Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, a présenté le 16 décembre 2013 à la presse les principales dispositions du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), en vue du débat en 2e lecture au Parlement. Parmi ces mesures figurent notamment la garantie universelle des loyers (GUL) dont les contours ont été affinés.
La GUL entrera en vigueur le 1er janvier 2016. Elle répond à un triple objectif : protéger les propriétaires contre le risque d’impayés, faciliter l’entrée des locataires dans le logement, et améliorer la prévention des expulsions locatives. Elle sera gérée par une agence d’État, s’appuyant sur un réseau d’opérateurs agréés selon un cahier des charges précis. Ces prestataires sont de natures diverses : gestionnaires de biens, professionnels du monde de l’assurance, huissiers de justice, associations agréées, etc. Ils permettront un maillage fin du territoire et une relation de proximité avec bailleurs et locataires.
« Le coût de fonctionnement annuel de la GUL montera progressivement en charge, au fur et à mesure de la signature de nouveaux baux et du renouvellement des baux en cours, pour atteindre 400 millions d’euros lorsque la garantie sera pleinement mise en place. La participation d’Action logement au financement de la GRL (que la GUL va remplacer) et qui s’élève aujourd’hui à 160 millions d’euros, sera redirigée vers la GUL. Le reste sera financé sur les crédits de l’État, sans prélèvement fiscal supplémentaire », indique Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du Logement.
Ainsi, tous les baux privés signés à partir du 1er janvier 2014 pourront être automatiquement garantis par la GUL. À partir de cette date, il sera également possible de bénéficier de la garantie au moment du renouvellement du bail. Le cumul de la GUL et du cautionnement sera interdit, excepté pour le cas particulier des étudiants qui ne gagnent pas leur vie.
La commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale a examiné à nouveau le projet de loi ALUR en deuxième lecture dès le 17 décembre. À cette occasion, le Gouvernement a déposé un amendement précisant le dispositif de la garantie universelle des loyers, qui définit une « garantie socle » publique universelle qui peut s’articuler, au choix du propriétaire, avec une assurance complémentaire facultative.
Pour rappel, la garantie universelle est un dispositif applicable à tous les logements du parc privé, en location nue ou meublée, à titre de résidence principale, ce qui représente plus de 6 millions de baux. L’ensemble des locataires dont le taux d’effort est inférieur ou égal à 50% y sont éligibles.
« Avec cette garantie, un bailleur confronté à une situation d’impayé se verra rapidement indemnisé à hauteur du loyer de référence, qui sera fixé localement par le préfet avec la mise en place du nouveau dispositif d’encadrement des loyers et à partir des données fournies par les observatoires des loyers. Et, dans les zones non concernées par ce dispositif, au niveau d’un loyer de référence similaire qui sera fixé par décret », explique la ministre.
La durée d’indemnisation (de l’ordre de 18 mois, la durée moyenne des impayés s’élevant à 8,2 mois) ainsi que la franchise (d’une durée minimale d’un mois) seront précisées par décret. Le bailleur qui fixe le montant de son loyer au-delà du niveau du loyer de référence et qui souhaite être totalement couvert en cas d’impayé pourra souscrire une assurance complémentaire classique, pour la fraction du loyer dépassant le loyer médian.
En cas d’impayé, la Gul indemnise le bailleur et examine la situation du locataire. S’il subit des difficultés ponctuelles (rupture sociale, économique, familiale), un accompagnement et une prise en charge par les services sociaux sont rapidement mis en place.
« Ce dispositif de garantie-socle gratuite assurée par l’État responsabilise les propriétaires et les incitent à faire preuve de solidarité puisque seront intégralement indemnisés les bailleurs qui pratiquent des loyers raisonnables (jusqu’au loyer de référence). En cas d’impayé, la GUL indemnise le bailleur et se substitue à lui pour recouvrer l’impayé de façon amiable auprès du locataire. Ce dernier est pris en charge de façon précoce et se voit proposer un accompagnement si nécessaire, notamment un plan d’apurement de sa dette, adapté à ses difficultés. Toutefois, si l’impayé de loyers est lié au comportement abusif de la part d’un locataire indélicat, la GUL a les moyens de lancer des procédures de recouvrement forcé en mobilisant les moyens du Trésor public. Ceux qui auront ainsi abusé de la GUL sont identifiés et ne pourront bénéficier du dispositif durant une durée de deux ans », précise la ministre.
L’examen du texte du projet de loi ALUR en séance par les députés est prévu les 14 et 15 janvier 2014. Le texte sera ensuite débattu au Sénat à la fin du mois de janvier 2014.
Source : www.territoires.gouv.fr
