAIM Paris Ile de France (le 3 novembre 2005)

 

Source : Maître Patrice LEBATTEUX
4, rue Galliera – 75016 Paris
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