Une agence immobilière a été condamné à verser à l’acquéreur Mme X une somme à titre de dommages-intérêts pour manquement à son obligation de conseil et de rédacteur d’acte tenu d’assurer l’efficacité de son acte. Pour condamner l’agence, l’arrêt énonce qu’elle ne prouve pas avoir rempli son obligation d’information sur le défaut d’inclusion de la volonté de Mme X… de voir réparer les fermetures dans les conditions suspensives.
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :
Vu l’article 1147 du code civil ;
Attendu que, le 17 décembre 2004, la SCI de la rue Saint-Pierre n° 36 et Mme X… ont signé, par l’entremise de la société Citya immobilier, un compromis de vente portant sur un immeuble ; que l’acte stipulait une condition particulière aux termes de laquelle la venderesse s’obligeait à remettre en état de fonctionnement le système de fermeture des fenêtres du toit ; que, prétendant que cette remise en état n’avait pas été réalisée, Mme X… a refusé de signer l’acte authentique de vente ; que l’agent immobilier a été condamné à lui verser une somme à titre de dommages-intérêts pour manquement à son obligation de conseil et de rédacteur d’acte tenu d’assurer l’efficacité de son acte ;
Attendu que, pour condamner l’agence, l’arrêt énonce qu’elle ne prouve pas avoir rempli son obligation d’information sur le défaut d’inclusion de la volonté de Mme X… de voir réparer les fermetures dans les conditions suspensives ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait dit non établi le fait que Mme X… aurait entendu ériger en condition suspensive de son engagement la remise en état des fermetures de l’appartement, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a dit que la société Citya immobilier avait manqué à l’égard de Mme X… à son obligation de conseil et de rédacteur d’acte tenu d’assurer l’efficacité de son acte, et, en conséquence, condamné la société Citya immobilier à payer à Mme X… la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts, l’arrêt rendu le 6 décembre 2007, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne Mme X… aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X… à payer à la société Citya immobilier la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me LUC-THALER, avocat aux Conseils pour la société Agence Citya immobilier
Il est fait grief à la décision partiellement infirmative attaquée d’avoir dit que la société CITYA IMMOBILIER, l’exposante, a manqué à l’égard de Mademoiselle X… à son obligation de conseil et de rédacteur d’acte d’assurer l’efficacité de l’acte, et en conséquence, d’avoir condamné la société CITYA IMMOBILIER à payer à Mademoiselle X… la somme de 5.000 de dommages-intérêts et rejeté la demande de l’exposante, à ce titre, à l’encontre de cette dernière ;
AUX MOTIFS QUE; (…) en l’espèce il est versé aux débats un acte sous-seing privé du 17 décembre 2004, intitulé « vente d’immeuble sous conditions suspensives », comportant, outre la désignation de la chose et le prix, de telles conditions, notamment relative à l’obtention d’un prêt, dont il n’est pas contesté par Mademoiselle X… qu’elles ont été effectivement réalisées, et une condition figurant sous une rubrique « conditions particulières », dont elle soutient qu’elle n’a jamais été remplie ; que dès lors que cette condition particulière, précisément l’obligation pour le vendeur de remettre en état le système de fermeture des fenêtres de toit, ne figurait pas sous la rubrique « conditions suspensives ».Il convient de juger qu’elle ne constituait pas une conditions suspensive, mais une condition simple de la vente, et que l’acte du 17 décembre 2004 constituait bien l’écrit unique constatant l’engagement des parties, et ouvrant droit pour l’agence, à sa rémunération ; que la demande de l’agence en paiement de sa commission doit donc être accueillie ; que Mademoiselle X… reproche ensuite à la société CITYA IMMOBILIER de ne pas avoir satisfait à cette condition, et refusé de consigner une somme pour que l’acquéreur se charge de cette remise en état des fenêtres de toit ; qu’elle explique que lors du rendez-vous fixé pour la réitération de l’acte de vente, cette condition n’était toujours pas remplie et que le vendeur n’était pas en possession des clefs du bien objet de la vente ; qu’elle ajoute que la société CITYA IMMOBILIER a commis une faute en négligeant de l’informer qu’elle ne pouvait s’opposer à la vente si les travaux n’étaient pas effectués, alors que la réalisation de ces travaux constituait un élément déterminant de son consentement, de sorte que la société CITYA IMMOBILIER lui doit réparation ;
qu’il n’est produit aucun document sur les négociations précontractuelles, et que le compromis du 17 décembre 2004 lui même, ne contient aucun indice, de ce que Mademoiselle X… aurait entendu faire de la condition de remise en état des fermetures, une condition déterminante de son engagement ; qu’il ressort de la lettre de Maître Z…, notaire chargé de la vente, du 16 mars 2005, qu’il s’est rendu personnellement sur place, et a constaté que l’un des velux était en bon état de fonctionnement, que celui du séjour nécessitait un dégrippage, et que celui de la chambre, qui avait été bricolé, devrait être changé pour un coût de 1.200 à 1.400 euros, alors que « le vendeur aurait proposé à l’acquéreur 500 euros » ; que de plus, suivant un fax de Maître A…, autre notaire, du 21 mars 2005, le vendeur proposait bien 500 euros en dédommagement, exigeant la signature de la vente, et affirmant que la réparation d’une vitre cassée (partie commune) était en cours ; que le coût de la remise en état des fermetures, était modeste par rapport au prix du bien, de 67.077 euros, ce qui ne permet toujours pas de lui reconnaître un caractère déterminant du consentement de l’acquéreur ; que toutefois, l’agence, qui reconnaît avoir été le rédacteur du compromis de vente du 17 décembre 2004, ne propose aucun élément de preuve de ce qu’elle a rempli son obligation d’information de sa cliente, Mademoiselle X…, au sujet de la portée du fait que la condition de réparation des fermetures n’était pas incluse dans les conditions suspensives, n’assurant pas, au surplus, pour cette raison même, l’efficacité de son acte sur ce point ; que cette carence s’est manifestée par l’embarras des notaires pour obtenir que le vendeur respecte son engagement, embarras que traduisent les lettres échangées entre eux ; que l’agence a donc commis une faute certaine ; que cette faute a été pour partie à l’origine du préjudice tout aussi certain, subi par Mademoiselle X… et consistant dans le fait d’avoir dû payer une partie de la pénalité convenue au vendeur, entrepris en vain des démarches pour l’obtention d’un prêt, et engagé des dépenses pour la garde de ses meubles, ce dont elle justifie par des pièces pertinentes, contrat de garde-meubles, factures, attestation de prêt ; qu’il lui sera alloué la somme de 5.000 euros qu’elle réclame à titre de dommages-intérêts de ce chef (…) » ;
1 °) ALORS OU’ il résulte des dispositions de l’article 455 du nouveau Code de procédure civile que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu’en l’espèce, les juges d’appel ne pouvaient d’abord, constater que « (…) il n’est produit aucun document sur les négociations. précontractuelles, et que le compromis du 17 décembre 2004 lui même, ne contient aucun indice, de ce que Mlle Christine X… aurait entendu faire de la condition de remise en état des fermetures, une condition déterminante de son engagement » ; et encore, que « (…) le coût de la remise en état des fermetures était modeste par rapport au prix du bien, de 67.077 euros, ce qui ne permet toujours pas de lui reconnaître un caractère déterminant du consentement de l’acquéreur » ; puis affirmer néanmoins, ensuite, que « toutefois, l’agence, qui reconnaît avoir été le rédacteur du compromis de vente du 17 décembre 2004, ne propose aucun élément de preuve de ce qu’elle a rempli son obligation d’information de sa cliente, Mlle Christine X…, au sujet de la portée du fait que la condition de répaaration des fermetures n ‘était pas incluse dans les conditions suspensives, n’assurant pas, au surplus, pour cette raison même, l’efficacité de son acte sur ce point ; que cette carence s’est manifestée par l’embarras des notaires pour obtenir que le vendeur respecte son engagement, embarras que traduisent les lettres échangées entre eux ; que l’agence a donc commis une faute certaine ; que cette faute a été pour partie à l’origine du préjudice tout aussi certain, subi par Mlle Christine X… et consistant dans le fait d’avoir dû payer une partie de la pénalité convenue au vendeur, entrepris en vain des démarches pour l’obtention d’un prêt, et engagé des dépenses pour la garde de ses meubles, ce dont elle justifie par des pièces pertinentes, contrat de garde-meubles, factures, attestation de prêt ; qu’il lui sera alloué la somme de 5.000 euros qu’elle réclame à titre de dommages-intérêts de ce chef» ; qu’en statuant ainsi, par voie de motifs contradictoires, les juges d’appel ont violé l’article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
2°) ALORS OU’ il ne résulte pas des dispositions combinées de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi HOGUET), du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ni de l’article 1147 du Code civil, que l’agent immobilier, tenu d’exécuter sa mission avec diligence, compétence et de remplir son devoir de conseil, notamment vis-à-vis de son mandant, puisse néanmoins se voir reconnaître un manquement à une obligation d’information sur un élément de la vente pour lequel ce dernier ne lui a fourni aucune indication préalable, quant à la circonstance qu’il serait, pour lui, susceptible de faire obstacle à la vente ou influer sur son consentement et dès lors que ledit élément ne peut, par ailleurs, se voir objectivement reconnaître un caractère déterminant dudit consentement ; qu’en l’espèce, ayant eux-mêmes relevé qu’ « (…) il n ‘est produit aucun document sur les négociations précontractuelles, et que le compromis du 17 décembre 2004 lui même, ne contient aucun indice, de ce que Mlle Christine X… aurait entendu faire de la condition de remise en état des fermetures, une condition déterminante de son engagement » et qu’en outre « (..) le coût de la remise en état des fermetures était modeste par rapport au prix du bien, de 67.077 euros, ce qui ne permet toujours pas de lui reconnaître un caractère déterminant du consentement de l’acquéreur » et en retenant néanmoins un manquement de l’agence immobilière exposante à son devoir d’information sur ce point à l’égard de l’acheteuse, les juges d’appel n’ont pas tiré les justes conséquences légales de leurs propres constatations et violé ensemble, par fausse application, les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ainsi que du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, régissant les obligations liées à l’activité d’agent immobilier, et l’article 1147 du Code civil.
Décision attaquée : Cour d’appel de Versailles du 6 décembre 2007
Source : Legifrance
Cour de cassation, chambre civile 1
Audience publique du jeudi 25 juin 2009
N° de pourvoi: 08-13761 (Cassation partielle)
M. Bargue (président), président
Me Luc-Thaler, avocat(s)
