Immobilier parisien : la baisse des prix et des taux améliore la situation des acheteurs
La hausse constatée en janvier et février s’est enrayée. En mars et avril, les prix ont retrouvé leur tendance naturelle à la baisse. Avec seulement 1,1 acheteur pour un vendeur à Paris et de 0,4 (Grande Couronne) à 0,9 (Hauts-de-Seine) acheteur pour un vendeur en banlieue, il ne pourrait pas en être autrement de façon durable. Mais la baisse des taux met le marché sous morphine !
En effet, cette baisse reste limitée car la diminution des taux d’intérêts génère un gain significatif de pouvoir d’achat. Ainsi, depuis le plus haut des prix en juin 2011, les taux d’intérêt ont baissé au total de 1% soit l’équivalent de 8% de gain de pouvoir d’achat. Les prix ayant diminué de -6,5% sur la même période, les acheteurs bénéficient en réalité d’un regain de pouvoir d’achat total de 14,5% en 3 ans.
L’effet qualité est toujours très présent : seuls les biens de bonne ou très bonne qualité trouvent preneur. Les moins attractifs ne se vendent pas voire ne sont même pas visités. Les statistiques ne reflètent donc que les transactions réelles portant sur des biens dont les prix ne baissent que faiblement.
Nous confirmons la tendance observée lors des derniers jours du mois de mars. Les décrets de mise en œuvre de la loi ALUR ont considérablement compliqué les signatures de promesse de vente dans les copropriétés. En effet, le délai de rétractation de 7 jours accordé à l’acheteur ne prend effet qu’à partir du moment où il est en possession de toutes les informations sur la copropriété (état d’endettement, carnet d’entretien etc.). Mais la mise à disposition rapide de ces éléments par le syndic pose régulièrement problème, entraînant délai supplémentaire et parfois perte d’intérêt de l’acheteur.
Nous avons mesuré que le délai de 2 semaines généralement constaté entre l’acceptation de l’offre par le vendeur et la signature de la promesse de vente a été multiplié par plus de deux et dure maintenant plus de 5 semaines en moyenne. Alors que le marché manquait déjà de ressort et de fluidité, ces nouvelles dispositions contribuent à le ralentir encore un peu plus. Cette mesure est positive car elle permet de mieux informer l’acheteur, mais elle aurait dû être introduite après une période tampon permettant aux syndics de mettre à jour et digitaliser les informations des copropriétés.
Les chiffres du mois d’avril nous confortent dans notre scénario d’évolution des prix sur l’année 2014. Avec un ITI (Indicateur de tension immobilière) aussi faible (nombre d’acheteurs inférieur au nombre de vendeurs), les prix sont structurellement orientés à la baisse. Quelques exceptions locales ou conjoncturelles ne peuvent que confirmer cette tendance de fond qui ne devrait pas s’inverser dans les mois qui viennent sans évolution majeure des conditions macroéconomiques.
Au total, les prix devraient avoir baissé de -3% à -5% d’ici à la fin de l’année.
Chaque mois, MeilleursAgents.com publie son baromètre des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France, un indicateur avancé qui permet d’analyser précisément les différents marchés locaux et de donner une tendance en temps réel à tous les acteurs de l’immobilier. Ce baromètre mensuel est calculé sur la base des avant-contrats (promesses de vente ou compromis) signés après expiration du délai légal de rétractation de 7 jours par les agences du réseau MeilleursAgents.com en Île-de-France.
