Selon les chiffres du réseau Century 21 sur le marché de l’immobilier locatif, tous les types de biens confondus ont enregistré une baisse relative à l’inflation de 0,9% en euros constants entre 2011 et 2012. Les petites surfaces représentent près des deux-tiers des transactions locatives.
Il semble que la tendance à la baisse, comparée à l’inflation, se confirme à l’exception de Paris où les loyers ont augmenté de 1,8% soit 0,4% au-delà de l’inflation. Les studios et 1 pièce représentent une location sur quatre avec 25,8% du marché. Le 2 pièces, comme l’an passé, représente 39% du marché et confirme qu’il est le logement le plus loué dans le réseau. Au total les studios / 1 pièce et les 2 pièces représentent près des 2/3 des transactions locatives.
Fait remarquable cette année, les revenus moyens des nouveaux entrants sont nettement moins élevés que ceux constatés chez les personnes ayant loué en 2011 : 7,2% plus bas sur l’ensemble du territoire. Aussi, alors que la part du budget des ménages consacrée au loyer était en érosion depuis dix ans, avec les nouveaux entrants, le taux d’effort moyen a augmenté de 2%. Il est passé de 24,3% en 2011 à 26,3% en 2012. Sur 10 ans, les revenus réels des locataires ont donc progressé un peu moins vite que les loyers.
Là encore, Paris se distingue car les revenus moyens des nouveaux entrants ont augmenté de 11,5%. Le taux d’effort diminue sensiblement, passant de 28,8% en 2011 à 26% en 2012, se rapprochant ainsi de celui observé sur le reste du territoire. Ce n’est pas une surprise : bien que les loyers parisiens augmentent plus vite que l’inflation, la demande reste très soutenue.
La population des jeunes locataires a tendance à augmenter en nombre et à s’appauvrir. Les plus jeunes et les plus âgés, dont le taux d’effort a augmenté par rapport à 2011, vont bientôt représenter les deux tiers des locataires.
La conjoncture économique (détérioration du marché du travail, risque sur le pouvoir d’achat, moral en berne…) a incité les candidats à la mutation « choisie » à différer leur projet. La mobilité résidentielle des locataires du secteur privé a reculé depuis le début de 2012 en s’établissant à 27% (-2,2% par rapport à 2011), rejoignant ainsi le niveau de 2009 au plus fort de la crise économique et financière. Le délai précédant un déménagement pour un plus grand nombre de pièces ou pour l’accession à la propriété s’allonge.
D’autre part, les programmes neufs assortis des dispositifs fiscaux réglementés, certes en fin de parcours pour le Scellier, ont contribué à l’amélioration qualitative de l’offre tout en proposant des loyers quelquefois très proches de l’ancien. Par conséquent, la vacance du parc ancien a augmenté dans de nombreux secteurs. Toutefois, il reste des disparités locales fortes accentuées par de nombreux facteurs comme une situation économique sinistrée, une offre en programmes neufs trop soutenue par rapport à la demande, le vieillissement d’une population…
Ces phénomènes, en rupture avec les trois années précédentes, ont engendré un fléchissement de l’effort des propriétaires pour l’entretien et l’amélioration des logements loués. En 2012, 28% des logements ont fait l’objet de travaux avant relocation contre 31% en 2011.
Il est à noter que la politique visant à réglementer l’augmentation des nouveaux loyers au seul indice IRL n’a pas eu d’incidence sur les prix en France (la variation de l’indice IRL sur un an a été de + 2,15 %). Beaucoup de bailleurs n’ont eu d’autre choix que de baisser le loyer d’origine afin de trouver preneur (baisse dans 25% des cas de relocation). Seuls Paris et quelques secteurs à très forte pression locative ont donc été véritablement impactés par cette mesure. En outre, la possibilité d’une augmentation plafonnée à 15% du montant des travaux effectués dans le logement à condition qu’ils représentent au moins 50% du loyer annuel n’a pas convaincu les bailleurs de rénover.
Dans un marché inquiet et attentiste où la fiscalité est nettement plus contraignante (disparition du dispositif Scellier, taxation accrue des plus-values immobilières… ), les recettes locatives subissent donc par le double effet de la vacance et de la baisse des prix un tassement significatif.
Source : www.century21.fr
