La spécificité de la loi de 1948
A la fin de la Seconde guerre mondiale, la France était confrontée au problème de la reconstruction d’une partie de son patrimoine immobilier et le législateur dut prendre des mesures afin d’éviter une hausse brutale des loyers.
Aussi, la loi du 1er septembre 1948 dite «loi 48» avait pour objectif de garantir aux locataires la stabilité de leur logement et de les protéger contre une progression trop rapide des loyers. Plus de 50 ans après son instauration, l’application de cette loi est encore d’actualité dans la mesure où une partie des personnes qui en ont bénéficié ou leurs descendants sont encore occupants des lieux.
Sans entrer dans le détail de la loi, il est utile de rappeler ses deux caractéristiques essentielles, le droit au maintien dans les lieux et la fixation réglementée du loyer.
Le droit au maintien dans les lieux
Le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux, même en cas de congé délivré par le bailleur dans la mesure où il n’existe quasiment aucune possibilité pour le propriétaire de récupérer l’usage de son bien, sauf accord du locataire.
Ce dernier peut décider de quitter le logement de sa propre initiative, notamment pour raisons de santé ou bien contre une indemnité versée par le propriétaire, indemnité qui couvre généralement plusieurs années de loyer.
La fixation réglementée du loyer
Le loyer de ces logements est fixé de manière unilatérale par l’administration en fonction de prix de base par mètre carré publiés annuellement par décret. Le prix n’est pas identique pour tous les logements et varie en fonction de leur catégorie puisque la loi prévoit plusieurs classifications en fonction du degré de confort. Dans tous les cas, la revalorisation du loyer demeure très faible en valeur absolue même si le coefficient de revalorisation qui a été de 4% en l’an 2000 est supérieur à l’inflation.
Aussi, quel est l’intérêt pour l’investisseur de détenir des biens en loi 1948 ? Il est a priori très faible pour les personnes qui recherchent des revenus mais peut intéresser celles qui jouent sur la plus-value dégagée lors de la libération du logement. De même, un appartement en loi de 48 peut se révéler fiscalement intéressant.
L’utilisation de la loi de 1948 en matière d’optimisation fiscale
L’idée principale liée à la détention d’un bien en «loi 48» réside dans le fait que celui-ci dégage peu ou pas de revenus fonciers mais peut au contraire générer un déficit foncier s’il a été acquis à crédit. Aussi, si le propriétaire dispose d’un autre bien à usage locatif, il peut imputer le déficit de l’un sur les revenus de l’autre. Quoi qu’il en soit, l’utilisation de cette stratégie reste marginale et fastidieuse, notamment du point de vue de sa gestion. Mieux vaut donc utiliser le même processus au travers d’une structure collective spécialisée.
L’idée réside dans la création d’une société civile de placement immobilier qui assure elle-même la gestion et la mutualisation du risque grâce à un grand nombre de logements en patrimoine. Une seule SCPI est spécialisée en matière de loi 48 : Pierre 48, qui est gérée par la société parisienne Sopargem.
L’utilisation de la loi de 1948 en matière d’ISF
Un bien loué sous le régime de la loi de 48 est soumis à des contraintes et son prix de vente est inférieur à ce qu’il serait libre de toute occupation. Aussi, il est courant d’appliquer une décote de l’ordre de 30%, décote allant parfois jusqu’à 50% sur la valeur libre des logements détenus sous le régime de la loi de 48 pour le calcul de l’ISF.
La décote est fonction de la perte de loyer engendrée par l’occupation sous le régime de la loi de 48. Cette perte de loyer dépend de la différence de loyer par rapport au marché libre et de l’espérance de vie des occupants. En réalité, l’élément principal à prendre en compte pour ce type d’investissement n’est pas le taux de rendement du bien, mais l’espérance de vie du locataire.
Dans le même ordre d’idée, il est tout à fait possible de réduire son ISF en utilisant un dispositif de démembrement fondé sur une donation du ou des logements détenus en loi 48, avec le conseil préalable d’un professionnel.
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