Dans leur ouvrage « Immobilier, comment la bulle va se dégonfler ? », deux économistes livrent leurs analyses et conseils avisés, pour anticiper la baisse à venir des prix de l’immobilier d’habitation, et ainsi effectuer les choix pertinents.
Avec 65% de leur patrimoine investis dans l’immobilier, les Français surpassent leurs voisins italiens et allemands, et surtout les Japonais et Américains. Or, le fait est qu’en cinquante ans, le prix de l’immobilier a été multiplié par 25, avec une progression en forte accélération, supérieure au doublement de la valeur des biens, depuis 1998-2000.
Une envolée généralisée à l’ensemble du territoire mais non homogène -caractérisée par l’extrême tension du marché parisien-, les prix ayant crû de +147% en région, de +185% en Île-de-France et de +270% à Paris.
Alors que les loyers ont évolué en ligne avec les revenus, jamais le degré d’accessibilité à la propriété des ménages n’a été aussi faible, leur taux de dépenses moyen en logement n’ayant fait qu’augmenter (+30% en vingt ans). Au-delà du caractère spectaculaire de leur augmentation, c’est notamment le décalage entre les prix et l’évolution du revenu disponible des ménages, leur déconnexion avec les variations du coût de la vie, qui signale la « bulle » immobilière la plus importante de l’histoire hexagonale.
Si, en réaction à l’effondrement des marchés financiers, les épargnants ont massivement privilégié les actifs immobiliers pour leur statut de valeur refuge, l’immobilier de logement fonctionne davantage comme un actif financier à la valorisation soumise aux lois du marché, avec ses hausses et ses baisses.
Compte tenu des précédents, les auteurs Jean-Luc BUCHALET et Christophe PRAT, experts indépendants, prévoient une « correction » majeure, soit une forte baisse des prix de l’ordre de 30%, sans doute plus importante dans la capitale, mais étalée sur plusieurs années, sans rupture brutale. La réforme de la taxation sur les plus-values et une solvabilité de plus en plus précaire des acheteurs, multipliant les pressions à la vente, y contribuent déjà. Le « papy boom », avec la liquidation d’une partie du patrimoine des seniors, ne manquera pas de l’accentuer prochainement.
Avec cette approche, les auteurs déploient un spectre d’analyses inédites, ils en décryptent la genèse, les paramètres et enjeux économiques et sociaux, et démontent au passage quelques idées reçues. Surtout, ils dressent à l’usage des particuliers engagés dans une démarche d’acquisition, un état du marché actuel et à venir, par département et capitale régionale, présenté sous la forme de cartes, en fonction des divers scénarios envisageables (stabilité des prix, baisse légère ou plus forte).
Jean-Luc BUCHALET et Christophe PRAT proposent également des outils et démarches de calcul pour apprécier au plus juste la rentabilité de l’achat en fonction du type de bien et de l’apport financier.
Enfin, les auteurs suggèrent, à l’intention des pouvoirs publics, plusieurs solutions susceptibles de contribuer à la baisse des prix « sans briser la machine France ». Parmi elles, la suppression des niches fiscales en faveur de l’immobilier d’habitation, une progressivité accrue des droits de transmission en relation avec le prix du bien, un desserrement des contraintes administratives à la construction, une modification de la fiscalité des revenus du patrimoine foncier/immobilier, par quoi s’opèrent en partie les transferts des seniors vers les actifs.
Jean-Luc BUCHALET et Christophe PRAT préconisent ainsi l’inscription au rang des objectifs prioritaires des gouvernements le désamorçage de cette « bombe à retardement », potentielle cause d’importants dommages, via l’orchestration d’une baisse progressive des prix. Pas de recette miracle pour sortir de l’impasse, cependant. Il s’agit selon eux avant tout de tirer les leçons du passé en gardant bien à l’esprit qu’il est contre-productif voire dangereux de viser l’augmentation du taux de propriété.
« Immobilier, comment la bulle va se dégonfler
Acheter ou louer ? Investir ? Les repères pour éviter de se faire piéger »
Edition Eyrolles
168 pages / 14 €, en librairie le 3 avril.
Source : www.editions-eyrolles.com
