Les chiffres de l’Observatoire francilien de l’immobilier

Les chiffres de l’Observatoire francilien de l’immobilier
www.fnaim-idf.com

La Chambre FNAIM de l’Immobilier Paris Ile-de-France a présenté le 27 octobre, les chiffres de l’Observatoire francilien de l’immobilier, une étude statistique réalisée chaque semestre auprès des adhérents FNAIM Paris Ile-de-France qui compte 1 750 adhérents. De manière générale on constate une pénurie de l’offre, ce qui provoque une tension sur les prix et donc une hausse de ces derniers.

 

Paris, une faiblesse « historique » du nombre de mises en vente

Le prix moyen du mètre carré à Paris est de 6 400 euros. Cependant, parler de moyenne n’a pas vraiment de sens, il est nécessaire de faire des focus par quartier car la situation est très différente selon les quartiers. Il faut presque raisonner rue par rue afin d’avoir une idée claire du marché.

Ainsi les experts de la FNAIM Paris Ile-de-France ont découpé la capitale en 76 quartiers, où les prix oscillent de 4 500 euros/ mètre carré à 13 000 euros/ mètre carré. A Paris, le nombre de mandats est de 16,8 au premier semestre 2010, contre 21 il y a un an. Ce chiffre est le plus bas depuis 2004 et illustre les difficultés de mise en vente. En effet, Paris n’étant pas un marché de primo-accédants, les personnes attendent parfois de trouver un bien avant de vendre le leur, ce qui ralentit les mises en vente.

Les primo-accédants représentent moins de 15% du marché, « Paris est un marché de reventes qu’il faut faire redémarrer. » On vend à Paris au prix du mandat de vente alors qu’il y a quelques années les acheteurs négociaient. Les incertitudes du marché de l’emploi contribuent aussi à bloquer le marché, dans la mesure où les acheteurs déjà propriétaires hésitent parfois à se lancer dans un second projet d’achat en revendant leur premier bien.

Les délais de vente se raccourcissent car les acquéreurs sont très déterminés. Nous sommes revenus au niveau de 2007, avant la crise des subprimes. La moyenne est de 41 jours mais pour les biens correctement situés et sans défaut, ce délai n’est que de quelques jours. Les difficultés de vente commencent pour les appartements dont la superficie est supérieure à 200 m2.

Au niveau des investisseurs, on observe une nouvelle tendance : celle des provinciaux qui achètent à Paris afin de financer leur retraite. L’appartement acheté à crédit et remboursé par la location sera utilisé par la suite pour financer leur vie quotidienne à la retraite.

 

Ile-de-France : une situation diversifiée

Focus sur les Hauts-de-Seine et l’Essonne. Le marché est plus fluide en première et deuxième couronne où le nombre de mandats était de presque 31 au premier semestre 2010 et où le délai de vente était sur cette même période de 65 jours. Dans les Hauts-de-Seine, nous observons un marché marqué par la pénurie d’offres sur les produits de bonne qualité. Il n’y a donc pas de discussion à la baisse, surtout sur l’axe Levallois-Perret, Courbevoie, Asnières-sur-Seine. Sur ce département, il y a une demande importante sur les produits de moins de 200 000 euros. Ce marché est un marché de report : beaucoup de personnes qui résidaient à Paris franchissent le périphérique pour acheter dans ce département qui demeure abordable.  On observe des flux de populations de la petite couronne vers Evry, plus particulièrement depuis les villes de Montreuil, Bobigny et Bondy. Les acheteurs sont intéressés particulièrement par les biens situés près des gares et à proximité de groupes scolaires de qualité. Leur but est de créer un patrimoine familial. Ce marché est aussi un marché d’investisseurs, surtout près des universités où la rentabilité d’un appartement ou d’une maison proposée en colocation à des étudiants peut excéder les 10%.

 

Enfin quelque soit le lieu où un bien est situé (Paris intra muros et Ile-de-France), le prix de revient d’un logement suite au diagnostic de performance énergétique et des travaux éventuels réalisés, risque d’augmenter ou de diminuer. En tout état de cause en immobilier la règle d’or demeure toujours l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

 

Source : www.fnaim-idf.com